小売業とオフィス部門は前向きな兆候を示した。

小売スペースは高い収容力で好調に稼働している

サヴィルズの2024年第3四半期の市場レポートによると、ホーチミン市の小売スペースは供給が増加し、総賃貸可能面積は160万平方メートルに達し、前四半期比3％増、前年比5％増となった。これは、非CBDエリアで総賃貸可能面積50,900平方メートルを超える3つの新規プロジェクトがオープンしたことによる。そのうち、8区は、パークモールとCo.opmart Pham The Hienの2つのプロジェクトで供給をリードしており、一方、10区のビンコムプラザ3/2は改装後に再オープンしました。

また、このタイプの事業の業績は引き続き非常に好調で、稼働率は前四半期比0.5ポイント、前年比4ポイント増の94％という高い水準を維持しました。ミスターDIY、ユニクロ、無印良品などの大手テナントは、手頃な家賃と高い人口密度を理由に、中心地以外のエリアに進出しています。

「ブランドチェーンの拡大と主要テナントグループからの強い需要により、業績は良好です」とサヴィルズ・ホーチミンのリサーチ部門シニアマネージャー、カオ・ティ・タン・フオン氏は述べた。

運営能力の面では、フン・ヴォン・プラザ、イオンモール、ヴァン・ハン・モールなどの主要プロジェクトは、交通量が多く、テナントが多様で、管理が効率的であるため、常に100%の稼働率を維持しています。 1階の平均賃貸価格は月額140万VND/m2で、四半期ごとに4％、年間で6％上昇しています。

多くの小売スペースは依然として100%の稼働率で営業しています。

このタイプの消費も非常に好調で、床面積は 42,111 m2 に達しています。食品・飲料業界が25%の市場シェアでトップを占め、次いでエンターテインメントが24%、ファッションが18%となっています。この兆候は、市内の小売業の発展にも表れています。

具体的には、2024年の最初の8か月間で、ホーチミン市の商品とサービスの小売売上高は765兆VNDに達し、前年比10％増加しました。ホーチミン市商工局によると、2024年には商品とサービスの小売売上高が年間11％増加すると予測されています。消費者支出は7.6%増加すると予想されます。

サヴィルズは、今後のこのタイプの見通しを評価し、新規供給が限られていることと消費が堅調なことから、市場のパフォーマンスは引き続き良好になると予想しています。 2024年第4四半期には、3つの非CBDプロジェクトの27,600平方メートルを超える床面積がオープンし、入居率は少なくとも80％に達すると予想されます。

2027年までに12のプロジェクトから163,100m2以上の供給。そのうち、非中心地エリアが供給量の55％を占めています。キャパシティの向上を目指し、カンタビル・プレミアやプラチナム・プラザなどの投資家は、2025年までにテナント構成を刷新し、一新する計画を立てている。

オフィス市場は供給上の課題に直面

このレポートによると、ホーチミン市のオフィス市場には新たなグレードAプロジェクトの参入は記録されないだろう。総供給量は前四半期比1%増の280万平方メートルで、392件のプロジェクトから純賃貸可能面積（NLA）となり、前年比7%増となった。この成長は主に、グレード B およびグレード C の 6 つの新規プロジェクトによるもので、新たに 39,800 平方メートルの NLA が追加されました。

一方、クラスBセグメントでは、タイスクエア・ザ・メリット（第1地区）とCMCタワーB（第7地区）の2つの新規プロジェクトがあり、新規供給の60％を占めています。グレード C の小規模プロジェクト 4 件 (それぞれ NLA が 3,000 ～ 5,000 平方メートル) は、主に CBD 以外の地域に位置しています。特に、ビンチャンは3,300平方メートルを超えるNLAを提供する初のオフィスビル、LNハブビルを歓迎します。

供給ギャップについて、サヴィルズ・ホーチミンのリサーチ＆S22M担当ディレクターのジャン・フイン氏は次のようにコメントしている。「高級セグメントでは今後供給が増加すると予想されるが、年間吸収率は市場が均衡を保つことを示している。」

グレードAのオフィスは供給上の課題に直面している

稼働率の面では、オフィス市場は前四半期比、前年比で1パーセントポイント減少し、88%となった。これは主に、新たに稼働を開始したグレードBおよびCのプロジェクトの稼働率が低かったことによる。第2地区と第7地区のグレードAプロジェクトは四半期に好調な業績を上げ、入居率は前四半期比5ポイント、前年比23ポイント増加して89%となった。これらのプロジェクトは、競争力のあるレンタル価格により顧客を引き付けています。

平均賃料は前四半期比では安定していたものの、需要と供給のバランスを反映して、前年同期比6%増の月額812,000ドン/平方メートルとなった。非 CBD グレード A 賃料は前四半期比で 1% 増加しましたが、CBD グレード A 賃料は 1% 減少しました。

サヴィルズの2024年第3四半期の賃貸取引に関する調査によると、取引の大部分（73%）は、より質の高い建物への移転を目的としていました。金融、銀行、保険、不動産（FIRE）業界が取引市場シェアの 39% でトップを占め、続いて ICT が 31%、製造業が 13% となっています。入居企業の大部分（75%）は主に米国、韓国、日本などの外国企業であり、国内企業はわずか25%です。

研究部門は、このタイプの見通しを評価し、2024年第4四半期の新規供給は限られ、グレードCのプロジェクト2件からのNLAはわずか6,691平方メートルになると予測しています。 2027 年までに、15 のプロジェクトからさらに 196,412 m2 の NLA がオンラインになります。一方、ホーチミン市の高級オフィスビルプロジェクトでは、今後供給されるグレードAとグレードBの63％がグリーン認証基準を満たすことに重点が置かれているため、グリーン認証が懸念事項となっている。

ホテルスクールはピークシーズンを待つ

サヴィルズによると、2024年第3四半期には、このホテルタイプのプロジェクトは記録されておらず、4つ星ホテルが閉鎖されたため、供給は前四半期比で1％減少しました。しかし、最初の9か月間で、3つ星と4つ星のホテル9軒が改装後に再オープンし、4つ星と5つ星のホテル3軒が新たにオープンしたことにより、供給は前年比5%増の115軒のホテルで16,443室となった。

国際ブランドは順調に発展しており、2024年第1四半期にはヒルトン・サイゴンが参入して228室の5つ星ホテルを提供するほか、投資家のマップルツリーが今四半期にインターコンチネンタル・アシアナ・サイゴン・ホテルのブランドをJWマリオット・ホテル＆スイーツ・サイゴンに変更する。

成長の可能性という点では、観光産業の発展に伴い、ホテル業界は近年好調な兆候を記録しています。

具体的には、2024年の最初の9か月間で、ホーチミン市の観光は前年比で大幅に改善し、海外からの訪問者数は400万人を超え（前年比12％増）、国内からの訪問者数は約2,740万人に達しました（前年比1％増）。これによりホテルの業績は向上し、平均客室料金は前年比2%増の1室1泊200万ベトナムドンとなり、供給が前年比5%増加したにもかかわらず客室稼働率は前年比62%で安定しました。

多くの国際ブランドがホーチミン市のホテル市場に参入し、順調な発展を遂げています。

2024年第3四半期だけでも、閑散期であったにもかかわらず、国内旅行者の16%増加と海外旅行者の安定により、市場は前四半期比1パーセントポイント、前年比3パーセントポイント増の61%を記録しました。 9月からのピークシーズンに向けて全セグメントで価格が上昇したため、平均客室料金は前四半期比4%増、前年比3%増となりました。

「ローシーズンであったにもかかわらず、2024年第3四半期の実績は前四半期に比べて改善しました。次の四半期のピークシーズンの見通しが明るいことから、ホーチミン市は2024年の訪問者数目標を達成する軌道に乗っています」とサヴィルズ・ベトナムのゼネラル・ディレクター、ニール・マクレガー氏は述べた。

しかし、開発の見通しを見ると、ホーチミン市の将来の供給は非常に少なく、2027年までに市場に参入する新規プロジェクトはわずか3件であるとサヴィルズはコメントしている。すべてのプロジェクトは1区に位置し、国際的なブランドによって管理される予定である。 2024年第4四半期には、インディゴ サイゴン ザ シティ ホテルが150室の5つ星ホテルとして唯一の新規プロジェクトとしてオープンする予定です。

出典: https://www.congluan.vn/tp-hcm-mat-bang-ban-le-van-phong-ghi-nhan-tin-hieu-tich-cuc-trong-quy-iii-2024-post315192.html