多くの家や土地を持つ人々に課税する提案。地価公示の影響で住宅価格は15～20％上昇する
財務省は、地代を最大約4兆ドン削減することを提案している。ハノイは最高入札者を公表し、その後競売の土地預託金を取り消す。ホーチミン市は補償、支援、移住に関する新たな規制を発行した。
今週の注目の不動産情報をまとめました。
建設省と財務省は、住宅や土地を多数所有する人への課税を検討する。
グエン・ドゥック・チー財務副大臣は2024年第3四半期の定例記者会見で、建設省の住宅や土地を多数所有する人に課税するという提案に財務省は全面的に同意すると述べた。
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| 投機的なグループや団体が競売にかけられた土地を「サーフィン」する。写真: タン・ヴー |
しかし、副大臣は、税制だけに頼っていては、投機を抑制し市場を安定させるという目標を達成するのは難しいとも断言した。代わりに、政策システムは、土地や計画などの規制を同期させる必要があります。
建設省はこれに先立ち、政府官邸に提出した報告書で、多数の住宅や土地を所有・利用し、短期間で売買して利益を得る投機行為を抑制する税制案を提示した。
TSによると。ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、現在の法制度には、価格をつり上げるための投機行為や土地の買い占めを抑制・防止するための制裁措置がないと指摘する。一方、多くの地域では、無秩序な売買が「土地熱」の主な原因となっている。
建設省：地価公示の影響で住宅価格は15～20％上昇
建設部は政府庁に提出した不動産価格に関する報告書で、2024年の土地価格表を適用すると、不動産事業の土地利用コストが以前よりも増加すると指摘した。これにより、住宅価格は直接的に約 15 ～ 20% 上昇することになります。
具体的には、建設省によれば、高層マンションプロジェクトの総実施費用のうち、土地代が7～20％を占めるという。別荘やタウンハウスのプロジェクトでも、この割合は最大 25 ～ 50% になります。一方、土地上の資産に対する補償費用は、建設投資費用に占める割合がそれほど大きくなく、わずか 2% 程度に過ぎません。
同省は実際の証拠を挙げ、投資家GPインベストの住宅地では、新しい土地価格表を適用した後、アパート1平方メートルの販売価格で計算された土地使用料が2,200万ドン/ 3,600万ドン（約60%を占める）に上昇すると述べた。現在、この割合は約 42% で、1500 万 VND/3600 万 VND に相当します。
この傾向はチャンミー都市別荘プロジェクト（ビンズオン省）でも見られ、16.3%から約50%に増加しています。同様に、Thanh Lam - Dai Thinh 2プロジェクト（ハノイ）でも、土地使用料が販売価格の15％から33％に引き上げられました。
地価は高騰が続く一方、建設投資コスト、融資コスト、売上、税金などその他のコストは「変動が少ない」と建設省は評価している。金利が徐々に「落ち着いてきた」ため、借入コストも減少した。
財務省は地代を最大4兆ドン削減することを提案
協議中の2024年の地代削減に関する政府令草案で、財務省は、前年の債務と延滞金を除いた2024年に支払うべき地代を15％または30％削減する、という2つの選択肢を提案した。この提案が承認されれば、予算のために徴収される地代金の額は約2兆～4兆ドン減少する可能性がある。
この政策の対象は、年間賃料支払いの形で国から直接土地を借りている組織、団体、世帯、個人です。減額された地代金を受けている土地借地人も優遇措置の対象となります。
減額を受けるためには、土地借主は所定の様式に従って申請し、情報の誠実性と正確性について法的責任を負い、正しい対象を確保する必要があります。
同省は、この政策による地代削減が国家予算収入全体に大きな影響を及ぼすことはないと考えている。逆に、土地税の引き下げは企業や国民の生産活動や営業活動に大きな影響を与え、それによって予算の税収が増加し、地代金の引き下げを相殺することになります。
ハノイでは土地の種類ごとに土地の分割と統合のエリアを規制しています。
最近、市人民委員会。ハノイは、2024年9月27日付の決定第61/2024/QD-UBND号を発行し、市内の土地分野におけるいくつかの内容を規制しました。ハノイ。その中には、土地の区分・統合の条件や土地の種類ごとの区分の最小面積・規模に関する規制があり、2024年10月7日から施行されます。
したがって、住宅地の場合、区市町村においては、赤線の外側の土地面積は50㎡以上となります。道路や歩道に隣接する部分の幅も4m以上必要です。
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| 宅地の土地の分割に関する規制。 |
平地コミューンでは、区画の最小面積は 80 m2 で、幅は 5 m 以上でなければなりません。ミッドランドコミューンの場合、最小の敷地面積は 100 平方メートルで、幅も 5 メートル以上である必要があります。山岳部においては、規定面積は150平方メートル以上、幅は6メートル以上とする。
上記の区域はいずれも、土地を区画するときの規定の長さが4m以上である区域です。
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| 商業用地、サービス用地、非農業用地の土地分割に関する規制。 |
商業サービス用地の場合、区、町、町内の区画分割の最小面積はそれぞれ 400 平方メートルと 800 平方メートルです。指定された幅はそれぞれ10mと20mです。長さは4m以上からとなります。
非農地については、区、町、町内の区画割りの最小面積はそれぞれ1,000平方メートル、2,000平方メートルです。指定された幅はそれぞれ20mと40mです。長さは5m以上からとなります。
農地については、一年生作物の栽培地の場合、区・町村では300㎡、町村では500㎡以上を分割の最小面積とする。
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| 農地の細分化に関する規制。 |
多年生作物栽培地については、区市町村における最小区画面積は500平方メートルとする。コミューンは1,000平方メートルです。養殖地にも多年生作物の土地と同様に敷地面積の規制があります。
生産林地の場合、区、町、町村の最小面積は5,000平方メートルです。
以前、Dau Tu新聞の記者の質問に答えたEZ PropertyのCEO、ファム・ドゥック・トアン氏も、ハノイが最低土地面積を50平方メートルに増やせば、不動産価格が上昇する可能性があると述べている。なぜなら、土地の分割を専門とする投資家は、大きな土地を購入するためにより多くのお金を費やす必要があり、分割後の土地の価格が高くなるからです。
また、最小敷地面積が50㎡に拡大したことに伴い、住宅建築コストも増加します。これにより、実際に住宅を必要としている人々に対する経済的圧力が増大する可能性があります。
ハノイは最高入札者を公表し、その後オークションの土地預託金を取り消す予定
市人民委員会ハノイは、この地域での土地競売作業を指示する文書を発行したばかりだ。特に、市の指導者らは地区人民委員会に対し、競売に勝つために市場価格よりも高い価格を支払ったものの、規定通りに支払わずに市場を混乱させた事例のリストを作成するよう要請した。
このリストは、地区の情報ページと天然資源環境局 (DONRE) で公開されます。
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| 協会や団体は競売にかけられた土地を公然と売買し、横領している。写真: タン・ヴー |
さらに、市の指導者らは警察に対し、土地使用権の競売における違反を速やかに摘発するための専門的な措置を検討するよう要請した。区、町、市の人民委員会に対し、競売規則に違反した者が引き続き競売に参加することを防止する措置を講じるよう指示する。
上記の情報のほかに、この文書で注目すべき点は、ハノイが地方自治体に対し、個人が自分の家を建てるために土地を割り当てるための競売の開催を制限するよう要求していることである。むしろ、土地使用権のオークションの優先対象は、土地を有効に活用し実施する十分な能力を有する投資プロジェクトを実施する組織です。
天然資源環境庁は、引き続き関係部門を統括し、調整して土地価格表の更新と調整の進捗を加速し、規定に従って土地価格表を調整する決定を市人民委員会に提出する任務を負う。土地評価のプロセスにおける困難や障害を取り除くために、地区人民委員会にタイムリーな更新、調整、指導を行う。
