プロジェクトをクリアするための適切な土地評価

2023年7月27日に投資新聞が主催した科学ワークショップ「プロジェクトの障害を解消するための適切な土地評価」で、不動産専門家と企業は、「正しい方法があれば、プロジェクトはスムーズに実行されますが、そうでなければ、社会資源の循環を遅らせ、経済発展を妨げる大きな障壁になります」と述べました。

会議風景。

首相は、天然資源・環境大臣と各省・中央直轄市の人民委員会委員長に対し、土地評価における困難と障害を早急に除去するよう求める政府文書第634/CD-TTg号を発出した。

この命令では、天然資源・環境省が2023年7月31日までに、土地価格を規制する2014年5月15日付政令第44/2014/ND-CP号を改正および補足する政令を政府に提出し、審議と公布を求めなければならないとしている。同時に、土地評価方法、地価表の作成と調整、特定の土地評価と土地価格決定コンサルティングに関する詳細な規則に関する2014年6月30日付回状第36/2014/TT-BTNMT号を改正および補足します。

現在、天然資源・環境省は、法令第44号および通達第36号の改正案について、関係省庁、支部、機関と協議している。その中で、起草機関が改正を提案している現行の土地評価方法、特に最も議論を呼んでいる「剰余金」方式の廃止をめぐっては、さまざまな意見が出ている。

法案起草機関が提案した剰余金方式の廃止勧告は大きな影響を及ぼし、土地評価額が2007年以前の水準に戻り、すでに困難なこの課題がさらに困難になる可能性があると、国立経済大学不動産学専攻のトラン・スアン・ルオン博士は述べた。「予測される結果として、不動産市場の多くのセグメントで価格が適正に決定されなくなり、ベトナムにはプロジェクト開発の需要が非常に高いという状況下で、市場の混雑を引き起こすことになるだろう。」

「余剰土地評価法は科学的であり、世界的に認められています。この方法は世界各国で開発され、市場、コスト、収益といったアプローチを組み合わせた国際評価基準、あるいは各国の評価基準として定着しており、各国の土地・資産評価の実務に広く適用されています。国家予算の減収を回避し、企業がプロジェクトをより迅速に実施できるよう支援するためにも、この方法を維持することは合理的です」と、トラン・スアン・ルオン博士は断言しました。

しかし、ルオン博士は、すべての土地評価方法は、正確に計算されたとしても、依然として市場データに依存する必要があり、評価方法を適切に追加または削除するために将来の法令や通達を再び「提起して発表」する必要がないようにするためには、これが解決する必要がある根本的な問題であると付け加えた。

「剰余金法は放棄できない科学的な手法であり、提案されている放棄の根拠については、より慎重に検討する必要があります。一方、プロジェクト（多数の土地区画と多数の製品、土地利用計画、建設計画に基づく開発の可能性、不動産事業、土地面積規模）の場合、この方法のみが土地価格を正しく決定できるのです」と、ホーチミン市弁護士会のトラン・ドゥック・フオン弁護士は分析しました。フォン氏によれば、「天然資源環境省は、改正政令を起草する際には、『剰余金方式』と『控除方式』という2つの方式を引き続き維持する必要があり、同時に、現在の実務で容易に実施できるよう、より詳細かつ完全な規定を追加する必要があることを考慮する必要がある」とのことだ。

VCCI法務部のグエン・ティ・ディウ・ホン氏によると、剰余金方式では、比較方式や収益方式のように現在の用途目的ではなく、将来の開発の可能性のある用途目的に基づいて土地の価格を決定します。現在、我が国の土地データベースは市場の実態を正確に反映していません。したがって、草案のように 3 つの評価方法のみを適用すると、実装プロセスで問題が発生する可能性があります。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、ホーチミン市の不動産プロジェクトの87.5％に剰余金方式が適用されていると語った。これは、法令第 44 号が発効されて以来、8 年以上にわたって主な土地評価方法となっています。その理由は、他の方法を適用するのが非常に難しいからです。

ベトナム不動産協会（VARS）常任副会長のグエン・チ・タン氏は、企業がプロジェクト実施時の効率性を計算するため、剰余金方式を採用することが多いと述べた。それがうまくいかなければ、投資家はそれをやらないだろう。残りの方法では実際的な問題が解決されないため、これは世界中の多くの国で実施されている方法でもあります。

「土地法を改正し、価格が上下する市場価格に沿うようにしています。しかし、現在の3つの方法は、新規プロジェクトの価格は常に同等かそれ以上でなければならないため、価格が上がることのみを決定し、下がることは決定しません。これが土地価格を押し上げ、人々の住宅所有能力に影響を与えています。私たちは、土地価格を市場価格に沿うように、価格が上下することを提案します。そうすることで、不動産価格を人々が決定するようになります。もし価格設定が利益を最大化し、価格を常に高く保つためのものであるならば、私たちは考え方を変える必要があります」とタン氏は提言しました。

国家管理機関の観点から、土地資源計画開発局（天然資源・環境省）のダオ・チュン・チン局長は、剰余金方式を厳密に使用しないと、評価者、鑑定人、地元のリーダーの主観的な意志が評価結果に大きく影響すると述べました。言うまでもなく、不動産価格の上昇率にも左右されますが、当社には監視機関がなく、十分な情報がありません。

チン氏はまた、同省は今後も市場からの意見を聞き、それを市場の動向に合わせて天然資源環境省と政府の指導者に提出するためにまとめていくと述べた。

タン・ブイ