土地使用料で不動産事業が行き詰まる

すでに20階以上が建設されているが、国に土地使用料を支払っていないため、今後住宅を販売できず、経営が苦しい状況となっている。

企業は土地資金に縛られている

Bcons グループは、ビンズオン省の大企業として、2018 年から現在まで、数十の中規模不動産プロジェクトを開発、建設し、顧客に引き渡すことで名声を博してきました。しかし、2023年から現在に至るまで、新規プロジェクトには継続的に建設許可が与えられているものの、この事業は依然として大きな困難に直面しています。プロジェクトには建設許可が与えられているものの、土地使用料の支払い決定はまだ受けていません。

このグループのリーダーは、Bcons社は20階建て以上のプロジェクトを抱えているが、ビンズオン省天然資源環境局は、企業が支払わなければならない土地使用料に関する決定をまだ発表していないと述べた。

土地使用料を支払っていないということは、企業はまだプロジェクトの住宅販売価格を設定することができず、住宅を販売したり顧客と販売契約を締結したりするためのプロジェクトの承認を得るために商工省に書類を提出することができないことを意味します。販売資格がない場合、企業は建設のための資金を調達することができません。

土地使用料に関する不適切さは、土地資源を無駄にし、企業と顧客の両方に経済的損失をもたらすだけでなく、不動産市場と経済全体に悪影響を及ぼします。

ホーチミン市不動産協会会長 レ・ホアン・チャウ氏

フードン不動産株式会社は、10階建てまで建設中で、2022年に市内のマンションプロジェクトに対する投資方針、計画、建設許可が承認される予定だと発表した。ディアン（ビンズオン省）。建設許可を取得後すぐに、投資家は銀行から建設のための資金援助を受けました。現在までに、このプロジェクトは10階まで建設されましたが、天然資源環境局がまだ土地使用料を査定していないため、土地使用料はまだ支払われていません。

Bcons と同様に、Phu Dong も財務上の義務を履行するまで将来のプロジェクトの販売を開始することはできない。

ビンズオン省では、上記2社の企業だけでなく、市内のPiグループのPiCity Sky Parkなど、土地使用料が滞納しているプロジェクトが数多くある。ディアン、A&Tスカイガーデンは、A&Tベトナム技術貿易投資株式会社によって投資されています...ビンズオンだけでなく、ロンアンも同様の状況にあります。例えば、ベン・ルック地区のデスティーノ・セントロ・アパートプロジェクトでは建設許可は下りているものの、土地使用料はまだ支払われていない。

タンダイタン不動産株式会社のレ・ヴァン・タン社長は、2022年までに各省はまず投資政策を公布し、次に1/500計画を公布し、建設許可証を発行する前に企業が財務上の義務を履行できるように土地使用料を計算すると述べた。しかし現在は、州がまず建設許可を発行し、土地使用料を査定して、後から企業が完成させる形となっている。しかし、このステップは行き詰まり、企業を困難な立場に追い込んでいます。

「土地使用料がいくら支払わなければならないか分からなければ、お客様に住宅価格を負担させることができません。また、たとえ建物を建てたとしても、土地使用料を支払っていなければ、販売も契約も集金もできず、事業者は建設資金を確保できません。銀行から借り入れをする場合、ローンの利子は後から住宅販売価格に上乗せされ、住宅価格が高すぎるとお客様は購入してくれません。だからこそ、事業者は土地使用料の支払いに縛られているのです」とタン氏は語った。

「解き放たれる」必要がある

ビンズオン省天然資源環境局副局長グエン・ティ・ビック・トゥイ氏によると、地元の不動産プロジェクトが土地使用料の支払い段階で行き詰まっている理由は、省内に鑑定企業が不足しており、土地価格を鑑定する企業を雇うのが非常に難しいためだという。

ホアンロン不動産会社のグエン・ヴァン・ズン社長は、企業向け不動産プロジェクトの土地使用料の算定における混雑問題は、土地法で土地価格を評価する企業が見つからない場合には、天然資源環境局が省人民委員会にプロジェクトの土地使用料を評価するための学際的チームを設立するよう提案すると規定されているため、対処が困難な問題ではないと述べた。しかし、現実には、近年、価格査定における違反が多数発生し、国家予算に損失をもたらしているため、地方当局はミスを犯すこと、責任を取ること、法的リスクを恐れている。価格設定を安全にし、後で責任を問われるリスクを回避するために、地方当局は土地価格を高く承認したり、承認を遅らせたりすることが多い。

ズン氏は、土地使用料の承認において不動産業を「縛り付けない」ことが必要だと述べた。この制度では、企業が土地使用料の算定時期や方法が不合理であると報告した、土地使用料の賦課が承認されたプロジェクトについて、国が土地使用料を審査し、再計算する。同時に、事業費が不当に決定されたとの判断がなされた場合、事業者に対する延滞金を免除する。

承認手続きが完了し、土地使用料がまだ支払われていない新規プロジェクトについては、企業がプロジェクト実施時に費用と効果を計算できるよう、州管理機関は企業と時期や計算方法を確定させる必要がある。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、土地価格の承認に数年、あるいは数十年かかる場合があり、それが停滞を引き起こすだけでなく、評価を待つ間も企業は金利費用と機会費用を負担しなければならないため、企業のコストも増加すると述べた。

チャウ氏によると、認可プロセスが長引き、土地利用価値を正確に予測できない場合、企業の予測や財務計画にも困難が生じ、資金不足や債務返済不能のリスクに直面することになる。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html