オークションの実施と組織に関しては、ハノイは規制に従って中央、市、地方の情報システム上でオークションに関する情報を提供する際の公開と透明性を要求しています。
地区、町、市は土地使用権の競売を実施し、土地使用料を支払って土地を割り当て、規定の手続きに従って土地を賃貸する。競争力と市場価格への近さを確保するために、価格ステップとオークション形式（必須の複数ラウンドオークション）を規制することを検討してください。
カウザイ・ニョン地下鉄線付近のマンション価格が1年以内に40%以上上昇
サヴィルズによると、ハノイのカウザイ-ニョン地下鉄線の駅から半径500メートル以内では、カウザイ地区のマンションの平均価格は2023年第3四半期に比べて40％以上上昇した。
一方、首都の他の地域では、平均価格上昇率はわずか25～35％程度です。これは、地下鉄システムの利点により、周辺の不動産価格が一般水準より 5 ～ 15% 上昇したことを示しています。
ホーチミン市では、地下鉄沿線のマンション価格も販売開始時に比べて35～70％上昇し続けており、2015～2023年の間に価格が2倍になったプロジェクトもあります。
例えば、Masteri Thao Dien は、ホーチミン市の中心部から市内を結ぶ地下鉄の線路の隣に位置しています。トゥドゥック2014年末の販売開始時点では、アパートの価格は1平方メートルあたり3,500万～3,900万ドン程度で変動していました。しかし、現在、二次市場での価格は6,900万～7,500万VND/m2に達しています。
「地下鉄路線は沿線の不動産価値の向上に貢献するだろう。」さらに重要なのは、地下鉄システムが人々の社会生活を大幅に改善することです。 「この公共交通機関は、交通事故や渋滞を減らすだけでなく、環境汚染を減らし、人々の移動コストを節約することにも貢献します」と、サヴィルズ評価・コンサルティング部門副部長のグエン・ティ・ホン・ヴァン氏は述べた。
ホーチミン市、補償、支援、移住に関する新たな規制を発表
最近、ホーチミン市人民委員会は、国が市内で土地を取得する場合の補償、支援、再定住に関する決定第68/2024/QD-UBND号を発行し、2024年9月25日に発効した。
仮設住宅支援については、市が仮設住宅の手配や家賃の支援などを行います。都心部で土地を回収された人々は、1世帯当たり月額2,400万ドン以下の支援を受けるが、その他の地域では、支援額は1世帯当たり月額2,100万ドンを超えない。
さらに、移住政策では、土地を回復された人々が住宅地、住宅、現金の形で補償を選択できるようにしています。特に、宅地については、その土地の面積は、当該地方公共団体の定める土地区画整理事業の最小面積の規定に従うものとし、住宅による補償の場合は、住宅の最小面積は30㎡とする。
土地の種類によって補償額は異なります。具体的には、稲作地は1平方メートルあたり4万ドン、多年生作物地は1平方メートルあたり5万ドン、養殖地は1平方メートルあたり2万～5万ドン、住宅地以外の非農地は1平方メートルあたり5万ドンで補償される。
ホーチミン市では、人々の生活を安定させるために、適格者に対して過去3年間の平均収入の30％まで安定した生産と事業を支援する政策も実施している。
また、市は、土地の取得に国民や企業が積極的に協力するよう促すため、早期に土地を引き渡した世帯や団体に報奨金を与えることも規定している。具体的には、家屋全体を没収された世帯には1500万ドンの報奨金が支払われ、組織には工場面積1平方メートルあたり1万ドンの報奨金が支払われる。
ダナン市が数百の住宅用地を競売にかけ、7200億ドンの収益が見込まれる
都市土地開発センター。ダナン市は、市内の123区画の住宅用地を競売にかける団体を選定したと発表した。
したがって、これらの土地区画は敷地の整地が完了しており、土地に付随する資産はなく、オンラインでオークションにかけられます。
競売にかけられた土地区画の数が最も多い地域は、53区画のグーハンソン地区です。そのうち、Vo Chi Cong通りの7区画は、面積が約100平方メートル/区画、開始価格が約7,500万VND/平方メートルです。 Vo Chi Cong通りとLuu Dinh Chat通りの2つの正面に位置する29区画、面積105m2/区画、開始価格4730万VND/m2。
