建築許可を持っていないことが、裁判の際のガムダランドの「有利点」なのでしょうか？

3年間の販売契約を締結すると、顧客は元金のみを受け取ります

タンフー区人民法院の2022年11月14日付「マンション売買契約紛争」第一審判決第309/2022/DS-ST号によれば、ホーチミン市タンフー区ソンキー区、セラドンシティ-タンタンスポーツ・住宅複合施設プロジェクトに属するA5-ダイヤモンドアルナタマンション複合施設プロジェクトで住宅を購入した顧客であるNLV氏が、契約条件に違反したとして投資家のガムダランド株式会社（ガムダランド）を提訴した。

具体的には、2019年6月に売買契約を締結した後、V氏はガムダランドに総額17億ドンを超える3回の分割払いを行い、アパートの引き渡し期限は2021年8月7日とされていました。4回目の支払いまでにV氏は資金を十分に準備していましたが、投資家から支払い通知を受け取っていませんでした。この顧客は、合意どおりに次回の支払いの通知を発行するように、Gamuda Land に積極的に書面によるリクエストを送信しました。

2020年9月16日、ガムダランドは資金難を理由に書面で回答し、これ以上の支払い通知は発行せず、6階部分の工事が完了するまで支払いを一時停止するよう求めた。この投資家は、住宅の引き渡し時期の調整交渉と割引の提案もしたが、調整時期については明記しなかった。

セラドンシティプロジェクトは現在、顧客との紛争だけでなく、多くの法的問題を抱えています。

V氏は上記の要求に同意しず、ガムダランドに書面で回答し、財政難は不可抗力事由ではないと主張した。さらに、住宅の引き渡しが遅れると、V氏の家族の住居や事業にも影響が出ます。

V氏はまた、契約書に記載されている通り住宅を引き渡した時点で、ガムダランドは顧客への住宅引き渡しの遅延について何の反応も示さなかったと述べた。 2021年8月10日、V氏は売買契約の条項に基づき、ガムダランドによるアパートの引渡しの遅延を理由に、契約の一方的な解除を通知し、合意条件に従った賠償を要求しました。しかし、2021年11月9日、ガムダランドは契約違反に対する違約金を払うことなく、受け取った元金のみを返還した。顧客から問い合わせの手紙が送られてきたが、ガムダランドは返答していない。

第一審では、公判手続きと事件資料の検討を経て、タンフー地区人民裁判所の審理合議体（TAP）は、ガムダ・ランドがV氏へのアパートの引き渡しを遅らせていたと結論付けた。同社の代表者は、COVID-19パンデミックが建設の進捗に影響を与えたと述べた。しかし、人々の旅行や公共の活動を制限できるのは、2021年の短い期間だけです。

以前、2020年5月にガムダランドは、住宅の引き渡し時期を2022年2月に延長することを要求する文書を発行しました。これは、疫病の発生までではなく、契約での約束と比較してガムダ社の建設の進捗が遅れていたことを証明しています。

マンション売買契約書の取り決めによると、マンションの引き渡し期限は2021年8月となっており、この時点で建築工事は概ね完了している必要があります。そのため、流行が発生した際、社会的距離を保つ期間（2021年5月31日から2021年9月30日まで）は、プロジェクトの完了レベルにのみ影響を与えました。

ダイアモンド・アルナタ地区のアパートを購入する契約を交わした住民の多くは、自らの権利を主張するために投資家に対して訴訟を起こした。

判決において、タンフー地区人民裁判所はNLV氏の訴訟請求を部分的に受理し、ガムダランド社に対し、V氏に対して5億ドン超の違反罰金（契約条件に従って支払われる総額の30％）と元本の延滞利息を支払うよう命じた。

しかし、V氏とガムダランドとの争いはそこで終わらなかった。 2023年1月初旬、ホーチミン市人民裁判所はガムダランドの控訴を受けて控訴審を開始した。この裁判で、ホーチミン市人民検察院の代表者は、ガムダランドによるアパートの引き渡しの遅れは、新型コロナウイルス感染症の流行という不可抗力の事象に関連していると述べた。

