Déterminer le prix des terrains : même l'audit est difficile

Le 18 octobre, le Forum « Promouvoir la reprise économique et le développement : points clés et rôle de l’audit de l’État » s’est tenu à Hanoi. L'un des thèmes importants du Forum est « Gestion des terres et évaluation foncière - Insuffisances de la pratique et des activités d'audit de l'État », présidé par l'auditeur général adjoint de l'État Ha Thi My Dung et le vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement Le Minh Ngan.

Lors du Forum, non seulement les représentants des investisseurs immobiliers se sont « plaints » des difficultés, mais certaines grandes provinces et villes ont également partagé les difficultés rencontrées par ces autorités.

L'atelier est donc censé « identifier » les difficultés et les problèmes dans la détermination des prix des terrains, et à partir de là proposer des solutions avec la Cour des comptes.

« Gestion des terres et évaluation foncière - Insuffisances issues de la pratique et des activités d'audit de l'État » présidé par l'auditeur général adjoint de l'État Ha Thi My Dung et le vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement Le Minh Ngan. Photo : Hoang Tu

Les provinces et les villes ont également du mal à déterminer les prix des terrains.

Lors de l'atelier, le Comité populaire de Hanoi a déclaré que ces derniers temps, cette agence a mis en œuvre de manière approfondie la décentralisation et la délégation d'autorité pour accroître l'initiative des comités populaires au niveau du district dans le travail de récupération des terres ; défrichement des terres; Déterminer les prix spécifiques des terres comme base d’indemnisation et de réinstallation ; résoudre rapidement les problèmes liés à l’acquisition de terrains, à l’indemnisation, au soutien, à la réinstallation et à la mise en œuvre de projets d’investissement public dans la ville (projets Ring Road 3 et Ring Road 4 ; projets ferroviaires, etc.).

Dans la pratique, le Comité populaire de la ville de Hanoi estime que l'application des prix des terrains résidentiels pour déterminer les prix de location des terrains pour les unités de services publics qui sont passées à l'autonomie financière conformément aux dispositions du point d, clause 3 du décret 44/ND-CP du 15 mai 2014 du gouvernement est inappropriée.

Pendant ce temps, le Comité populaire provincial de Khanh Hoa s'efforce également de « corriger les erreurs » dans la détermination des prix des terrains pour de nombreux projets antérieurs.

Le Comité populaire provincial de Khanh Hoa a indiqué que l'évaluation foncière est une estimation de la valeur d'un terrain sous forme monétaire pour un objectif d'utilisation défini, à un moment précis. L’évaluation foncière joue un rôle important dans l’économie ainsi que dans les activités de gestion foncière de l’État.

En plus de déterminer les prix spécifiques des terrains pour servir à la collecte des frais d'utilisation des terres, des loyers fonciers et des indemnisations et soutiens à la réinstallation dans la région, la province de Khanh Hoa doit également déterminer les prix des terrains pour remédier aux projets comportant des violations selon les conclusions du Comité central d'inspection et de l'Inspection gouvernementale. Il s’agit d’une tâche nouvelle, particulière et très difficile pour le travail spécifique de détermination du prix des terrains de la province.

Cette agence a partagé le travail de détermination des prix spécifiques des terrains pour corriger les projets illégaux et les projets visant à collecter des frais d'utilisation des terres. Le Comité permanent du Comité provincial du Parti et le Comité populaire provincial ont dirigé étroitement le processus, mais celui-ci est encore lent et n'a pas satisfait aux exigences des tâches assignées en raison de problèmes : les projets en raison d'ajustements de planification, de changements de structure et de forme d'utilisation des terres doivent re-déterminer les prix des terrains ; Problèmes avec les documents juridiques relatifs à l'investissement, au terrain, à la planification de la construction, aux détails et aux types de terrains ; Il n’existe pas de données sur les prix des terrains sur le marché,…

Le Département de la planification et du développement des ressources foncières du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a estimé que le cadre des prix des terrains et la liste des prix des terrains ont été élaborés conformément à la réglementation, en tenant compte des prix fonciers courants sur le marché.

