すでに 3 つの不動産を所有している場合、郊外にさらに土地を購入すべきでしょうか?

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専門家は、すでに都心に2軒の家と田舎に土地を所有している場合、郊外の土地の購入は資産の多様性を低下させるため、慎重に検討するようアドバイスしている。

私は38歳、妻は33歳で、5歳の子供がおり、妻は2人目の子供を妊娠中です。私の家族では、私だけが働いており、妻は家にいて、主に家事などのオンラインビジネスを行っています。安定した仕事からの収入は月1億～1億2千万ドンくらいで、家計の出費は5千万ドンくらいです。

現在、私は都心部に2軒の家を所有しており、それぞれの価格は約60〜70億ドンで、月額1,200万ドンで賃貸しており、合計2,400万ドンになります。家族全員で月1300万のアパートを借りている。私も田舎に10億円くらいの土地と20億円の貯金を持っています。

貯蓄金利が低いので、今年は20億円の貯蓄を引き出して投資したいです。外国の銀行から有利な金利（年利7～8％で3年間固定）で借り入れ、毎月の残額に基づいて返済することができます。

私は主に給与のために働いており、ビジネスは得意ではなく、比較的高いレベルでリスクを受け入れることができ、郊外の土地などの不動産市場についてはあまり知りません...これまで、私は主に都心部に賃貸用の家を購入できるだけのお金を貯めてきました。今年は、3～5年の長期保有を条件に郊外の土地に投資するのに良い時期だと聞きました。しかし、第二の不動産税法が成立すると、私のように多くの不動産を所有している人は、莫大な税金を払わなければならなくなるのではないかと心配しています。

近い将来の適切な投資方向について専門家のアドバイスを受けましょう。

ティエンソン

ホーチミン市東部、トゥドゥック市の不動産、2023年11月。写真：クイン・トラン — ホーチミン市東部、トゥドゥック市の不動産、2023年11月。写真：*クイン・トラン*

コンサルタント：

上記の情報を基に、家族の経済状況の概要を把握するのに役立つ分析とアドバイスをいくつか提供したいと思います。そこから適切な投資判断を行うことができます。

まず、財務の健全性を分析します。あなたの家族の給与収入合計は月額約1億1千万VND（平均）、住宅2軒からの賃貸収入は2,400万VNDです。家族の総支出は、1か月あたり約5,000万VNDです（1,300万のアパートの家賃、必須の支出と給付金を含むと想定）。したがって、家族の毎月の黒字は 8,400 万 VND になります。

あなたの家族は、63% の比率でかなりの黒字を誇っています。しかし、上の子が小学校に入学し、家族に新しいメンバーを迎える時期になると、特に教育費や医療費など、経済的なニーズは増加します。家族の長期的な経済的安定を確保するには、より柔軟で詳細な計画が必要です。

次に、現在の資産ポートフォリオを評価します。都心部の2軒の家は120億円、田舎の土地は10億円、貯金は20億円。総資産は150億ベトナムドンで負債はありません。

あなたの家族は現在、主に不動産（87%）に集中した大きな資産ポートフォリオを保有しています。貯蓄金利は1年定期預金で年5～6％に低下しており、FIDTのモニタリングデータによると都心住宅の価格上昇率は年平均8～9％で変動しているため、投資効率は高くない。不動産は一般的に貯蓄金利よりも高い収益をもたらしますが、1 つの資産クラスに集中しすぎるとリスクを伴い、ポートフォリオの流動性が低下する可能性があります。

融資金利は現在低く、優遇期間中はわずか5～8％、優遇期間終了後は年間9.5～10％となっています。これは、財務レバレッジを利用して投資パフォーマンスを向上させる機会です。

次に、郊外の不動産に投資する際に考慮すべき要素について説明します。あなたは貯金から20億円を引き出して、さらに銀行ローンを借りて郊外の不動産を5年間保有するつもりです。このアプローチにより、不動産ポートフォリオを多様化できます。郊外の不動産の成長率は年間 12 ～ 15% 変動しますが、保有している資産クラスの流動性は低下します。

知識と時間がないときに郊外の土地に投資すると、本当に可能性のある土地を選べないという大きなリスクがあります。さらに、その土地の合法性、流動性、成長の可能性に関連するリスクに遭遇する可能性もあります。したがって、優れたブローカーを見つけるか、評判の良い組織に郊外の不動産の検索を委託することが、考慮すべき要素です。

2つ目の不動産に高額の税金が課される可能性も考慮する必要があります。現在、ロードマップによれば、不動産税法の制定案は国会第8回会期（2024年10月）に提出され、意見を募り、第9回会期（2025年5月）で承認される予定となっている。この法律がいつ施行されるのか、また譲渡に対する具体的な税率はいくらになるのかは不明だ。ポートフォリオを多様化し、全体的な財務状況の適切な金額を郊外の土地に割り当てると、不動産への税金の影響が制限されます。

金融保護ソリューションについていくつか補足しておきます。家族全員が生命保険に加入しているかどうかは明記されていませんが、家族全員が生命保険と健康保険に加入することをお勧めします。保険は、収入のキャッシュフローの安定性を維持しながら、予期せぬリスクからあなたを守ります。推奨される年間拠出額は、年間総収入の 5 ～ 8% です。

投資を続ける前に準備する必要がある次の資産クラスは、緊急時に家族の経済的安全を確保するための準備資金（通常は 3 ～ 6 か月分の生活費）を確保することです。具体的には、あなたの家族の場合、1億5000万〜3億VNDの間になります。この積立金は、1 か月、6 か月、12 か月の期間の貯蓄預金パッケージに分割できます。

投資ソリューションに関しては、次のような分析があります。現在、経済は回復→成長→飽和→不況という新たなサイクルに移行しています。各フェーズには、その期間中の良好な成長に適した特性を持つ資産クラスがあります。

新しいサイクルの回復期には、証券全般、特に株式が最も成長すると予想されます。したがって、良好な資産成長パフォーマンスを得るには、今後 2 ～ 3 年間は株式資産クラスを保有する必要があります。時間、経験、中程度のリスク許容度がなくても、ファンド証書に投資したり、株式を積み立てたり、信頼できる金融機関に投資を委託したりして、自分のリスクに合った投資セグメントを選択することができます。

金はリスク許容度に適した投資チャネルにもなります。現在、貴金属は高値で推移しており、変動も激しい状況です。金価格が適切な水準に達したら、保有も検討できます。ただし、家族の総資産の 10% を超える金額を投資しないでください。

最終的には、あなたが行うすべての投資決定は、許容できるリスクのレベル、長期的な財務目標、および当面の家族のニーズを考慮して作成された全体的な財務計画の枠組みの中で検討される必要があります。上記のアドバイスが、個人の財務の管理と発展に役立つことを願っています。

ヴー・ティ・フオン
個人財務計画の専門家
FIDT投資コンサルティングおよび資産運用会社

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