Pourquoi les entreprises ont-elles du mal à réduire les prix de l’immobilier ?

Les entreprises veulent toutes réduire les prix de l'immobilier et privilégier les flux de trésorerie

M. Vo Hong Thang, directeur des services de conseil et du développement de projets du groupe DKRA, a déclaré que sur le marché actuel, de nombreux investisseurs ont réduit de manière proactive les prix des logements, privilégiant les flux de trésorerie plutôt que les bénéfices. Les entreprises réduisent les prix en soutenant les clients avec des méthodes de paiement plus longues, des taux de paiement plus bas, en étant capables de payer 30 %, voire 10 % pour recevoir la maison, ou en soutenant les taux d'intérêt, le délai de grâce du capital...

Selon M. Thang, l'offre de projets primaires sur le marché n'est actuellement pas importante, le nombre de projets éligibles à la vente est très faible. Mais la plupart des investisseurs, lorsqu’ils sont qualifiés pour vendre, privilégient les flux de trésorerie. Les prix élevés ne permettront pas de vendre les produits, les investisseurs seront bloqués avec des flux de trésorerie, donc personne n'est assez fou pour fixer des prix élevés en ce moment, a-t-il déclaré.

En outre, M. Thang a déclaré que le projet aura la formule la plus basique de profit plus coût pour obtenir le prix de vente. Dans le passé, les investisseurs pouvaient espérer des profits allant jusqu’à plusieurs dizaines de pour cent avant d’entreprendre quoi que ce soit, mais aujourd’hui, ils sont déterminés à atteindre le seuil de rentabilité, voire à perdre de l’argent, dès les premières étapes. L’objectif principal des investisseurs d’aujourd’hui est d’obtenir le prix de vente le plus bas possible, de collecter de l’argent le plus rapidement possible pour créer un flux de trésorerie d’exploitation.

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a également admis que sur le marché, certains investisseurs de projets de logements haut de gamme et de projets de logements de milieu de gamme ont réduit les prix de vente grâce à des politiques de remise et de promotion, et des services après-vente qui profitent aux clients.

Certains projets de logements ont réduit les prix grâce à de nombreuses politiques préférentielles (Photo d'illustration : Hai Long).

Les entreprises sont désireuses de réduire les prix de l'immobilier, mais...

Un représentant d'un investisseur mettant en œuvre des projets à Ho Chi Minh-Ville et à Long An a confié que l'entreprise souhaite réellement réduire les prix des logements et espère vraiment que les prix des logements seront suffisamment bas pour que les gens puissent y accéder facilement.

Cependant, les entreprises ont également du mal à réduire les coûts des intrants, car elles ne peuvent pas les réduire. Les coûts des intrants tels que les frais d’utilisation du sol, les indemnités de déblaiement des sites, les intérêts des prêts bancaires, les coûts de main-d’œuvre, les achats de matériaux de construction… ont tous augmenté de manière significative ces derniers temps.

Un projet, depuis sa mise en place avec une politique d’investissement jusqu’à sa construction officielle, peut prendre jusqu’à 5 à 7 ans, dans certains cas 15 ans, au lieu des 3 ans en moyenne prévus, ce qui gaspille beaucoup de ressources et fait perdre aux entreprises des coûts d’opportunité. Sans compter que l'entreprise s'engage également auprès des actionnaires et des partenaires à réaliser un bénéfice minimum annuel, a indiqué cette personne.

Fort de nombreuses années d’expérience sur le marché immobilier, M. Chau comprend mieux que quiconque les difficultés auxquelles les entreprises sont confrontées lorsqu’il s’agit de réduire les prix de l’immobilier. Il a souligné que les entreprises doivent supporter de nombreux types de coûts, tels que les coûts de construction, les matières premières et la main-d’œuvre ; coûts financiers; Les coûts de gestion augmentent et il existe également des « coûts non nommés ».

Plus précisément, les coûts fonciers du projet comprennent les indemnisations et les coûts de déblaiement du site par le biais du transfert des droits d’utilisation des terres, du paiement des frais d’utilisation des terres, du loyer foncier et des frais de protection des terres rizicoles (si des terres rizicoles sont utilisées) à l’État. Les coûts du terrain représentent environ 15 % du coût d’un projet d’appartement ; plus ou moins de 30 % pour les projets de maisons de ville; plus ou moins de 20% pour les projets de villas.

En particulier, les coûts actuels d’indemnisation et de déblaiement du site sont souvent déduits par les agences d’État compétentes à hauteur d’environ 70 % des coûts réels engagés par l’entreprise. Le coût réel restant qui n’a pas été déduit est considéré comme un bénéfice et l’entreprise doit payer un impôt sur les sociétés supplémentaire de 20 %. En fin de compte, ces coûts sont tous inclus dans le prix de vente que les clients doivent « supporter » lors de l’achat d’une maison.

Les coûts de construction représentent environ 50 % du coût d’un projet d’appartement, 30 % du coût d’un projet de maison de ville et 20 % du coût d’un projet de villa. Ce type de coût est en hausse, par exemple, 1 m2 de surface au sol pour la construction d'un immeuble d'appartements est passé à 12-13 millions de VND/m2 contre seulement 7-8 millions de VND/m2 auparavant.

Les coûts financiers, y compris les intérêts du crédit et les paiements d’intérêts provenant d’autres sources de capital, représentent généralement environ 10 % du prix de revient. Les coûts de gestion représentent généralement environ 5 % du coût.

Avec des coûts « non nommés », la valeur de ces articles n’est pas négligeable. Toutefois, comme la « légalité, la validité et le caractère raisonnable » des dépenses telles que prescrites par la loi fiscale ne sont pas garanties, elles ne sont pas incluses dans les coûts d’investissement du projet et sont finalement incluses dans le prix de vente que les acheteurs de logements doivent supporter.

M. Chau a analysé que tous les coûts ci-dessus sont calculés dans des conditions normales de marché, environ 3 ans pour les projets de logements commerciaux. Si le projet se prolonge en raison de problèmes juridiques, comme cela s’est produit ces dernières années, le coût total de l’investissement augmentera considérablement.

De nombreux coûts d’entrée lors de la construction d’un projet dépassent le budget (Illustration : Quang Anh).

Quelle est la solution ?

Un représentant d'une entreprise développant de nombreux projets à Long An et Dong Nai a déclaré que pour réduire les prix de l'immobilier, le marché a besoin de la coopération de nombreuses agences et membres du marché.

Cette personne a suggéré que l’État pourrait envisager de fournir des incitations en matière de taxe d’utilisation du sol pour les projets de logements sociaux et de logements pour travailleurs ; Les banques peuvent aider les entreprises à emprunter des capitaux pour mettre en œuvre des projets à des taux d’intérêt préférentiels. En particulier, le processus de finalisation des procédures et des documents d’approbation des projets doit être accéléré et mis en œuvre rapidement afin que les entreprises n’aient pas à prolonger le délai de mise en œuvre.

En tant que président de HoREA, M. Le Hoang Chau a proposé de nombreuses solutions globales. Pour les entreprises, M. Chau a suggéré que les investisseurs réduisent leurs attentes en matière de bénéfices, ne maintiennent pas les prix élevés, augmentent les remises et mettent en place des politiques promotionnelles et après-vente pour stimuler la demande, accroître la confiance des clients, créer des flux de trésorerie et des liquidités.

Les entreprises doivent également réorienter leurs investissements vers le segment du logement abordable, avec des prix adaptés aux revenus des gens. Le programme visant à développer au moins 1 million d'appartements de logements sociaux au cours de la période 2021-2030 peut aider les entreprises à accéder à un ensemble de crédits de 120 000 milliards de VND avec des taux d'intérêt inférieurs de 1,5 à 2 % aux taux d'intérêt commerciaux normaux.

En outre, les entreprises peuvent participer à des programmes de reconstruction d’anciens immeubles d’appartements, de rénovation et de relocalisation de maisons sur et le long des canaux, et de réaménagement de zones urbaines anciennes et délabrées.

Du côté de l'État, M. Chau a suggéré que les agences étatiques compétentes se concentrent sur la suppression des obstacles juridiques pour augmenter l'offre de projets de logements, ce qui constitue la base de l'augmentation de l'offre de logements abordables et de logements sociaux. Cette augmentation de l’offre de logements contribuera à stabiliser les prix de l’immobilier selon les lois de l’offre et de la demande et les lois de la concurrence du marché.

En outre, l'Association a proposé que le ministère de la Construction soumette prochainement au gouvernement des réglementations détaillées sur les étapes des projets d'investissement dans la construction de logements, comme le prescrit l'article 34 de la loi sur le logement de 2023. Il s’agit de normaliser le processus et les procédures administratives d’approbation des projets de logements commerciaux et des projets de logements sociaux, en réduisant le temps de mise en œuvre des procédures d’investissement utilisant le terrain.

L'Association a également proposé que le Comité permanent de l'Assemblée nationale envisage d'achever le projet de loi foncière révisée afin d'élaborer des mécanismes et des politiques sur une utilisation efficace et économique des terres pour mettre en œuvre des projets immobiliers.

En particulier, les projets de logements commerciaux et les projets de logements sociaux sont garantis comme étant cohérents et conformes à la loi sur le logement et à la loi sur les affaires immobilières de 2023, créant des conditions favorables pour que les investisseurs puissent accéder au foncier, garantissant ainsi l'absence de perte de recettes budgétaires.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm