多くの家や土地を持つ人々に課税する提案。住宅価格は15％上昇する

多くの家や土地を持つ人々に課税する提案。地価公示の影響で住宅価格は15～20％上昇するだろう

財務省は、地代を最大約4兆ドン削減することを提案している。ハノイは最高入札者を公表し、その後オークションの土地預託金を取り消す。ホーチミン市は補償、支援、移住に関する新たな規制を発行した。

今週の注目不動産情報をまとめました。

建設省と財務省は、住宅や土地を多数所有する人への課税を検討する。

2024年第3四半期の定例記者会見で、財務副大臣のグエン・ドゥック・チ氏は、建設省の住宅や土地を多数所有する人々に課税するという提案に財務省は全面的に賛成すると述べた。

投機的なグループや団体が競売にかけられた土地を「サーフィン」する。写真：タン・ヴー

しかし、副大臣は、税制だけに頼っていては、投機を抑制し市場を安定させるという目標を達成するのは難しいとも断言した。代わりに、政策システムは土地や計画などの規制を同期させる必要があります。

建設部はこれに先立ち、 政府官邸に提出した報告書で、多数の住宅や土地を所有・利用し、短期間で利益を得るために投機や売買を制限する税制案を示した。

TSによると。ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、現在の法制度には、価格をつり上げるための投機行為や土地の買い占めを抑制し、防止するための制裁措置がないと指摘する。一方、多くの地域では、無秩序な売買が「土地熱」の主な原因となっている。

建設省：地価公示の影響で住宅価格は15～20％上昇

建設部は政府庁舎に提出した不動産価格に関する報告書で、2024年地価公示を適用した場合、不動産事業の土地利用コストが以前より増加すると指摘した。これにより住宅価格は直接的に約15～20％上昇することになります。

具体的には、建設省によれば、高層マンションプロジェクトの総実施費用のうち、土地代が7～20％を占めるという。別荘やタウンハウスのプロジェクトでも、この割合は最大 25 ～ 50% になります。一方、土地資産の補償費用は、建設投資費用に占める割合がそれほど大きくなく、わずか 2% 程度に過ぎません。

同省は実際の証拠を挙げ、投資家GPインベストの住宅地では、新しい土地価格表を適用した後、アパート1平方メートルの販売価格に基づいて計算された土地使用料が2,200万ドン/ 3,600万ドン（約60％を占める）に上昇すると述べた。現在、この割合は約 42% で、1,500 万 VND/3,600 万 VND に相当します。

この傾向はチャンミー都市型別荘プロジェクト（ビンズオン省）でも見られ、16.3%から約50%に増加しています。同様に、Thanh Lam - Dai Thinh 2プロジェクト（ハノイ）でも、土地使用料が販売価格の15％から33％に引き上げられました。

地価は高騰が続く一方、建設投資コスト、融資コスト、売上、税金などその他のコストは「変動が小さい」と建設省は評価している。金利が徐々に「落ち着いてきた」ため、借入コストも減少しました。

財務省は地代を最大4兆ドン削減することを提案

協議中の2024年の地代減額に関する政府法令案では、財務省は、前年の債務と延滞金を除いた2024年に支払われる地代を15％または30％減額する2つの選択肢を提案した。この提案が承認されれば、予算のために徴収される地代金の額は約2兆～4兆ドン減少する可能性がある。

この政策の対象は、年間賃料の支払いという形で国から直接土地を借りている組織、団体、世帯、個人です。減額された地代金を受けている土地借地人も優遇措置の対象となります。

減額を受けるためには、土地借主は所定の様式に従って申請し、情報の誠実性と正確性について法的責任を負い、正しい主体を確保するものとします。

同省は、この政策による地代減額が国家予算収入全体に重大な影響を及ぼすことはないと考えている。むしろ、地代税の減額は企業や国民の生産活動や経営活動に大きな影響を与え、税収の増加を予算にもたらすことになり、地代減額を相殺することになる。

ハノイでは、土地の種類ごとに土地の分割と統合の範囲を規制しています。

最近は市人民委員会。ハノイ市は、2024年9月27日付の決定第61/2024/QD-UBND号を発行し、市内の土地分野のいくつかの内容を規制しました。ハノイ。この中には、土地の区分と統合の条件、土地の種類ごとに分離する最小面積と規模に関する規制があり、2024年10月7日から施行されます。

