La raison est que, selon le ministère des Finances, la politique actuelle du Vietnam en matière d'impôt sur le revenu des personnes physiques ne fait pas de distinction en fonction de la période de détention du bien immobilier du cédant.
Nécessaire mais prudent
Selon les experts, si elle est adoptée, cette proposition pourrait inciter les particuliers à détenir des biens immobiliers à long terme, plutôt qu'à spéculer à court terme pour en tirer profit. Cela contribue à stabiliser le marché immobilier, à réduire le risque de « bulles » et à assurer une offre de logements durable.
En outre, les recettes fiscales provenant des transactions à court terme peuvent être augmentées, notamment dans le contexte d’un marché immobilier dynamique, contribuant ainsi au budget de l’État.
M. Nguyen Van Dinh - Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam - a analysé : Taxer les revenus personnels provenant des transactions immobilières en fonction de la durée de propriété sera une solution pour empêcher la spéculation, aider à réguler le marché immobilier, rendant ainsi les prix des logements plus stables, en particulier dans les grandes villes comme Hanoi ou Ho Chi Minh-Ville...
« La fiscalité immobilière ne peut être ignorée car il est difficile de stabiliser le marché immobilier. La fiscalité vise principalement ceux qui accumulent des richesses plutôt que ceux qui achètent des biens immobiliers pour vivre ou à des fins de production et d'affaires, contribuant ainsi à augmenter les recettes budgétaires et à réguler le marché », a déclaré M. Dinh.
En outre, selon M. Dinh, le phénomène de spéculation et de thésaurisation des biens face à une offre rare en attendant des augmentations de prix pour réaliser des profits élevés est très courant. Il est donc raisonnable de taxer l’immobilier.
Les experts soulignent toutefois que la mise en œuvre doit également prendre en compte de nombreux facteurs.
Concrètement, selon Savills Vietnam, pour mettre en œuvre une fiscalité immobilière basée sur la durée de détention, de nombreuses solutions techniques sont nécessaires telles que : le calcul des coûts d'investissement en infrastructures techniques, les outils de calcul d'impôts, notamment la transparence et la numérisation de toutes les données immobilières résidentielles. Ces facteurs créent des obstacles majeurs, qui nécessitent d’importantes ressources financières, une détermination des autorités et une coordination à long terme.
Selon les experts, la taxation des achats de logements en fonction de la durée de possession doit prendre en compte de nombreux facteurs. (Illustration : Minh Duc).
Selon M. Dinh, la fiscalité nécessite de nombreuses mesures techniques qui doivent être étudiées correctement. Par exemple, quelqu’un achète une maison mais a besoin de capitaux pour la vendre immédiatement, ce qui est différent de l’acheter et de la vendre immédiatement pour faire un profit.
M. Dinh a souligné que les données d’information doivent être claires et transparentes pour que la fiscalité soit facile et équitable. De nombreux acheteurs de maisons doivent également recourir à des prêts bancaires et, lors du transfert, les intérêts du prêt sont également inclus dans le prix de vente ainsi que de nombreux autres frais.
« Les lois fiscales doivent être entièrement réglementées pour éviter de causer des désavantages aux gens, en particulier à ceux qui n'ont pas l'intention de spéculer ou de faire monter les prix du marché », a-t-il déclaré.
Partageant le même point de vue, M. Pham Duc Toan, PDG d'EZ Property, a déclaré qu'il était correct de taxer les particuliers transférant des biens immobiliers en fonction de l'année de propriété dans le but d'augmenter les recettes budgétaires. Cependant, appliquer cette réglementation dans l’espoir de réduire les prix de l’immobilier est « très difficile à réaliser ».
« Lors du transfert d'un bien, le propriétaire ajoutera tous les frais au prix de vente final. Par conséquent, l'acheteur est toujours celui qui souffre le plus », a déclaré le PDG d'EZ Property.
M. Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique monétaire et financière, a souligné le fait que le prix d'un appartement s'élève actuellement à 60 - 70 millions de VND/m2, ce qui est trop élevé par rapport aux revenus de nombreuses personnes. Même si de nombreuses personnes achètent des maisons non pas pour y vivre mais dans le but de les louer, on ne peut pas parler de spéculation. De toute évidence, taxer les résidences secondaires ou les périodes de détention n’est pas une bonne solution pour le marché actuel.