ホーチミン市人民裁判所はV氏の控訴を部分的に受理し、ガムダランド社に1,000万ドンを超える元金に対する遅延利息の支払いを命じ、第一審裁判所が宣告した契約違反に対する30%の罰金は受け入れなかった。

家を無断で売却したので売買契約の無効を求める？

上記の法廷の内容を受けて、セラドンシティプロジェクトで住宅を購入した一部の顧客は、ガムダランドの代表者が顧客への利益の支払いを避けるために奇妙な主張をしたと主張して、投資家を訴えている。これは、このプロジェクトが建築許可なしに建設されたという事実に基づいており、裁判所に売買契約の無効を宣言するよう請求し、顧客が支払った元金のみを返還しなければならないとしています。

具体的には、第一審において、ガムダランドの代表者は裁判官団に対し、マンション売買契約を無効と宣言するよう求めた。理由は、契約締結時点ではガムダ社が管轄当局から建設許可をまだ取得していなかったためである。したがって、両者間のマンション売買契約は、締結した時点から無効となります。無効な契約の結果に対する解決策は、受け取ったものを互いに返却することです。

ガムダランドはV氏に支払った金額17億ドン以上を返還した。 V氏が調停に同意すれば、ガムダランドは当事者間の紛争終結を支援するために4億ドンを支援する予定だ。調停に同意しない場合、ガムダ社は人民法院に法律の規定に従って解決するよう要請します。

ガムダランドの代表者は、契約締結時点で建築許可が出ていなかったため、売買契約が無効であると宣言するよう第一審裁判所に要請した。

この投資家の視点について、V氏は、ガムダランドの仲介業者を通じて同社からアパートを購入し、同社の評判を信頼していたため、法的側面を綿密に調査しなかったと述べています。同社は、アパートの販売を開始する際、顧客に対して法的側面を保証することを約束します。ガムダ社が契約を無効と宣言した理由は、ヴァン氏とヴィ氏との契約締結時に建設許可証がなかったためだが、これは根拠がない。

裁判所の調停当時、ガムダランドは2021年5月に発行された建築許可証を裁判所に提出しました。これは、アパートの購入者であるV氏が、ガムダランドが建築許可証なしで顧客と契約を締結した時期を知ることはできなかったことを示しています。したがって、それは契約締結時点で契約を無効にする理由にはなりません。そのため、V氏は和解を受け入れなかった。

A5マンションを購入し、現在ガムダランドを相手取って訴訟を起こす準備をしている顧客P.D.T氏は、「V氏の裁判内容を検討した結果、建設許可を取得せずに契約を締結したことを理由に投資家が契約解除を求めたことで、私たちは信頼を失い、交渉は確実に進展しないだろうと感じています。そのため、近いうちに裁判所の判決を待ちます。ガムダランドの違反行為は当局によって処理され、引き渡しの遅延も明確に決定されました。今後の裁判における私や他の顧客の権利主張は、間違いなく全く異なる結果になるでしょう。投資家自身の違反行為のせいで、多額の資金を長年滞納させ、結局は元本全額を返還させられるような事態は、到底許されません。」と述べています。

4月13日、ホーチミン市人民委員会は、セラドンシティ都市圏プロジェクトで発生した違反行為を理由に、ガムダランド社に罰金を科す決定を下した。この投資家は、法律に従って将来の住宅を販売および賃貸する資格があることを通知する建設局からの文書なしに、このプロジェクトのアパート複合施設A5でアパートを売買する契約に署名したため、法律に違反しました。

政府政令16/2022第58条第4項に基づき、ホーチミン市人民委員会は、違法な資本動員を理由にガムダランドに9億ドンの罰金を科すことを決定した。

さらに、同社は規則に違反して動員した資本を返還するための是正措置も講じなければならない。是正措置を実施する期限は、決定を受領した日から 10 日以内です。是正措置の実施にかかる費用はすべて会社が負担するものとします。

ソース: https://www.congluan.vn/ban-nha-nhung-chua-co-giay-phep-xay-dung-co-tro-thanh-loi-the-cua-gamuda-land-khi-hau-toa-post250425.html