したがって、住宅用地の場合、区市町村においては、赤線の外側の土地面積は50㎡以上となります。道路や歩道に隣接する部分の幅も4m以上必要です。

宅地の土地の分割に関する規制。

平地コミューンでは、区画の最小面積は 80 平方メートル、幅は 5 メートル以上でなければなりません。ミッドランドコミューンの場合、最小の敷地面積は100平方メートルで、幅も5メートルからでなければなりません。山間部にある町村では、規定の面積は150平方メートル以上、幅は6メートル以上です。

上記の区域はいずれも、4m以上の土地を区画するときの規定の長さを有する。

商業用地、サービス用地、非農業用地の土地分割に関する規制。

商業サービス用地の場合、区、町、町内の区画の最小面積はそれぞれ 400 平方メートルと 800 平方メートルです。指定された幅はそれぞれ10mと20mです。長さは4m以上となります。

非農地については、区、町、町内の区画の最小面積はそれぞれ 1,000 平方メートル、2,000 平方メートルです。指定された幅はそれぞれ20mと40mです。長さは5m以上となります。

農地については、一年生作物を栽培する土地の場合、区・町については300㎡、町村については500㎡以上を分割の最小面積とする。

農地の細分化に関する規制。

多年生耕作地については、区及び町における細分化の最小面積は500平方メートルである。コミューンは1,000平方メートルです。養殖地にも多年生作物の土地と同様に敷地面積の規制があります。

生産林地の場合、区、町、村とも最小面積は5,000平方メートルです。

以前、Dau Tu新聞の記者の質問に答えたEZ PropertyのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏も、ハノイが最低土地面積を50平方メートルに増やせば、不動産価格が上昇する可能性があると述べている。なぜなら、土地の分割を専門とする投資家は、より大きな土地を購入するためにより多くのお金を費やす必要があり、分割後の土地の価格がさらに高くなるからです。

また、最低敷地面積が50㎡に拡大したことで、住宅建築コストも増加します。これにより、本当に住宅を必要としている人々に対する経済的圧力が増大する可能性があります。

ハノイは最高入札者を公表し、その後オークションの土地預託金を取り消す予定

ハノイ市人民委員会は、この地域での土地競売作業を指示する文書を発行したばかりだ。特に、市の指導者らは地区人民委員会に対し、人々が競売に勝つために市場価格よりも高い価格を支払ったが、規定通りに支払わずに市場の混乱を引き起こした事例のリストを作成するよう要請した。

このリストは、地区の情報ページおよび天然資源環境局 (DONRE) で公開されます。

協会や団体は、競売にかけられた土地を公然と売買したり、横領したりしています。写真：タン・ヴー

さらに、市の指導者らは警察に対し、土地使用権の競売における違反を速やかに摘発するための専門的な措置を検討するよう要請した。競売規則に違反した者が引き続き競売に参加することを防ぐための措置を講じるよう、各区、町、市の人民委員会に指示する。

上記の情報のほかに、この文書で注目すべき点は、ハノイ市が地方自治体に対し、個人が自分の家を建てられるように土地を割り当てるオークションの開催を制限するよう要求している点だ。むしろ、土地使用権のオークションの優先的な対象は、土地を有効に活用・実施する十分な能力を有し、投資プロジェクトを実施する組織です。

天然資源環境局は引き続き関係部門を主宰し、調整して土地価格表の更新と調整の進捗を加速し、規定に従って土地価格表の調整の決定を市人民委員会に提出する任務を負う。土地評価のプロセスにおける困難や障害を取り除くために、地区人民委員会にタイムリーな更新、調整、指導を行う。

オークションの実施と組織に関しては、ハノイ市は規制に従って中央、市、地方の情報システム上でオークションに関する情報を提供する際の透明性を要求しています。

地区、町、市は土地使用権のオークションを開催し、土地使用料を支払って土地を割り当て、定められた手続きに従って土地を賃貸します。競争力と市場価格への近さを確保するために、価格ステップとオークション形式（必須の複数ラウンドオークション）を規制することを検討してください。

カウザイ・ニョン地下鉄線付近のマンション価格が1年以内に40%以上上昇

サヴィルズによれば、ハノイのカウザイ・ニョン地下鉄線の駅から半径500メートル以内では、カウザイ地区のアパートの平均価格は2023年第3四半期に比べて40％以上上昇した。

一方、首都の他の地域では、平均価格上昇率はわずか25～35％程度にとどまっています。これは、地下鉄システムの利点により、周辺の不動産価格が一般水準より 5 ～ 15% 上昇したことを示しています。

ホーチミン市では、地下鉄沿線のマンション価格も発売開始時と比べて35～70％上昇し続けており、2015年から2023年の間に価格が2倍になったプロジェクトもあります。

例えば、Masteri Thao Dien は、ホーチミン市の中心部から市内を結ぶ地下鉄の線路の隣に位置しています。 2014年末の販売開始時点では、Thu Ducアパートの価格は1平方メートルあたり3,500万～3,900万VND程度で変動していました。しかし、現在、二次市場での価格は6,900万〜7,500万VND/m2に達しています。

「地下鉄路線は、沿線不動産の価値向上に貢献するでしょう。さらに重要なのは、地下鉄システムが人々の社会生活を大きく向上させることです。この公共交通機関は、交通事故や渋滞の軽減だけでなく、環境汚染の軽減や人々の移動コストの削減にも貢献します」と、サヴィルズ・バリュエーション・アンド・コンサルティングのグエン・ティ・ホン・ヴァン副所長は述べています。

ホーチミン市、補償、支援、移住に関する新たな規制を発表

最近、ホーチミン市人民委員会は、2024年9月25日から発効する、国が市内で土地を取得する場合の補償、支援、移住に関する決定第68/2024/QD-UBND号を発行した。

仮設住宅支援については、市が仮設住宅を手配したり、家賃を補助したりします。都心部で土地を回収された人々は、1世帯当たり月額2,400万ドン以下の支援を受けるが、その他の地域では、支援額は1世帯当たり月額2,100万ドン以下となる。

さらに、移住政策では、土地を回復された人々が住宅地、住宅、現金の形で補償を選択できるようになっています。特に、宅地については、その地域の区画整理により定められた最小区画面積の規定に従うものとし、住宅による補償の場合は、最小住宅面積は30㎡とする。

土地の種類に応じて補償額は異なります。具体的には、稲作地は1平方メートルあたり4万ドン、多年生作物地は1平方メートルあたり5万ドン、養殖地は1平方メートルあたり2万～5万ドン、居住地以外の非農地は1平方メートルあたり5万ドンで補償される。

ホーチミン市では、人々の生活を安定させるために、適格者に対しては過去3年間の平均収入の30％まで安定した生産と事業を支援する政策も実施している。

また、市は、土地の取得に個人や企業が積極的に協力するよう促すため、早期に土地を引き渡した世帯や団体に報奨金を与える規定も設けている。具体的には、家屋全体を没収された世帯には1500万ドンの報奨金が支払われ、組織には工場面積1平方メートルあたり1万ドンの報奨金が支払われる。

ダナン市、数百の住宅用地を競売、7200億ドンの落札見込み

都市土地開発センター。ダナン市は、市内の123区画の住宅用地を競売にかける団体を選定したと発表した。

したがって、これらの土地区画は用地整地が完了しており、土地に付随する資産はなく、オンラインでオークションにかけられます。

オークションに出品された土地区画の数が最も多いのは、53区画のグーハンソン地区である。そのうち、Vo Chi Cong 通りの 7 区画は、面積が 1 区画あたり約 100 平方メートル、開始価格は 1 平方メートルあたり約 7,500 万 VND です。 Vo Chi Cong 通りと Luu Dinh Chat 通りの 2 つの正面に位置する 29 区画。面積は 105 平方メートル、開始価格は 4,730 万 VND/平方メートル。

残りの区画は、ホアクイ区カイタイ2（バトゥン拡張）の移転地域に属し、面積は1区画あたり406平方メートル以上、開始価格は1平方メートルあたり2,300万ドン以上です。