Selon M. Nghia, lors de l’application des impôts, il est nécessaire de calculer si les recettes fiscales peuvent compenser les coûts ou non. Si nous voulons empêcher la spéculation, nous devons ajouter davantage de services publics et d’autres coûts pour garantir l’équité envers la population, ce qui entraînerait des coûts fiscaux plus élevés que ceux liés à la collecte des impôts.
La situation de « surf » est assez courante.
En fait, la situation d'achat et de vente, de « surf » sur l'immobilier est assez courante au Vietnam. Un rapport récent de PropertyGuru Vietnam a montré qu'en 2023, 15 % des investisseurs détenaient des biens immobiliers puis les vendaient dans les 3 mois, 36 % les détenaient pendant 3 à 6 mois et 35 % les détenaient pendant 6 à 12 mois.
Cela signifie que seulement 16 % des investisseurs au Vietnam détiennent leurs parts pendant 1 à 2 ans ou plus. Pendant ce temps, en Europe, la durée de détention des biens immobiliers avant leur vente est la suivante : 7 % des acheteurs détiennent des biens immobiliers entre 1 et 3 ans, 23 % entre 3 et 5 ans, 33 % entre 5 et 10 ans, 38 % plus de 10 ans.
Le « acheter vite, vendre vite » peut avoir de nombreuses causes, mais principalement celles des investisseurs « surfeurs ». L’une des raisons du problème du surf est que l’impôt sur le revenu des activités de transfert et de location de biens immobiliers au Vietnam est actuellement trop faible.
En règle générale, les investisseurs ne doivent payer que 2 % d'impôt sur le revenu lors du transfert d'un bien immobilier, et les revenus de la location immobilière sont équivalents à 5 % des revenus (appliqués aux revenus supérieurs à 100 millions de VND).
Ainsi, selon le ministère des Finances, pour limiter la spéculation immobilière, certains pays dans le monde ont utilisé des outils fiscaux pour augmenter le coût du comportement spéculatif et réduire l'attrait de la spéculation immobilière dans l'économie, notamment l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
En outre, certains pays appliquent également des impôts sur les bénéfices tirés des transactions immobilières en fonction de la fréquence des transactions et du moment de l’achat et de la revente du bien immobilier. Si cette période se produit plus rapidement, le taux d’imposition est plus élevé, si elle se produit plus lentement, le taux d’imposition est plus bas.
Le ministère des Finances a indiqué qu’à Singapour, les terrains achetés et vendus la première année sont taxés à 100 % sur la différence entre la valeur d’achat et la valeur de vente ; Après 2 ans, le taux d’imposition est de 50 % ; après 3 ans c'est 25%. Ou à Taiwan (Chine), les transactions immobilières effectuées dans les 2 premières années après l’achat appliquent un taux d’imposition de 45 % ; mis en œuvre dans 2 à 5 ans, le taux d’imposition est de 35 % ; dans 5 à 10 ans, le taux d'imposition est de 20 % et après 10 ans, le taux d'imposition est de 15 %.
" Pour avoir un niveau raisonnable de régulation et éviter la spéculation et les "bulles" immobilières, il est possible d'étudier la mise en place d'un système de collecte de l'impôt sur les revenus personnels issus des transferts immobiliers en fonction de la durée de détention comme le connaissent certains pays ", a indiqué le ministère des Finances.
En ce qui concerne les taux d’imposition spécifiques, le ministère des Finances estime qu’ils doivent être étudiés et déterminés de manière appropriée pour refléter la performance réelle du marché immobilier. Parallèlement, l’application de la politique de l’impôt sur le revenu des personnes physiques aux transferts de biens immobiliers en fonction de la durée de détention doit également être synchronisée avec le processus de perfectionnement des politiques relatives au foncier et au logement ; ainsi que la synchronisation et la préparation de l'infrastructure informatique pour l'enregistrement foncier et immobilier.
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