Toutefois, à travers les résultats récapitulatifs de la résolution n° 19-NQ/TW, résumant la mise en œuvre de la loi foncière de 2013, on peut constater que jusqu'à présent, certaines dispositions légales sur les prix des terrains ne sont plus efficaces dans la pratique, révélant certaines limites telles que certaines méthodes de détermination des prix des terrains ne sont pas adaptées aux conditions réelles d'information sur le marché des droits d'utilisation des terres, ne sont pas adaptées à la gestion étatique des prix des terrains dans le contexte d'une base de données incomplète des prix des terrains ;

Les investisseurs se plaignent des difficultés

S'exprimant lors de l'atelier, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a donné une évaluation de l'état actuel de la « détermination du prix des terrains » pour « déterminer les prix spécifiques des terrains » conformément aux dispositions de la loi foncière de 2013.

L'atelier « Gestion foncière et évaluation foncière - Insuffisances issues de la pratique et des activités d'audit de l'État » s'est déroulé dans le cadre du Forum « Promouvoir la reprise économique et le développement : goulots d'étranglement et rôle de l'audit de l'État ». Photo : Hoang Tu.

Selon M. Le Hoang Chau, la loi foncière de 2013 et le décret 44/2014/ND-CP ont stipulé « 5 méthodes d'évaluation foncière » et « l'application des méthodes d'évaluation foncière » mais ils ne sont pas complets, pas spécifiques, pas proches de la situation pratique, et certaines réglementations ne sont pas vraiment « standard », comme la « méthode de soustraction » qui a été stipulée alors qu'il ne s'agit que d'une technique de calcul de la « méthode de comparaison » ; ou n'a pas encore réglementé la « méthode d'évaluation foncière de masse » alors qu'en réalité l'État a appliqué la « méthode d'évaluation foncière de masse » pour établir les prix des terrains du « cadre des prix fonciers » ou de la « liste des prix fonciers » ; ou appliquer la « méthode du coefficient d’ajustement du prix du terrain » uniquement aux projets où le terrain ou la parcelle de terrain a une valeur inférieure à 30 ; 20; 10 milliards de VND selon la « liste des prix des terrains », qui ne s'applique pas aux projets où le terrain ou la superficie du terrain a une valeur plus élevée.

L’application des « méthodes d’évaluation foncière » ne donne pas de résultats fiables. Par exemple, pour un même projet, la même unité de conseil en évaluation foncière applique 2 « méthodes d’évaluation foncière » différentes pour « déterminer le prix du terrain », ce qui donne souvent 2 résultats différents avec une différence de valeur d’environ 20 % ; Ou un projet mené par 2 unités de conseil en évaluation foncière et appliquant la même « méthode d'évaluation foncière » pour « déterminer le prix du terrain » donnera également 2 résultats très différents.

M. Chau a donné l'exemple d'un projet de zone urbaine dans la province de Binh Thuan où la première agence d'État a évalué la valeur du terrain à 900 milliards de VND, la deuxième agence d'État a inspecté et évalué la valeur du terrain jusqu'à 1 800 milliards de VND, et la troisième agence d'État a réinspecté et évalué la valeur du terrain à plus de 3 000 milliards de VND.

Étant donné que la détermination des prix des terrains pose des difficultés à de nombreux investisseurs, M. Le Hoang Chau a évalué le rôle très important de l'Audit d'État dans l'accomplissement de la tâche d'audit du travail de « détermination des prix des terrains, d'évaluation des prix des terrains, de décision sur les prix des terrains » pour « déterminer les prix spécifiques des terrains pour calculer les frais d'utilisation des terrains, les loyers fonciers pour les projets utilisant des terrains, pour « évaluer et confirmer l'exactitude et l'honnêteté des informations financières publiques, des actifs publics ou des rapports financiers liés à la gestion et à l'utilisation des finances publiques, des actifs publics, du respect de la loi et de l'efficacité dans la gestion et l'utilisation des finances publiques et des actifs publics ».

Même l’audit est un problème.