ソントラ地区では、トランタントン通り沿いの10区画（面積100平方メートル、開始価格4,060万ドン/平方メートル以上）を含む46区画がオークションに出品されている。チューフイマン通りの14区画、面積は1区画あたり127㎡以上、開始価格は1㎡あたり約4,670万ドン。 Ngo Cao Lang 通りに位置する 11 区画、面積 100 平方メートル、価格 5,200 万 VND/平方メートル以上。

残りの区画は、ファム・ヴァン・サオ通りとホー・シー・パン通りの交差点、ファム・ヴァン・サオ通りとコ・マン9通りの交差点、ド・アン・ハン通りとホアン・クオック・ヴィエット通りの交差点に位置しており、開始価格は4,770万～6,150万VND/m2となっている。

ハイチャウ区には、グエンヒューダット通りとフインマンダット通りの交差点にあるロットB99、チンコンソン通りとティエンソン9番地の交差点にあるロット96 B1.1、チンコンソン通りとティエンソン9番地の交差点にあるロット01 B1.2の3つの区画があります。これらの区画の面積は109～115㎡で、開始価格は9,860万～1億0,700万VND/㎡です。これは、今回のオークションで最も価格が高いエリアです。

タンケー区は、リー・トリエン通りとグエン・フオック・タイ通りの交差点に位置する、面積122平方メートルを超える土地区画を、開始価格5,820万ドンで競売にかけた。

カムレー地区には9つの区画があり、これらの区画は、ローザン2、ローザン3、29/3、グエンクアンラム、テハン、ドックトゥエット、グエンキム通りにあります...これらの区画の面積は114〜245平方メートルで、開始価格は2,500万〜5,100万VND/平方メートル以上です。

このオークションには、リエン・チエウ地区に2区画、ホア・ヴァン地区に9区画の物件も出品されます。これら 2 つの地域の土地価格は他の地域よりも低く、1,300 万～ 2,700 万 VND/m2 の範囲です。

都市土地基金開発センターによると。ダナンでは、上記123区画の土地の合計価値は、開始価格で計算すると7,200億ドンを超えます。

タセコ・ランドは、メリン省における3兆2000億ドン規模のプロジェクトへの投資家となるための「扉を開く」

市の計画投資局によると。ハノイ、Taseco Real Estate Investment JSC - Taseco Land は、メリン地区のメリンおよびヴァンケコミューンに新しい都市エリアであるメリンを建設するプロジェクトを実施するために登録された唯一の投資家です。

注目すべきは、書類の提出期限は過ぎているにもかかわらず（締め切りは8月31日）、省庁は依然として、プロジェクト実施の登録を行っているのはTaseco Landの1社のみと記録している点だ。こうして、この企業はプロジェクトの投資家となる機会をしっかりと掴んだのです。

メーリン新都市地区は約41ヘクタールの面積をカバーし、約5,060人に住宅を提供することが予定されています。完成すると、市街地には約 657 戸の低層アパートと 809 戸の社会住宅ビルが建設される予定です。さらに、このプロジェクトには、3〜9階建ての商業サービスビル2棟、教育・医療施設、文化・スポーツセンター、緑の木々や水面などがあります。

このプロジェクトの総投資資金は3兆2000億VNDを超え、そのうちプロジェクト実施費用は2兆9000億VNDを超え、残りは補償費用、用地整地支援、移住などとなる。

投資プロジェクトの運営期間は、国が投資家に対し土地の割り当て、土地の賃借、土地利用目的の変更を決定した日から 50 年間です。プロジェクトの実施進捗は 2024 年から 2028 年まで続きます。

ノイバイ空港に隣接し、環状4号線が通っているという利点を活かして、メーリン地区は一連の大規模不動産プロジェクトの目的地になりつつあります。挙げられる名前としては、Cienco 5 Me Linh、Diamond Park、HUD Me Linh、Ceo Me Linh、Tien Phong Me Linh 都市圏、Ha Phong 都市圏などがあります...

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/de-xuat-danh-thue-nguoi-co-nhieu-nha-dat-gia-nha-se-tang-15—20-do-anh-huong-cua-bang-gia-dat-d226075.html