残りの区画は、ホアクイ区カイタイ2（バトゥン拡張）の再定住エリアに属し、面積は1区画あたり406平方メートル以上、開始価格は1平方メートルあたり2,300万ドン以上です。
ソンチャ地区では、チャンタントン通り沿いの10区画（区画面積100平方メートル、開始価格4,060万ドン/平方メートル以上）を含む46区画がオークションに出品されている。チューフイマン通りの14区画、面積127m2以上、開始価格約4,670万VND/m2。 Ngo Cao Lang 通りに位置する 11 区画、面積 100 m2/区画、価格 5200 万 VND/m2 以上。
残りの区画は、ファム・ヴァン・シャオ通りとホー・シー・パン通りの交差点、ファム・ヴァン・シャオ通りとコ・マン9通りの交差点、ド・アン・ハン通りとホアン・クオック・ヴィエット通りの交差点に位置し、開始価格は4,770万～6,150万VND/m2となっている。
ハイチャウ区には、グエンヒューダット通りとフインマンダット通りの交差点にあるB99区画、チンコンソン通りとティエンソン9番地の交差点にある96番B1.1区画、チンコンソン通りとティエンソン9番地の交差点にある01番B1.2区画の3区画があります。これらの区画の面積は109～115平方メートルで、開始価格は9860万～1億700万ドン/平方メートルです。これは、このオークションで最も価格が高いエリアです。
タンケー区は、リー・トリエン通りとグエン・フオック・タイ通りの交差点に位置する、面積122平方メートルを超える土地区画を、開始価格5,820万ドンで競売にかけた。
カムレー地区には9つの区画があり、これらの区画は、Lo Giang 2、Lo Giang 3、29/3、Nguyen Quang Lam、Te Hanh、Do Doc Tuyet、Nguyen Kim通りにあります。これらの区画の面積は114〜245 m2で、開始価格は2500万〜5100万VND/m2以上です。
このオークションには、リエンチュウ地区に2区画、ホアヴァン地区に9区画も出品されます。これら 2 つの地域の土地価格は他の地域よりも低く、1,300 万～ 2,700 万 VND/m2 の範囲です。
都市土地基金開発センターによると。ダナンでは、上記123の土地の合計価値は、開始価格で計算すると7200億VND以上になります。
タセコ・ランド、メリン省の3兆2000億ドン規模のプロジェクトへの投資家となるための「扉を開く」
市の計画投資局によると。ハノイ、Taseco Real Estate Investment JSC - Taseco Land は、Me Linh 地区の Me Linh および Van Khe 村に新しい Me Linh 市街地を建設するプロジェクトを実施するために登録された唯一の投資家です。
注目すべきは、書類の提出期限が過ぎているにもかかわらず（締め切りは8月31日）、省庁は依然として、プロジェクト実施の登録を行っているのはTaseco Landという1つの企業のみであると記録している点だ。こうして、この企業はプロジェクトの投資家になる機会をしっかりと掴みました。
メーリン新都市地区は、約41ヘクタールの面積をカバーし、約5,060人に住宅を提供することが期待されています。完成すると、市街地には約 657 戸の低層アパートと 809 戸の社会住宅ビルが建つことになります。さらに、このプロジェクトには、3〜9階建ての商業サービスビル2棟、教育・医療施設、文化・スポーツセンター、緑の木々や水面などがあります。
このプロジェクトの総投資資本は3兆2000億VNDを超え、そのうちプロジェクト実施コストは2兆9000億VNDを超え、残りは補償費用、用地取得支援、移住です。
投資プロジェクトの運営期間は、投資家が国によって土地の割り当て、土地の賃貸、土地利用目的の変更を決定した日から 50 年間です。プロジェクトの実施進捗は2024年から2028年まで続きます。
ノイバイ空港に隣接し、環状4号線が通っているという利点を活かして、メーリン地区は一連の大規模不動産プロジェクトの目的地になりつつあります。挙げられる名前としては、Cienco 5 Me Linh、Diamond Park、HUD Me Linh、Ceo Me Linh、Tien Phong Me Linh 都市圏、Ha Phong 都市圏などがあります。
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