不動産税：必要です！

法務省が協議している、2023年に調整された2024年の法律および条例整備計画の草案には、不動産税に関する法律を公布する提案という注目すべき内容があり、2024年10月の国会で意見を求めて2025年5月に承認される予定です。

高税率の高級マンション

法務省によれば、住宅は投資とみなされる。仮設住宅、非恒久住宅、半恒久住宅、農村部や山間部の住宅など、投資額の少ない住宅には課税しないという原則に沿って検討すべきである。さらに、侵害された家屋や土地に税金を課す必要があります。使われていない家や土地は、建てられた不動産の5倍の価値があります。特に、法務省は社会住宅と労働者住宅については免税を提案する一方で、1平方メートルあたり5000万ドンを超える高級マンションには高い税金を課すことを提案した。

ベトナム国際仲裁センター（VIAC）の仲裁人である弁護士ルオン・ヴァン・チュン氏は、1平方メートルあたり5000万ドンを超える価格のマンションに高い税金を課すという法務省の提案は国際慣行に沿っており、投機を抑制し、住宅の経済的かつ効果的な利用を奨励し、国家予算の収入増加に貢献すると評価した。

しかし、マンション建設用の土地は数千戸のアパートに分割されているため、各アパートが占める土地面積はごくわずかであることに留意する必要があります。一方、投資家は建設に多額の資金を投じ、雇用の一部を創出し、ひいては社会経済の発展に貢献する必要があります。そのため、高級マンションに対する税率は適切に算定される必要があります」とチュン弁護士は分析しました。

法務省の住宅税徴収の提案は、国際的な慣行や国内の社会経済発展状況に合致しているため、多くの好意的な意見が寄せられている。写真：タン・タン

ホーチミン市税務署の不動産担当リーダーによると、1平方メートルあたり5000万ドンを超える価格のマンションに高い税金を課すと不公平が生じる可能性があるという。 「市内中心部にある70㎡のマンションは、1㎡あたり5000万ドン以上（価値にして35億ドン）で販売されており、高額な税金を支払わなければならない。一方、郊外にある150㎡以下のマンションは、45億ドン相当の価値があるため、税金は低くなるだろう」と、この人物は述べた。

上記のリーダーによれば、高税率の目的の一つは、不動産市場を混乱させる住宅投機を制限することだという。彼は、政府が2軒目以上の住宅を所有する人々にのみ高い税金を課し、2軒目以降の住宅については税率を上げることを提案した。所有者が財産を他の人に譲渡したらすぐに税金の徴収を行わなければなりません。同時に、国家予算の収入を補うために非農地税の増額も検討できる。

海外の事例を参照する

法務省は、住宅面積に土地の１平方メートル当たりの価格を乗じた計算式で住宅税を算定する案を提示している。税率は累進的に増加します。

経済学者のヴー・ディン・アン博士は、世界では長い間、住宅に財産税が適用されてきたと述べた。ベトナムでは、1991年に政府は住宅と土地にその価値の0.3%～0.4%の税金を課していたが、1992年に住宅への課税を中止した。ヴー・ディン・アン博士によると、不動産税に関する法律を制定する必要があるのは、それが国際慣行や現在の社会経済の発展状況と一致しているからだ。残る問題は、住宅資産に対する税金をどのように計算するか、どの単位で資産を評価して税金を計算するか、実装ロードマップは何か、などです。

FINA投資コンサルティング会社のゼネラルディレクター、ファム・アン・コイ氏によると、海外の不動産税に関する法律は非常にシンプルで適用しやすいように設計されているとのこと。不動産税の性質は、既存の資産に基づく個人所得税です。そのため、公平性を保つため、また資産のない人でも住宅や土地を購入できる条件を整えるために、永住・長期居住用として使用される住宅に対しては、単一の税率のみを適用し、最大 50% まで税金を軽減する国もあります。

「税金をシンプルな方法で計算することで、政府の管理が容易になり、納税者に迷惑をかけることがなくなり、また、うまく活用すれば第二、第三の不動産資産に対しても公平になる」とコイ氏はコメントした。

コイ氏はまた、経費を差し引いた上で納税者に税金の還付を認めることも可能だと示唆した。例えば、新型コロナウイルス感染症のパンデミック発生時には、投資コストが高いにもかかわらず賃貸に出せない不動産物件が、住宅所有者や土地所有者に多くの困難をもたらしました。このような場合には、住宅所有者や土地所有者が税金の支払いを恐れて虚偽の申告をし、収入の損失を引き起こすような状況を避けながら、人々が事業に参加するための最良の条件を作り出すために、税金の還付が行われるべきである。

ビッグランドファンド社の副社長タ・チュン・キエン氏は、投機を避け市場の透明性を高めるために不動産税を適用するという提案に同意した。しかし、税制や税額計算が不明確な場合、不動産所有者にプレッシャーを与えることにもなります。長期的な影響については、政府が不動産税を徴収するという情報を市場が受け取ると、減速方向に調整されるでしょう。投資家は収益とコストのバランスを再計算し、それに応じて価格を調整する必要がある。

賃貸価格への影響を懸念

賃貸アパートや工場など多くの不動産を所有するファム・ヴァン・トゥアン氏（ホーチミン市1区在住）は、住宅課税は適切かつ必要な政策だが、不動産市場の熱を冷ます可能性があると述べた。トゥアン氏はまた、不動産税の支払いが賃貸価格に影響を与え、現在の生産・事業活動の厳しい状況下では入居者が受け入れるのが難しくなるのではないかと懸念している。

出典: https://nld.com.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-can-thiet-20230208211419248.htm