住宅価格が異常に高くなる原因は何でしょうか?

ハノイのアパート価格は異常に高騰しており、平均所得や低所得者の大多数が住宅を購入できる能力をはるかに超えている - 写真：N.TRAN

建設省によれば、現在の住宅価格は、土地代、建築費、ローン金利、事業利益、税金、仲介手数料などから構成されているという。

住宅価格を抑制するために、一部の専門家は、土地価格を調整し、税金や手数料を計算し、ローン金利を適切な水準に計画するとともに、原材料価格を抑制し、需要と供給のバランスを取り、不動産投機を防ぐという解決策を推奨しています。

中級マンションの価格も1億ドン/㎡

建設省によると、今年第2四半期、ハノイでは一部のマンションプロジェクトの販売価格が急騰し、ロイヤルシティ都市部のマンションは33％、ザ・プライド・アパートメントは33％、ミーディンソンダ-スディコ都市部のマンションは32％、ビンホームズ・ウェストポイントは28％それぞれ値上がりした。チュンホア・ニャンチン都市圏などの一部の古い市街地では、アパートの価格も25％上昇し、ナムチュンイエンの再定住アパートエリアでは20％上昇しました。

2024年5月の平均アパート販売価格は2023年末と比較して上昇し、具体的にはUdic Westlakeプロジェクトは5,670万VND/m2、D'でした。エルドラド8,530万VND/㎡、HDIタワー1億6,010万VND/㎡、フェリスホームズ5,390万VND/㎡、ゴールドシーズン6,380万VND/㎡。

建設省は、以前は中価格帯のマンションの売り出し価格は1平方メートル当たり5,000万～7,000万ドンであったが、現在では取引価格は1平方メートル当たり7,000万～1億ドンに上昇していると述べた。

たとえば、ノーブルクリスタルタイホープロジェクトの価格は1平方メートルあたり約1億8,700万VND、マンダリンガーデンは1平方メートルあたり8,000万～1億500万VNDです。特にホアンキエム区ハイバーチュン通りのザ・グランド・プロジェクトでは、一部のアパートの販売価格が1平方メートルあたり10億ドン近くになっています。

ホーチミン市では、2024年第2四半期に中級マンションセグメントが2023年の同時期と比較して2％増加し、高級マンションセグメントは5％増加しました。新規供給の不足も、ホーチミン市の中古マンションプロジェクトの販売価格を押し上げました。

具体的には、シティガーデンアパートメントプロジェクトの平均販売価格は1平方メートルあたり8,500万ドンで、18％増加しました。アントニアプロジェクト（第7区）とマステリ・タオディエン（トゥドゥック市）はそれぞれ11％と10％増加した。第2四半期末の時点で、ホーチミン市のアパート価格は2023年末と比較して平均約6％上昇した。

ホーチミン市の一部のアパートプロジェクトでは、販売価格が高騰しており、カンタビル・アンフーは22.6%上昇して5,450万VND/m2、ゼニティ（1区）は18.2%上昇して1億140万VND/m2、グリーンビュー（7区）は25.1%上昇して5,390万VND/m2、ザ・パノラマ（7区）は15.5%上昇して6,960万VND/m2となっている。

なぜ価格が異常に高いのでしょうか?

建設省の最近の調査や評価によれば、住宅1平方メートル当たりの土地使用料のコストはかなり高いことが分かっています。 GPインベストのハノイの住宅エリアでは、約1500万/3635万VNDで、販売価格の41.5％に相当します。 ハイフォンのアパートメントプロジェクト 667万/3,454万VND、販売価格の19.3%に相当。ハイフォンの低層住宅プロジェクト 6014万/1億5683万VND。

同様に、ホーチミン市トゥードゥック市ドンタンロン都市圏では、234万/884万VNDです。ビンズオン省チャンミー市街地のヴィラプロジェクトでは、土地使用料が販売価格の16.3%を占めます。

建設省によると、2024年の地価が適用されれば、事業の土地利用コストは引き続き大幅に上昇することになる。具体的には、GPインベストのプロジェクト住宅価格構造における土地使用料が60％上昇し、ドンタンロン都市圏、トゥドゥック市では約60～65％上昇し、チャンミーヴィラプロジェクトでは販売価格が50％上昇しました。

建設省は、今後、市場に近い新しい地価表が適用されると、住宅や不動産の価格が前期に比べて平均15～20％上昇すると評価した。具体的には、GPインベスト住宅プロジェクト（ハノイ）の住宅1平方メートルあたりの建設投資コストは510万/3,630万VNDで、販売価格の約14.1％を占めています。ハイフォンのアパートメントプロジェクトは1570万/3450万VNDで、販売価格の約45.5%を占めています。ハイフォンの低層住宅プロジェクトは3,120万/1億5,680万ドンで、住宅販売価格の20.53%を占めています...

