この問題について議論する多くの専門家は、これは「利益よりも害をもたらす」解決策であると述べています。
経済学者のディン・チョン・ティン氏は、不動産価格の上限設定には多くのリスクが伴うと分析した。なかでも最も懸念されるのは、「地下」市場が形成される可能性だ。
「価格上限が厳しく規制されると、規制を回避するために多くの取引が正式な契約の外で行われるようになる。これは法的リスクを引き起こすだけでなく、不動産市場の透明性を低下させる」とティン氏は警告した。
さらに、ティン氏によると、上限価格はプロジェクトの多様性と特徴を十分に反映することはできないという。市内中心部のアパートは、たとえ面積が同じであっても、郊外のアパートと同じ価格にすることはできません。上限価格と下限価格を適用すると、中心部のプロジェクトの価格が実際の価値よりも低くなる可能性が高くなります。
したがって、価格上限が適用される場合には、市場をコントロールし、参加者の利益を確保できる柔軟な政策を策定する必要がある。具体的には、固定価格を適用するのではなく、立地、設備、建築品質に基づいて価格帯を構築する必要があります。
専門家は、不動産価格の上限設定は「利益よりも害をもたらす」方法だと述べている。 （イラスト：ミン・ドゥック）。
グエンチャイ大学（NTU）財務銀行学部のグエン・クアン・フイ最高経営責任者（CEO）も同様の見解を示し、価格上限の導入は投機を抑制するのに役立つが、メリットよりもリスクの方が大きいと述べた。
これは自由市場の原則に反するため、不動産価格は需要と供給によって決まります。価格上限を適用すると供給が簡単に逼迫する一方、価格下限を適用すると低価格セグメントの競争力が失われます。
さらに、不動産市場は、タウンハウス、アパート、土地からリゾートプロジェクトまで、非常に多様です。種類ごとに共通の価格を設定することは不可能です。
「価格上限は投資家の利益最適化を困難にし、新規プロジェクト実施の意欲を減退させます。価格上限が低すぎると、闇取引が発生し、透明性の欠如につながり、市場を歪めます。さらに、利益が限られれば投資家はハイエンドセグメントや高価値プロジェクトの開発をやめ、市場供給も制限します」とフイ氏は強調した。
したがって、フイ氏によると、販売価格を固定するのではなく、法的手続きの迅速化、プロジェクト承認手順の合理化、ライセンス取得時間の短縮により、手頃な価格の住宅や社会住宅の供給を増やすなど、不動産価格高騰の根本的な原因に対処するためのより根本的な解決策が市場には必要である。
さらに、政府は社会住宅部門を開発する投資家に対する税金や優遇融資を支援する必要がある。
経済学者Dr.ヴォー・トリ・タン氏はまた、不動産に価格上限を設定することは目新しいことではないが、常に論争を引き起こしていると述べた。その利点は、価格高騰を抑制し、取引の透明性を高め、「価格操作」を制限することであり、株式市場への影響と同様です。
しかし、注意しないと、このメカニズムは逆効果となり、市場を歪める可能性があります。したがって、実際の市場価値に比べて上限価格が低すぎると、投資家は新しいプロジェクトを実施する動機を持たなくなります。これにより、市場での住宅供給が不足したり、プロジェクトの販売価格が上限価格に近くなったりします。
「価格上限は、投資家が新しいプロジェクトを開発する意欲を失ったり、利益を最適化するために建設品質を低下させたりする可能性があります」とタン氏は述べた。
トゥアン・アン・リアル・エステートの取締役、ジャン・アン・トゥアン氏は、次のように意見を述べた。「不動産価格の上限設定は、企業の事業活動に干渉できないため、実施が難しい。」
プロジェクトを構築するために、企業は手続きから建設まで多額の費用を費やします。現在の不動産価格水準では、ハノイやホーチミン市で低価格のアパートプロジェクトを開発することは不可能です。
ハノイ郊外のプロジェクトでも価格は5,000万～7,000万VND/m2と幅があり、不適切な上限価格が適用されると、土地使用料や地代を削減する政策をもってしても投資家は利益を確保できなくなる。
「上限価格が低すぎると、投資家はハノイ周辺の省でしかプロジェクトを実施できなくなります。 「ハノイの中心部では、多くの手頃な価格のプロジェクトの建設コストが1平方メートルあたり数千万ドンに達しています」とトゥアン氏は語った。
トゥアン氏によると、住宅価格を「落ち着かせる」ためには、行政改革を推進し、住宅供給、特に社会住宅を増やす必要があるという。さらに、投機を厳しく抑制し、初めて住宅を購入する人への資金援助も必要だ。
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