Région d'audit de l'État J'ai dit qu'actuellement, conformément à la réglementation, nous avons 5 méthodes d'évaluation foncière. La pratique de l’audit montre que : les localités utilisent principalement la méthode de comparaison pour calculer les prix spécifiques des terrains lors de l’indemnisation des terres ; méthode de l'excédent pour l'évaluation foncière des zones d'aménagement; Méthode du revenu dans l'évaluation des terres agricoles et méthode du coefficient d'ajustement du prix des terres pour les petites parcelles de terre de faible valeur.

De nombreuses localités connaissent des retards dans l’évaluation spécifique des terres. Le moment d’approbation des prix des terrains pour percevoir les droits d’utilisation des terres est souvent bien plus tardif que le moment de l’attribution des terres. Il y a des projets qui ont duré 2 à 3 ans sans que le prix du terrain soit approuvé.

Dans de nombreux cas, les prix des terrains ne sont pas ou n’ont pas été ajustés en temps opportun lorsque les ajustements de planification affectent les prix des terrains ou lorsque le cycle de stabilisation des prix de location des terrains de 5 ans prend fin. Le retard dans l’évaluation des terres fait que les taxes d’utilisation des terres ne sont pas mobilisées à temps dans le budget de l’État.

Les audits montrent que dans de nombreux projets, les prix des terrains ne sont pas correctement fixés – bien inférieurs au prix d’enchère ou au prix de référence du marché au moment de l’évaluation. Dans de nombreux cas, la sélection de propriétés comparables différentes, combinée à une quantification et un ajustement inappropriés de différents facteurs, a réduit la valeur du terrain évalué.

Il existe des projets qui sélectionnent des actifs comparables à un moment éloigné du moment de l’évaluation, mais n’incluent pas le facteur d’ajustement du prix comparatif au niveau du moment de l’évaluation. De nombreux projets prennent des informations sur les prix des actifs comparables selon les contrats de vente dans les bureaux de notaires, ce qui ne garantit pas la fiabilité et l'exactitude des informations sur les prix du contrat par rapport au prix réel de la transaction.

De plus, de nombreux facteurs inclus dans l'évaluation manquent de base claire ou ne sont pas jugés adaptés à la réalité, tels que : le taux d'investissement, le taux d'occupation, la marge bénéficiaire standard de l'investisseur, le ratio des coûts de vente, le facteur d'actualisation des flux de trésorerie...

L'évaluation des pratiques de la région I de l'audit d'État a révélé des difficultés et des insuffisances dans la détermination des coûts d'investissement de développement selon la méthode du surplus lors de l'évaluation des terrains. Les audits montrent qu’il n’y a pas de cohérence entre les localités : certaines localités établissent leurs budgets en fonction des taux d’investissement, d’autres en fonction d’estimations détaillées ; Il existe des estimations provisoires locales et des exigences de règlement détaillées.

Le rôle de la Cour des comptes

Le Dr Vu Dinh Anh a estimé que l'évaluation foncière en général et les méthodes d'évaluation foncière en particulier sont l'un des principaux sujets d'audit de l'Audit de l'État ces derniers temps.

Les activités d'audit pour ce contenu doivent suivre de près les exigences de la résolution centrale sur l'abolition du cadre des prix des terrains (le cadre des prix des terrains stipulé dans le décret 96/2019/ND-CP est la base sur laquelle les localités publient les listes de prix des terrains pour la période 2020-2024), disposer de mécanismes et de méthodes pour déterminer les prix des terrains selon les principes du marché, et stipuler les fonctions, les tâches et les responsabilités de l'agence chargée de déterminer les prix des terrains.

En conséquence, le gouvernement central élabore des critères et des procédures pour inspecter et superviser les localités lors de l’élaboration des listes de prix des terrains. Les conseils populaires provinciaux décident, inspectent et supervisent l'application des prix des terres.

« L'Audit d'État effectue un audit de l'évaluation foncière, de l'indépendance du conseil d'évaluation foncière, de la capacité des organismes de conseil en évaluation foncière, de la capacité et de l'éthique des évaluateurs, ainsi que du respect des réglementations garantissant la publicité et la transparence telles que : les prix publics des terrains, les transactions obligatoires via les salles des marchés, le paiement via les banques, l'absence d'espèces ;… » - Dr. Vu Dinh Anh a donné son avis sur le rôle de l'Audit d'État dans la détermination des prix des terrains.

Source: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html