Commission des lois : « L'utilisation des fonds d'entretien dans certains immeubles n'est pas transparente »

La gestion et l'utilisation des fonds d'entretien dans certains immeubles d'habitation ne sont pas transparentes, les investisseurs les détournant et les utilisant de manière arbitraire, selon la commission juridique.

Le récent rapport de suivi thématique « Mise en œuvre des politiques et des lois sur la gestion, l’exploitation, la rénovation et la reconstruction des immeubles d’habitation » du Comité des lois a souligné de nombreuses limites dans la gestion et l’utilisation des fonds d’entretien des immeubles d’habitation.

De nombreux investisseurs ne remettent pas, remettent en retard ou ne remettent qu'une partie du fonds de maintenance au conseil d'administration ; ne pas payer les frais d’entretien de la zone appartenant à l’investisseur en privé ; détourner les fonds d’entretien à d’autres fins, même sans transparence dans la gestion et l’utilisation.

Il existe des investisseurs qui ouvrent plusieurs comptes en même temps pour recevoir des fonds d'entretien des acheteurs d'appartements, mais ne l'enregistrent pas dans le contrat d'achat ou de location de l'appartement.

Président de la commission juridique Hoang Thanh Tung. Photo : Médias de l'Assemblée nationale — Président de la commission juridique Hoang Thanh Tung. Photo : *Médias de l'Assemblée nationale*

Conformément aux dispositions de la loi sur le logement de 2014, la gestion et l’utilisation des fonds d’entretien des biens communs des immeubles d’habitation s’effectuent en deux phases. Dans la première phase, avant la tenue de la première conférence de copropriété, l’investisseur est responsable de la collecte et de la gestion des frais d’entretien. Dans la deuxième phase, après avoir établi le conseil de gestion de l'immeuble (élu par les résidents pour exploiter l'immeuble), l'investisseur doit transférer les fonds d'entretien à ce conseil pour qu'il les gère et les utilise conformément à la réglementation.

Cependant, en réalité, pendant la période de perception des frais d'entretien, le conseil d'administration n'a pas été mis en place. Les investisseurs n’ouvrent généralement pas de compte de dépôt séparé pour gérer les frais d’entretien perçus auprès des acheteurs de maisons, mais les combinent souvent avec leur propre compte. Cela conduit à une situation où les investisseurs détournent et utilisent les fonds d’entretien à des fins inappropriées et ont des conflits avec les résidents.

En outre, selon la Commission des lois, les lois actuelles ne prévoient pas de sanctions suffisamment fortes pour traiter les cas de non-paiement des frais de gestion et d’exploitation des immeubles d’habitation ; Les réglementations relatives aux travaux utilisant les fonds d'entretien ne sont pas spécifiques et il n'existe aucune instruction sur les paiements supplémentaires après l'épuisement du fonds d'entretien de 2 % (calculé sur la valeur de l'appartement).

Certains conseils d’administration ont violé l’utilisation des fonds d’entretien et n’ont pas pleinement compris les lois sur le logement, ce qui a conduit à des désaccords et des conflits avec les investisseurs et les résidents. « Il y a même eu des cas où le conseil d'administration a incité les résidents à déposer des plaintes, s'est rassemblé en grand nombre et a provoqué des troubles », indique le rapport.

En ce qui concerne la cause, la Délégation de surveillance a estimé que le rôle de gestion étatique des agences spécialisées et des autorités locales dans certains endroits n’a pas été bien rempli.

La commission juridique a proposé de modifier la loi sur le logement afin de faire de l'acte de non-paiement des frais d'entretien par les propriétaires d'appartements et les investisseurs un acte interdit dans la loi sur le logement, comme base pour que le gouvernement émette des règlements sur les sanctions administratives et applique des mesures pour assurer l'application.

En réponse à VnExpress , M. Le Thanh Hoan, membre à temps plein du Comité des lois, a déclaré que la réglementation actuelle sur la gestion et l'utilisation des fonds d'entretien présente encore des lacunes. Le plus courant est que les membres du conseil dépensent l’argent de manière incorrecte, arbitraire ou utilisent les intérêts du groupe pour profiter du fonds d’entretien. « C’est un comportement qui a été enregistré dans de nombreux endroits et qui est à l’origine de nombreuses poursuites judiciaires », a-t-il déclaré.

Normalement, le conseil d'administration doit rendre compte et expliquer en détail toutes les dépenses, l'utilisation des fonds d'entretien et recevoir les commentaires des résidents. Cependant, certains conseils d’administration abusent de leur pouvoir, dépensent des fonds de manière non transparente et profitent de la sélection des entrepreneurs en gestion et en exploitation des bâtiments pour recevoir des commissions.

« Comme remplacer des carreaux de sol cassés, entretenir des ascenseurs avant leur date d'échéance et choisir des entrepreneurs peu fiables pour partager les bénéfices. Ce sont des histoires vraies, mais la réglementation actuelle est très difficile à encadrer », a déclaré M. Hoan, qui estime que « mettre des dizaines de milliards de dongs de fonds de maintenance entre les mains de particuliers » peut facilement engendrer des conséquences négatives.

Le membre spécialisé de la commission des lois a proposé que la gestion et l'utilisation du fonds d'entretien soient confiées à un conseil de surveillance, indépendant du conseil d'administration. Les membres du conseil de surveillance sont habilités à surveiller les fluctuations et les soldes du compte du fonds d'entretien. Le conseil de surveillance a également le droit de participer à la sélection des entrepreneurs, des unités de gestion, des prestataires de services pour l'immeuble d'appartements, au choix des banques et aux conditions de dépôt du fonds d'entretien.

Son Ha

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