したがって、HoREA は、市場原理に従って土地評価方法の原則を規定し、評価のための土地区画または土地面積の所在地 (場所) の基準を追加するのではなく、市場原理に従って土地評価の原則を決定することを提案しました。
国家予算収入の損失につながる共謀や価格操作を防止するための独立性確保策を講じるために、不動産プロジェクトの投資家、評価企業、審査専門家、財務省、天然資源・環境省、土地評価評議会、土地価格を決定する権限を持つ機関または人物の間の独立性を確保するための原則を策定し、完成させることが推奨されます。
HoREA によると、現在、省レベルで不動産プロジェクトの土地価格を決定するための土地評価および土地鑑定活動に参加している機関は 4 つあり、天然資源環境局、土地評価評議会、および具体的な土地価格を決定する省人民委員会です。さらに、オークションに参加している企業の中には、土地評価評議会に参加するよう招かれ、省人民委員会に土地価格の決定を提出する前に、土地の評価と鑑定活動の「独立したレビュー」の任務を実行する専門家もいる。
HoREA によれば、現在の土地法では、比較法、控除法、収益法、剰余法、地価調整係数法の 5 つの土地評価方法が規定されています。現在、剰余金法は、不動産プロジェクト、商業住宅、都市地域の土地使用料と地代を計算するための特定の土地価格を決定するために広く適用されていますが、土地評価の結果は実際には信頼できるものではありません。専門家によると、同じ不動産プロジェクトに対して、1つの評価企業が2つの異なる土地評価方法を適用すると、約17%の価値差がある2つの異なる結果が生成されます。同じ不動産プロジェクトを 2 つの異なる評価会社が評価し、同じ土地評価方法を適用した場合、約 17% の価値差がある 2 つの異なる結果が得られます。
土地オークションには依然として多くの欠点がある
上記の土地評価方法にはいずれも限界や欠点があり、特に比較法、剰余法、地価調整係数法の実施は、土地価格の入力データに基づいて行う必要があります。ただし、このデータベースは不完全かつ不正確であり、リアルタイムで更新されません。
なお、現行の土地法では、土地の一括評価の方法がまだ規定されていないものの、実際にはこの方法が地価表の作成に適用されていることに留意する必要がある。これは多くの国で適用されている高度な土地評価方法です。
HoREAによると、2003年土地法に規定されているように、すべての土地評価および土地価格査定活動を統括し、助言する政府機関、最も適切なのは財務省を指定することが推奨され、現在の2013年土地法に規定されているように、財務省と天然資源環境省の2か所に割り当てられている土地評価および土地価格査定業務を「削減」することは推奨されない。
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