また、各プロジェクトの規模や製品は異なるものの、近年の住宅プロジェクト建設の投資コストは防火・消火コストの増加によりほとんど変動していない、もしくは変動幅はわずかであると建設省は述べた。

同省によると、住宅建設を実施するための借入資本コストについて、住宅プロジェクトが総プロジェクト投資資本の30～70％の商業資本を借り入れた場合、利息コストは総建設投資コストの3～5％程度となる。商業用住宅プロジェクトの通常の販売コストは、不動産販売価格の 3 ～ 7% ですが、プロジェクトによっては住宅販売価格の最大 15% になることもあります。

現在の住宅価格を構成する最後のグループは、高層住宅の場合は販売価格の10～20％、低層住宅の場合は販売価格の20～30％の税金、利益、プロジェクトオーナーの管理費用です。

出典：建設省 - グラフィック：T.DAT

住宅価格を下げるにはどうすればいいですか?

不動産仲介業協会のグエン・チ・タン副会長は、上記のような住宅販売価格を構成する各種費用と費用比率を踏まえ、現在の土地価格は人々の収入に比べて非常に高いため、管理機関は現実に合わせて土地価格を調整する必要があるとトゥオイ・チェ氏に語った。

「市場価格に基づく土地価格設定の原則は、1区、トゥドゥック市（ホーチミン市）、ホアンキエム区、バーディン区、ドンダー区（ハノイ市）など、取引条件が明確で安定的に発展している都市部に適しています。しかし、未開発地域では、開発の勢いを生み出すために土地価格を調整しなければ、非常に危険です」とタン氏は述べた。

タン氏は、企業が多くの住宅を建てているが、価格が高い（土地コストが高いことも一因）ため住宅が売れないという中国の教訓を引用した。企業が困難に直面したとき、政府はたとえ企業が望んでも救済することはできない。結局のところ、住宅購入者が最終決定者だからです。

ホーチミン市不動産協会会長レ・ホアン・チャウ氏によると、土地使用料や敷地整地費用を含む住宅プロジェクトの土地コスト構造は、各プロジェクトの建設密度に応じて大きな金額になるという。

不動産投資企業の観点から、DTJ投資流通株式会社のグエン・クオック・カーン会長は、現在住宅プロジェクトに投資する企業にとって最も重要なことは時間であると強調した。明確な規制を通じて住宅プロジェクトに関連する手続きの時間を短縮することで、企業はコンプライアンスコストを削減し、住宅価格を下げることができます。

タン氏によると、不動産市場の発展の方向性は、安定と人々の生活の質の向上を目指す必要がある。不動産投資家の利益率は住宅販売価格の10～20％程度が普通ですが、全く新しい土地に建設され、買い手を惹きつける大規模な不動産プロジェクトもあり、プロジェクト投資家の利益は統計の数字の何倍も大きいため、それが本当かどうかは現実を検証する必要があります。

多くの不動産専門家も、現在の住宅の需要と供給のバランスをとるためには、低価格住宅の供給を増やす必要があると考えています。この供給は、省庁、支部、地方自治体の参加に大きく依存します。さらに、土地を搾取するのではなく、大多数の人々の所得に見合った水準に土地のコストを抑制することを目指すという意識改革も必要です。現在の土地価格の高騰により、多くの企業はプロジェクトへの投資をためらうことになり、近い将来に住宅供給を増やすことは困難となるでしょう。

現在の住宅価格を下げるには、次の6つのことを行う必要があるとレ・ホアン・チャウ氏は述べた。

1. 土地コストを削減する。

2. 関連する税金や手数料を削減します。

3. 利息コストを削減します。

4. ガソリンや電気など、プロジェクトの入力材料費を安定的に維持します。

5. 住宅プロジェクトの承認プロセスを簡素化し、規制遵守コストを削減する方法。

6. 不動産投機を防止し、営利を目的とした仮想価格レベルを意図的に作り出し、土地競売の保証金を20％に引き上げ、競売に勝利した後に保証金を放棄した者を厳しく処罰する。

投機的な理由もあり、仮想価格が生まれます。

建設省はまた、住宅価格の高騰は、不動産投資家が市場の不足につけ込み高値で売りに出していることも一因であると確認した。一部の投機家グループ、投資家、ブローカーとして活動する個人は、市場を混乱させ、「価格をつり上げ、仮想価格を作り出す」。

通常、住宅プロジェクトの投資家は、住宅販売価格の約3％を取引フロアと販売ブローカーに支払いますが、取引フロアは市場状況に応じて顧客との取引時に価格を追加することを選択することが多く、この差額は固定されておらず、販売価格の5％、販売価格の10％、または住宅販売価格の20％になる場合があります。

例えば、フンイエンの低層住宅プロジェクトの販売価格は1戸あたり70〜80億ドンで、平均価格差は約7億5000万ドンですが、市場が落ち着くと、価格差は1戸あたり2億5000万ドンにまで減ります。

