リゾート不動産は市場の「迷子」
決議08/2017において、政治局は観光を先導産業にし、観光開発に投資するための社会的資源を誘致し、主要地域の大規模プロジェクトや娯楽施設に投資することを決定した。
そのおかげで、最近では多くの投資家が観光不動産プロジェクト、リゾート、ホテル、高級リゾートに資金を注ぎ込んでいます。しかし、観光・リゾート不動産分野は多くの法的問題に直面しています。
イラスト写真。 (出典: DK)
10月19日午前に開催されたワークショップ「土地法の改正：観光用地の創出」において、ベトナム不動産協会副会長のグエン・ヴァン・ディン氏は、ベトナムでは現在200以上の観光用不動産プロジェクトが実施されており、約10万戸のコンドミニアム、3,000戸のヴィラ、15,000室の新しいホテルの部屋が創出されていると述べた。
2030年までにベトナムは国内観光客1億6000万人、海外観光客5000万～7000万人を擁する観光大国となり、約50万室の宿泊施設が必要になる可能性がある。また、他の種類のサービス、特に高級観光はほとんど存在しない。
ディン氏によれば、現状ではベトナムはニーズを満たすインフラシステムの3分の1しか実現しておらず、将来的にも質は高くないという。そして、この数はここ数年停滞していますが、それは法的問題が解決されていないためです。
ディン氏は、リゾート不動産は市場の「迷子」のようなものだと語った。土地法には観光不動産開発業者の名前が挙げられていないため、このグループの主題は土地法、投資法、および不動産市場に関連するその他の規制には含まれていません。
「法的解決を待ちながら放置されている大規模な観光プロジェクトが100件以上ある。」 「この状況が続けば、観光投資は促進されず、投資家の意欲も削がれ、投資を促進したい地方当局も困難に直面するだろう」とディン氏は述べた。
他にも困難はたくさんあります。
一方、DVLベンチャーズの取締役会長であり、ハノイ不動産クラブの副会長でもある弁護士のグエン・ホン・チュン氏は、観光・リゾート不動産プロジェクトは、国家と公共の利益のために社会経済発展のために国が土地を干拓するケースの規制という、より困難でやや「難しい」問題に依然として直面していると述べた。
したがって、国が土地を回収するプロジェクトは、住民の技術インフラと共通の社会インフラをアップグレードし、住民の社会保障を確保するためのものと決定され、観光、娯楽、レクリエーションの開発、または商業住宅と観光開発、サービス施設、娯楽、レクリエーションを組み合わせることを目的としたプロジェクトは除外されます。
しかし、土地法改正案には、新市街地プロジェクトのための土地収用に関する規定はない。そのため、技術基盤システムと社会基盤の同期を図るため、改正土地法における不動産商品の種類に「300ヘクタール以上の規模の新市街地プロジェクト」という内容を追加する必要がある。
チョン氏によると、2015年から2019年にかけて観光業は力強く発展し、多くの省や市が観光業の発展を良い方向とみなし、観光業を先頭に立たせている。このため、法律では観光用不動産は国による土地回収の対象とならないと規定されているにもかかわらず、観光プロジェクトが主要プロジェクトとみなされているため、多くの州では依然として土地を回収し、企業に土地を割り当てているのが現状です。
「土地法の改正：観光用地の創出」をテーマにした科学ワークショップ。 （写真：DT）
その結果、2019年以降、観光用不動産に関する法的問題が生じ始めました。見直しの要請があったところ、土地の割り当て規制により一連の事業が中断され、その結果、新たな法的枠組みを待つ間、それらの事業は現在も中断されたままとなっている。
「観光業が真に経済の先駆者となるためには、新しい土地法に観光用地に関する具体的な規制を盛り込む必要があると思う。」同時に、観光業の発展のために、土地、税金、投資などに関して真にオープンな政策と仕組みが存在します。
経済発展の各段階には異なる優先順位があります。観光を先鋒と位置づけるなら、遊園地、娯楽エリア、多目的複合施設などの観光プロジェクトを、社会経済発展のために国が回収する土地のリストに加えなければならない」とチョン氏は提案した。
不動産法の専門家グエン・ヴァン・ディン氏は、土地法案（改正案）のもう一つの欠陥、すなわち国家と公共の利益のための社会経済発展のための土地回収のケースについても指摘した。
草案では、地方の状況に応じて省人民評議会が決定した場合にのみ、住宅、商業、サービスが混在するプロジェクトのための土地回収が規定されている。
したがって、国が土地を取り戻すためには、プロジェクトは居住機能の一部に「固執」する必要があります（レベルや割合に関する規制はありません）。
「私は、土地は（居住機能なしで）純粋に観光、娯楽、レクリエーションプロジェクトのために埋め立てられる必要があるという見解に賛成です。」しかし、観光に適した場所では、主要な観光プロジェクトを実施するための土地取得を優先し、地元の社会経済発展の勢いを生み出し、さらには地域全体に広がる勢いを生み出す必要がある」とディン氏は述べた。
ディン氏は、現実には土地収用が許可されなければ、潜在的かつ有能な投資家を引き付けるための大規模プロジェクトを実施することはできないと分析した。現行の法案が維持されれば、主要な観光プロジェクトの実施が妨げられることになる。観光、娯楽、レクリエーションプロジェクトを実行するために、地方自治体は土地取得条件を満たすために、住宅地の一部（おそらくはごくわずかな割合）をプロジェクトの計画スキームに「挿入」することを余儀なくされます。
こうした形の「回避」は、結果をもたらすでしょう。利用されていない住宅地は資源の浪費を引き起こし、利用された場合は観光プロジェクトの範囲内で住宅機能を形成することになります。プロジェクトに長期滞在する住民がいると、リゾート プロジェクトの豪華さのレベルが低下します。そのため、ディン氏は、住宅機能を持たない純粋な観光、娯楽、レクリエーションプロジェクトを実施するための土地回収のケースを草案の第79条に追加する必要があると考えています。
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