2023年7月27日に投資新聞が主催した科学ワークショップ「適切な土地評価でプロジェクトの障害を解消」で、不動産専門家や企業は「正しい方法があればプロジェクトはスムーズに実行されるが、そうでなければ社会資源の循環を遅らせ、経済発展を妨げる大きな障壁となるだろう」と述べた。
会議風景。
首相は、天然資源・環境大臣および各省・中央直轄市の人民委員会委員長に対し、土地評価における困難と障害を緊急に除去するよう要請する公式文書第634/CD-TTg号を発行した。
この命令では、天然資源環境省が2023年7月31日までに、土地価格を規制する2014年5月15日付政令第44/2014/ND-CP号を改正・補足する政令を政府に提出し、審議と公布を求めなければならないとしている。同時に、土地評価方法、土地価格表の作成と調整、具体的な土地評価と土地価格決定コンサルティングに関する詳細な規則に関する2014年6月30日付通達第36/2014/TT-BTNMT号を改正および補足します。
現在、政令第44号および通達第36号の改正案は、天然資源環境省によって関係省庁、支部、機関と協議されている。その中で、起草機関が改正を提案している現行の土地評価方法、特に最も議論を呼んでいる「剰余金」方式の廃止をめぐっては、さまざまな意見が出ている。
法案起草機関が提案した剰余金方式の廃止勧告は大きな影響を及ぼし、土地評価を2007年以前の時期に戻して、すでに困難なこの課題をさらに困難にする可能性があると、国立経済大学不動産学専攻のトラン・スアン・ルオン博士は述べた。「予測される結果として、不動産市場の多くのセグメントで価格が適切に設定されなくなり、ベトナムにはプロジェクト開発の需要が非常に大きいという状況で、市場の混雑を引き起こすことになるだろう。」
「余剰土地評価法は科学的であり、世界的に認められています。この方法は、市場、コスト、収入からのアプローチを組み合わせた国際評価基準または各国の評価基準として世界各国で開発され、各国の土地および資産評価の実践に広く適用されています。国家予算収入の損失を防ぎ、企業がプロジェクトをより迅速に実施できるように支援するために、この方法を維持することが必要です」とトラン・スアン・ルオン博士は断言しました。
しかし、ルオン博士は、すべての土地評価方法は、正確に計算されたとしても、依然として市場データに依存する必要があり、評価方法を適切に追加または削除するために将来の法令や通達を再び「提出して発表」する必要がないようにするためには、これが解決する必要がある根本的な問題であると指摘した。
「余剰法は放棄できない科学的手法であり、提案されている放棄の根拠についてはさらに慎重に検討する必要がある。一方、プロジェクト（土地区画が多いと製品も増える、土地利用計画、建設計画に応じて開発の可能性がある、不動産事業、土地面積の規模）の場合、この方法だけが土地価格を正しく決定できる」とホーチミン市弁護士会のトラン・ドゥック・フオン弁護士は分析した。フォン氏によると、「天然資源環境省は、改正政令を起草する際には、「剰余金方式」と「控除方式」という2つの方式を引き続き維持する必要があり、同時に、現在の慣行で容易に実施できるように、より詳細で完全な規制を追加する必要があることを考慮する必要がある」とのことだ。
VCCI法務部のグエン・ティ・ディウ・ホン氏によると、剰余金方式は比較方式や収益方式のように現在の用途ではなく、将来開発の可能性がある用途に基づいて土地価格を決定するとのこと。現在、我が国の土地データベースは市場の実態を正確に反映していません。したがって、草案のように 3 つの評価方法のみを適用すると、実装プロセスに問題が生じる可能性があります。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、ホーチミン市の不動産プロジェクトの87.5％に剰余金方式が適用されていると述べた。これは、法令第 44 号が発効されて以来、8 年以上にわたって主な土地評価方法となっています。その理由は、他の方法を適用するのが非常に難しいという事実にあります。
ベトナム不動産協会（VARS）常任副会長のグエン・チ・タン氏は、プロジェクト実施時の効率性を計算するため、企業は余剰金方式を頻繁に適用していると述べた。それがうまくいかなければ、投資家はそれをやらないでしょう。残りの方法では実際的な問題が解決されないため、これは世界中の多くの国で実施されている方法でもあります。
「私たちは土地法を改正し、価格が上下する市場価格に従うようにしていますが、現在の3つの方法はすべて、価格が上がることのみを決定し、下がることは決定しません。なぜなら、新しいプロジェクトの価格は、常に同等のプロジェクトと同等かそれ以上でなければならないからです。これにより土地価格が上昇し、人々が家を所有する能力に影響を与えます。私たちは、土地の価格が上下する市場価格に従い、人々が不動産製品の価格を決定することを提案します。価格設定が利益を最大化し、価格を常に高く保つために行われるのであれば、私たちは考え方を変える必要があります」とタン氏は提案しました。
国家管理機関の観点から、土地資源計画開発局（天然資源・環境省）のダオ・チュン・チン局長は、剰余金方式が厳密に使用されない場合、評価者、鑑定人、および地元の指導者の主観的な意志が評価結果に大きく影響すると述べました。言うまでもなく、不動産価格の上昇率にも左右されますが、当社には監視機関がなく、十分な情報がありません。
チン氏はまた、同局は市場の意見に耳を傾け、それを統合して市場の発展に合わせて天然資源環境省と政府の指導者に提出し続けると述べた。
タン・ブイ
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