ANTD.VN - Les experts recommandent d'appliquer une taxe de 20% sur la différence entre l'achat et la vente d'un bien immobilier, au lieu des 2% actuels sur la valeur de transfert.
La différence entre les prix d’achat et de vente devrait-elle être taxée ?
Selon de nombreux experts, les revenus provenant des transferts immobiliers constituent actuellement l’une des sources de revenus les plus importantes du système d’impôt sur le revenu des personnes physiques, mais la fiscalité présente encore de nombreuses limites et lacunes.
Le professeur associé, Dr. Phan Huu Nghi, directeur adjoint de l'Institut de banque et de finance de l'Université nationale d'économie, a déclaré qu'actuellement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur les revenus provenant des transferts immobiliers est appliqué de deux manières.
La première est une taxe de 2 % sur la valeur de la transaction, qu’il y ait un bénéfice ou une perte. Et la deuxième est une taxe de 20% sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Selon l'expert, bien que l'option de 2% sur la valeur de la transaction soit simple et facile à percevoir, elle crée une grande faille dans la déclaration des prix de vente. Les vendeurs déclarent souvent des prix de transfert inférieurs aux prix réels afin de réduire le montant de l’impôt à payer. Cela entraîne non seulement une perte de recettes pour le budget de l’État, mais aussi un manque de transparence sur le marché immobilier.
En revanche, l’option d’imposition de 20 % sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente présente l’avantage de refléter avec précision le revenu réel. Cependant, cette méthode a du mal à déterminer le prix d’achat correct, en particulier pour les transactions immobilières qui ont eu lieu il y a de nombreuses années, lorsqu’il n’existait pas de mécanisme transparent de gestion des prix d’achat et de vente comme c’est le cas aujourd’hui.
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Les experts estiment que la taxe actuelle sur les transferts de biens immobiliers est encore insuffisante. |
Professeur agrégé Le Dr Phan Huu Nghi a déclaré que pour garantir l'équité et limiter l'évasion fiscale, une taxe de 20 % devrait être appliquée sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, à l'instar de l'impôt sur les sociétés.
Actuellement, les autorités fiscales et le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement disposent d'informations complètes sur les prix d'achat et de vente pour calculer les impôts. Il est donc tout à fait possible de contrôler les prix de transfert en les comparant aux données réelles.
Lorsque les acheteurs acceptent de déclarer un prix bas pour éviter l'impôt, au moment de revendre, ils auront du mal à enregistrer un prix d'achat inférieur au prix du marché, ce qui peut entraîner des impôts plus élevés à payer lors de la transaction de revente ultérieure, lorsque l'acheteur n'accepte pas l'achat à deux prix (c'est-à-dire déclarer un prix bas)" - a-t-il analysé.
Selon l'expert, la taxe de 20% sur la différence entre les prix d'achat et de vente devrait également être accompagnée de sanctions strictes en cas de fausse déclaration de prix. À cette époque, les transactions immobilières deviendront plus transparentes, limitant la situation des « deux prix » (prix réel et prix déclaré), et aidant en même temps l’État à percevoir les impôts de manière plus équitable. Le marché est poussé à la hausse par les courtiers et les échanges aller-retour seront limités au maximum.
« L'un des principaux effets de l'application d'une taxe de 20 % sur les bénéfices réels est de contribuer à limiter la hausse des prix de l'immobilier. Si la politique de taxation de la valeur ajoutée est appliquée strictement, les sociétés immobilières devront également calculer plus soigneusement leurs prix de vente, contribuant ainsi à un fonctionnement plus transparent et substantiel du marché », a déclaré le Dr Phan Huu Nghi, professeur associé.
De même, TS. Nguyen Ngoc Tu, professeur à l'Université de commerce et de technologie de Hanoi, a déclaré que le calcul d'une taxe de 2 % sur le prix de vente peut facilement entraîner une surfacturation et est incompatible avec la nature de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, qui n'est prélevé que sur le revenu, c'est-à-dire les recettes moins les dépenses du contribuable.
Proposition visant à imposer une taxe foncière annuelle sur la valeur immobilière
L'expert Nguyen Tri Hieu, directeur de l'Institut de recherche et de développement des marchés financiers et immobiliers mondiaux, a déclaré qu'au Vietnam, actuellement, l'impôt foncier ne s'arrête qu'aux recettes telles que l'impôt sur l'utilisation des terres non agricoles, l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts de biens immobiliers et les frais d'enregistrement.
Parallèlement, les pays développés comme les États-Unis, le Canada, le Japon et la Corée du Sud appliquent tous une taxe foncière annuelle sur la valeur des biens immobiliers, afin de garantir l’équité dans la répartition des actifs et de créer des revenus durables pour le budget de l’État.
Selon l’expert, l’échec de l’application efficace de la taxe foncière au Vietnam a entraîné des conséquences notables.
Premièrement, la spéculation immobilière et la thésaurisation sont en hausse. Lorsqu'ils ne sont pas soumis à la pression fiscale, de nombreux particuliers et organisations ont tendance à investir dans l'immobilier pour le conserver à long terme plutôt que de l'exploiter ou de le mettre en transaction. Cela contribue à une diminution de l’offre réelle de logements pour répondre aux besoins réels en matière de logement, ce qui entraîne une augmentation des prix de l’immobilier.
Deuxièmement, le budget de l’État se prive d’une source importante de revenus. Lorsque les biens immobiliers ne sont pas soumis à l’impôt foncier ordinaire, le gouvernement perd une source de revenus stable et à long terme, tout en devant s’appuyer fortement sur l’impôt sur les sociétés et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Cela rend le système fiscal inefficace pour réguler l’économie.
Le Dr Nguyen Tri Hieu a déclaré que la taxe foncière est considérée comme un outil efficace pour contrôler la spéculation, créer une source de revenus stable pour le budget et diriger les flux de capitaux vers les activités économiques au lieu de thésauriser les actifs. Toutefois, sa mise en œuvre nécessite une réflexion approfondie afin de garantir qu’elle soit cohérente avec les réalités du marché et les conditions socio-économiques à chaque instant.
Taxer les actifs nécessite non seulement un système fiscal équitable, mais aussi une feuille de route raisonnable pour éviter de créer des impacts indésirables, en particulier dans le contexte d’un marché qui a besoin de stabilité.
Source : https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd
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