最近、第15代国会は11月27日に改正住宅法を可決した。ベトキャップ証券会社は、新たに発表した不動産業界分析レポートの中で、2013年の住宅法と2023年改正住宅法の間の重要な変更点を指摘した。
商業プロジェクトにおける社会住宅開発のための土地基金
2013年の住宅法では、商業プロジェクトに社会住宅用地を配置する要件は具体的に規定されていません。ただし、政令49/2021/ND-CP（2021年4月1日発効）では、特別市街地および第I種市街地で2ヘクタール以上、または第II種および第III種市街地で5ヘクタール以上の土地利用規模の商業住宅および市街地を建設する投資プロジェクトは、管轄当局が承認した詳細計画プロジェクトで住宅用地総面積の20％を確保し、社会住宅建設のための技術インフラシステムの構築に投資しなければならないと規定されています。
改正された2023年住宅法では、承認された省の住宅開発プログラムと計画に従って、省人民委員会が社会住宅開発のために十分な土地資金を割り当てなければならないことが明確に規定されています。
特別市街地、I 型市街地、II 型市街地、III 型市街地では、政府の規定に基づき、省人民委員会は、商業住宅建設投資プロジェクトの投資家は、技術インフラシステムの構築に投資したプロジェクトの住宅用地面積の一部を社会住宅建設用に確保するか、技術インフラシステムの構築に投資した社会住宅用地基金を当該市街地の商業住宅建設投資プロジェクトの範囲外の場所に手配するか、社会住宅建設用の技術インフラシステムの構築に投資した地基金の価値に相当する金銭を支払わなければならないと決定します。
このように、投資家は商業プロジェクト内に社会住宅を建設する必要はなく、商業プロジェクト外で社会住宅用地を確保したり、地方自治体に金銭を支払ったりするなどの代替オプションを選択できるため、社会住宅を開発する義務をより柔軟に果たすことができることがわかります。
社会住宅プロジェクトの投資家に対するインセンティブ
2013年の住宅法では、社会住宅建設への投資のために国が割り当てまたは賃貸する土地については、投資家は土地使用料（LET）および地代を免除されると規定されています。
しかし、現実には、免除を申請する前に、土地価格の決定、土地使用権の計算、地代金の計算などの手続きを待つ必要がある投資家もいます。
2023年改正住宅法により、投資家はプロジェクトの土地面積全体にわたって土地使用料と地代を免除されます。また、投資家は、土地価格の決定、土地使用権の計算、土地賃料の免除手続きを行う必要がなく、また、土地使用権および土地賃料の免除を申請する手続きも必要ありません。
Vietcapの評価によれば、土地使用権を決定する手続きが必要ないことを法律に明記することで、社会住宅プロジェクトへの投資家の手続きが短縮されることになるという。
社会住宅プロジェクトの投資家には、時間を短縮し、利益率を高める機会が与えられます（写真：Hai Long）。
投資家の利益率
2013年の住宅法では、社会住宅プロジェクトの利益率については明確に規定されていませんが、より詳細な指示が政令100/2015（2015年12月10日発効）に規定されており、社会住宅の販売価格は、住宅建設の投資資本の回収にかかるすべての費用、ローン利息（ある場合）、および総投資額の10％を超えないプロジェクト全体の標準利益の計算に基づいてプロジェクト投資家が決定すると規定されています。国が定める優遇措置を除き、商業事業部分は社会住宅プロジェクト全体に計上され、最大利益率10%の原則を確保する必要があります。
2023年改正住宅法の新しい点は、投資家が社会住宅建設の分野に対する総建設投資費用の最大10％の利益を得る権利があり、プロジェクトエリア内の総住宅用地面積の最大20％を技術インフラシステムの構築への投資のために留保し、ビジネス、サービス、商業、商業住宅工事の建設に投資することが許可されていることです。
社会住宅建設投資プロジェクトの投資家は、本サービス、商業、商業住宅プロジェクトの建設投資コストを社会住宅価格に含めず、別途計算することができ、本サービス、商業、商業住宅プロジェクトのエリアのすべての利益を享受する権利があります。商業住宅の建設に投資する場合、投資家は土地に関する法律の規定に従って商業住宅建設の区域に対して土地使用税を支払わなければなりません。
したがって、投資家は商業エリアを通じて社会住宅を開発することで追加の利益を得ることができます。
公営住宅購入対象者の拡大
2023年改正住宅法では、社会住宅支援政策の対象となる2つの対象者グループが改正・補足されています。
第一に、法律で定められた大学、アカデミー、カレッジ、専門学校、専門学校の学生。公立寄宿学校の生徒。
2番目は工業団地内の企業、協同組合、協同組合連合会です。
社会住宅の売買、割賦購入、リースの原則
2013 年住宅法の規定によれば、社会住宅の賃借人または購入者は、リース購入または住宅購入の全額支払い日から最低 5 年間は住宅を転売することはできません。
購入者または賃借人が住宅の購入または賃借料を全額支払った日から 5 年以内に住宅を売却する場合、その住宅は社会住宅管理機関にのみ売却できます。または、社会住宅を購入する資格のある主体に売却できます。ただし、その主体が、同じ場所および売却時期における同じ種類の社会住宅の販売価格と同等の最大販売価格で購入しない場合に限ります。
2023年改正住宅法に基づき、5年以内に、購入者および割賦購入者は、社会住宅建設投資プロジェクトの投資家または社会住宅購入資格を有する対象者に、社会住宅建設投資プロジェクトの投資家との売買契約におけるこの社会住宅の販売価格に等しい最高販売価格でのみ転売することが許可されます。
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