ホーチミン市7区で建設中の不動産プロジェクト - 写真：QUANG DINH

住宅供給不足、価格高騰、実質取引の低迷

今年初め以来のハノイの不動産価格高騰は、現在の住宅開発政策に多くの問題を引き起こしている。不動産価格は四半期を通じて継続的に上昇し、市場での実際の取引件数は減少しているものの、1年前の価格水準をはるかに上回る新たな高値水準を記録しました。住宅供給が依然として不足している一方で、手頃な価格の住宅は「消滅」し、公営住宅や低所得者向け住宅の供給は徐々に減少しており、ハノイとホーチミン市では新規供給はほとんどない。住宅価格は高く、実際の住宅を必要としている低所得者や中所得者層の大半は住宅を購入する余裕がありません。

不動産市場の異常な兆候に直面して、首相は今後、不動産業界の企業や団体と会談し、市場を緩和するための解決策を話し合う予定だ。

建設省が最近政府庁舎（９月１８日）に提出した、コスト構造、販売価格、不動産価格上昇の理由を分析した報告書によると、国内の住宅供給量は深刻に減少している。 2024年第2四半期にはわずか9件の住宅プロジェクトが完了し、アパート、一戸建て住宅、タウンハウス合わせて約6,000戸の規模で利用されています。そして今年上半期までを数えると、完成した住宅供給は、マンション、一戸建て、タウンハウス合わせて約9,000戸にとどまります。新たに認可された住宅プロジェクトの数はわずか約2万戸です。

2023年末以来、ハノイでは住宅と土地の供給不足により住宅価格が急騰している。西湖エリアで売りに出されている高級マンションプロジェクトのいくつかは、いずれも当初の希望価格が1平方メートルあたり1億ドンを超えている。一方、Vinhomes Co Loa超都市エリアでは、1平方メートルあたり3億VNDを超える価格のタウンハウスが発売されたばかりです。特に、ハノイ市中心部から30～40キロ離れたホアイドゥック、タンオアイ、フックトーなどの農村や郊外地区の競売にかけられた土地の価格も1平方メートルあたり1億ドン以上にまで高騰した。

建設省、住宅価格下落の原因と解決策を特定

住宅価格が上昇する4つの理由:

1. 新しい土地価格表に従って土地のコストが増加し、土地オークションは開始価格より何倍も高くなり、土地の価格水準が上昇します。

2. 投機家や不動産仲介業を営む個人が「仮想価格を作り出し、価格をつり上げる」現象。

3. 低所得層および中所得層の大多数のニーズを満たす不動産および住宅供給の不足。

4. 株式、債券、金市場に関連する最近の経済変動により、安全な「避難場所」を求めて不動産に大量の資金が流入しています。

住宅価格を下げる6つの解決策:

1. 手続きや合法性に関する困難を取り除き、市場供給を増やし、安全で持続可能な市場発展を促進する。

2. 土地競売業務を適正化し、保証金の増額、より現実に近い開始価格の決定、競売落札金の支払期限の短縮、投機目的の入札者の制限などの方向で土地競売に関する規制を整備する。

3. 投機を制限するために、多くの家や土地を所有している人に対する税制を調査し、提案する。

4. 2024年土地法に基づく新しい土地価格表の発行による悪影響を制限するための解決策と対策を講じる。

5. 国家が管理する不動産および土地使用権取引センターのパイロットモデル。

6. 土地使用権オークション、土地利用プロジェクト入札の組織に対する検査と審査を強化し、不動産サービス事業活動、不動産取引場、仲介活動を効果的に管理する。

近隣諸国の低所得者向け住宅

4月初旬にタイのネーション紙が報じたところによると、タイ投資委員会（BOI）のナリット・タードステーラスクディ事務総長は、住宅税の優遇措置が3月15日から委員会で承認されたと述べた。この優遇措置は、タイ政府住宅銀行（GHB）が開始した、低所得者層の戸建て住宅やマンション購入を支援する融資を提供するプロジェクトの第3期の一環である。

現在、税制支援制度は、床面積が24平方メートル以上の戸建て住宅およびマンションで、最低70平方メートルの住宅にのみ適用されている。タードスティラスクディ氏によれば、投資委員会は1993年から低所得労働者向けの住宅プロジェクトを支援してきた。その中でBOIは、首都バンコク、ノンタブリー、サムットプラカーン、パトゥムターニー、ナコーンパトム、チョンブリの各県で、34,900戸のアパートを含む44のアパートプロジェクトの提供に参加した。

ベルナマ通信によると、マレーシア政府は9月17日、国民住宅プログラム（PPR）を通じて全国で少なくとも23の新しい低価格住宅プロジェクトを開始すると発表した。マレーシア住宅地方自治省（KPKT）のアイマン・アティラ・サブ副大臣は、2024年9月時点で、マレーシア政府は低所得労働者向けに104,081戸を含む166の低価格住宅プロジェクトを完了しており、さらに16のプロジェクトを建設中であると述べた。

PPRプロジェクト内の住宅の価格は、1戸あたり45,000～60,000リンギット（10,700～14,000米ドル以上）となっている。今後のプロジェクトでは新しいアメニティが統合され、居住者の生活の質の向上に貢献します。

出典: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm