Les opportunités s'entremêlent avec les défis
Selon l'Office général des statistiques, en 2024, le total des capitaux d'investissement étrangers (IDE) enregistrés au Vietnam (y compris le capital nouvellement enregistré, le capital ajusté et l'apport en capital pour acheter des actions) a atteint 38,2 milliards USD, en baisse de 3% par rapport à l'année précédente. Contrairement à la situation générale, les flux de capitaux dans le secteur de l'immobilier ont augmenté de plus de 35%, atteignant 6,3 milliards de dollars, maintenant la deuxième position après l'industrie de transformation et de fabrication.
Toutefois, le risque d’une guerre commerciale mondiale est imminent. Lors d'une récente réunion du gouvernement, le Premier ministre Pham Minh Chinh a demandé qu'un scénario de réponse soit élaboré face à l'éventualité d'une guerre commerciale cette année.
Les experts affirment que si une guerre commerciale éclate, le secteur immobilier sera confronté à la fois à des défis et à des opportunités, mais le plus évident est que les flux de capitaux d’investissement seront affectés. Les investisseurs étrangers pourraient cesser d’investir ou se tourner vers d’autres marchés plus sûrs.
S'adressant au journaliste du journal Dan Tri , le Dr Dinh The Hien, expert économique, a déclaré que si une guerre commerciale mondiale éclatait, le Vietnam aurait de nombreuses opportunités de se développer, mais il y aurait également des défis à relever.
À court terme, les risques pourraient affecter les pays à forte ouverture économique comme le Vietnam. Plus précisément, les produits chinois bon marché, difficiles à exporter vers les États-Unis, afflueront dans des pays comme le Vietnam et provoqueront du dumping. La production et la consommation nationales seront confrontées à des difficultés, ce qui affectera directement le marché immobilier.
En outre, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement peuvent également provoquer de l’inflation, obligeant les banques à augmenter leurs taux d’intérêt, ce qui affecte négativement le marché immobilier.
À moyen terme, le Vietnam aura de nombreuses opportunités. Lorsque la guerre commerciale éclatera, les entreprises et les sociétés accéléreront le processus de transfert des usines de Chine vers les pays voisins, y compris le Vietnam. À partir de là, le Vietnam accueillera d’abondants capitaux IDE pour développer des usines et des ateliers. Cette bonne base soutiendra le marché immobilier dans les zones dynamiques dotées de connexions d’infrastructures synchrones.
Partageant le même point de vue, Mme Trang Bui, directrice générale de Cushman & Wakefield Vietnam, a déclaré que le secteur immobilier vietnamien est confronté à la fois à des opportunités et à des défis dans le contexte d'une éventuelle guerre commerciale mondiale.
Les flux d’IDE pourraient augmenter à mesure que les entreprises recherchent de nouveaux emplacements pour implanter des usines et des installations de fabrication et le Vietnam est une destination attrayante. Depuis lors, l'immobilier industriel a été promu et la demande de location de terrains et d'usines dans les parcs industriels a fortement augmenté, en particulier dans les zones proches des ports maritimes, des aéroports et des centres logistiques.
Selon Mme Trang, l’un des impacts indirects mais importants de la guerre commerciale sur l’immobilier est la forte fluctuation des prix des matériaux de construction. En raison des incertitudes qui pèsent sur la chaîne d’approvisionnement mondiale, les prix de l’acier, du ciment, des briques et d’autres matières premières sont tous en hausse.
En conséquence, les coûts de construction des projets immobiliers ont augmenté de manière significative, ce qui exerce une pression sur les prix de l’immobilier. Les coûts de construction au Vietnam ont augmenté d’environ 10 à 15 % ces dernières années, obligeant les investisseurs à ajuster leurs stratégies de prix ou à retarder de nouveaux projets.
En réponse au journaliste du journal Dan Tri , M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a déclaré que le Vietnam se trouve à un carrefour important face aux changements mondiaux majeurs. Le secteur immobilier est considéré comme l’un des secteurs clés, à la fois directement affecté par les changements économiques internationaux et jouant un rôle de moteur pour la croissance économique future.
En termes d’opportunités, le Vietnam a le potentiel de devenir une destination attractive pour les flux de capitaux d’IDE grâce à la vague de changements dans la chaîne d’approvisionnement des pays touchés par la guerre commerciale, en particulier de la Chine, vers la région de l’Asie du Sud-Est.
De là s’ouvrent de fortes perspectives de développement de l’immobilier industriel pour répondre à la demande croissante de production et d’exportation. En outre, l’entrée d’entreprises étrangères stimule également la demande de logements, de bureaux et de services immobiliers, contribuant ainsi à créer une dynamique de développement du marché.
M. Thang a toutefois déclaré que le Vietnam était également confronté à de nombreux défis. Tout d’abord, le risque lié aux fluctuations des taux d’intérêt, des taux de change et des coûts des matières premières en raison de l’impact de la chaîne d’approvisionnement mondiale peut exercer une pression sur les entreprises immobilières.
En outre, la concurrence de plus en plus féroce des pays de la région tels que la Thaïlande, l’Indonésie et la Malaisie oblige le Vietnam à améliorer considérablement son environnement d’investissement et à moderniser ses infrastructures pour maintenir son attractivité. En outre, les politiques protectionnistes économiques des grandes puissances peuvent réduire la demande d’exportation, affectant indirectement le développement du marché immobilier national.
Le secteur de l’immobilier est confronté à la fois à des opportunités et à des défis dans le contexte d’une éventuelle guerre commerciale mondiale (Photo : Trinh Nguyen).
Point lumineux de l'immobilier industriel
Selon CBRE Vietnam, le secteur de l'immobilier industriel a continué d'être un point positif sur le marché immobilier global l'année dernière.
De nombreuses grandes entreprises manufacturières mondiales telles que Samsung, LG, Foxconn, Hyosung et Nestlé ont annoncé leur intention d'étendre et de déployer de nombreux projets dans différentes régions du Vietnam. Le ferme engagement de ces entreprises à accroître leur production est démontré par le décaissement record de capitaux IDE, atteignant 25 milliards USD.
En revanche, en raison de l’offre limitée de terrains industriels sur les marchés clés, la zone d’absorption dans la région Sud n’a atteint que 265 ha, soit une baisse de 52 % par rapport à l’année précédente. Les transactions majeures sont principalement concentrées à Ba Ria - Vung Tau et Long An.
CBRE Vietnam estime qu'au cours des trois prochaines années, les prix de location des terrains industriels devraient augmenter de 4 à 8 % par an dans le Nord et de 3 à 7 % par an dans le Sud. Les nouveaux parcs industriels seront concentrés sur des marchés potentiels tels que Hai Phong, Vinh Phuc (Nord) et Binh Duong, Dong Nai, Long An (Sud). Les provinces centrales telles que Thanh Hoa, Nghe An, Ha Tinh et Quang Nam devraient également développer de nouveaux parcs industriels, grâce à la participation d'investisseurs professionnels.
Dans un contexte économique mondial marqué par de nombreuses inconnues et la possibilité d'une guerre commerciale, le Dr Dinh The Hien estime que le segment de l'immobilier industriel sera celui qui en bénéficiera le plus, suivi de l'immobilier résidentiel voisin. En outre, des segments tels que l’immobilier de villégiature et les appartements avec services à louer pour les experts étrangers en bénéficieront également à moyen et long terme.
M. Hien a déclaré que le développement de l'immobilier dans un parc industriel n'est pas facile, que toutes les entreprises ne peuvent pas investir mais nécessitent une expertise et un capital important. La caractéristique de ce segment est d’investir pour collecter des flux de trésorerie, et non pas simplement construire des infrastructures puis diviser le terrain en parcelles à vendre. La création d'un parc industriel, depuis le moment de la création du projet jusqu'à sa mise en service, prend au maximum trois ans. Actuellement, la création de zones industrielles locales doit être approuvée par le ministère de la Planification et de l’Investissement et soumise au Premier ministre pour approbation.
Toutefois, cette année, il est prévu que les grandes lignes de la loi sur les parcs industriels soient présentées au Premier ministre pour être soumises à l'Assemblée nationale en vue de leur élaboration dans une loi distincte. Il est prévu que le pouvoir d’approuver les zones industrielles soit transféré aux localités, ce qui raccourcira le processus juridique à l’avenir.
« Nous avons l'avantage de promouvoir le développement des infrastructures, des systèmes portuaires, des aéroports, etc. L'opportunité de développer l'immobilier des parcs industriels au Vietnam est très claire. Les promoteurs immobiliers des parcs industriels doivent renforcer leur capacité financière, assurer un développement systématique et professionnel pour rivaliser avec les autres pays de la région », a-t-il déclaré.
L'immobilier industriel est un secteur prometteur, car les capitaux d'IDE augmentent (Photo : Trinh Nguyen).
Considérant l'immobilier dans les parcs industriels comme un point positif, M. Vo Hong Thang a déclaré que la demande de location de terrains industriels et de développement d'infrastructures dans les parcs industriels augmente grâce aux capitaux IDE affluant au Vietnam. Bénéficiant d’avantages en termes de situation géographique, de coûts de main-d’œuvre compétitifs et de politiques préférentielles, le Vietnam s’affirme progressivement comme un nouveau centre manufacturier régional, contribuant à promouvoir un développement économique durable.
L'immobilier industriel au Vietnam est confronté à la fois à des opportunités et à des défis dans la période à venir, en particulier dans le contexte des fluctuations économiques mondiales et de l'évolution des flux de capitaux d'investissement.
En ce qui concerne les opportunités, selon M. Thang, la tendance au changement des chaînes d'approvisionnement mondiales crée un fort flux d'investissement dans les pays, dans lesquels le Vietnam devient une destination attrayante.
Les accords de libre-échange (ALE) signés par le Vietnam offrent également des avantages tarifaires et des marchés ouverts, créant ainsi une dynamique pour le développement des parcs industriels. En outre, la population jeune, les ressources en main d’œuvre abondantes et les coûts de main d’œuvre compétitifs sont également des facteurs qui attirent les investisseurs étrangers.
Toutefois, le marché est également confronté à des défis croissants en matière de concurrence régionale, car d’autres pays attirent également activement les IDE. Les infrastructures de connexion dans certaines zones ne sont pas encore synchrones, ce qui entraîne une congestion logistique et pose des difficultés aux entreprises opérant dans les parcs industriels.
S'adressant au journaliste du journal Dan Tri , Mme Trang Bui a estimé que l'immobilier industriel se développerait fortement. Les prix de location des terrains industriels au Vietnam ont augmenté de 10 à 15 % au cours de la période 2019-2023, en particulier dans les zones proches des ports maritimes, des aéroports et des centres logistiques.
Le transfert de la production de la Chine vers le Vietnam a clairement profité aux zones industrielles telles que Binh Duong, Long An, Bac Ninh et Hai Phong. L'immobilier industriel devient un « point chaud » d'investissement, de nombreuses entreprises étrangères recherchant des opportunités d'expansion de la production, ce qui conduit au développement de services logistiques, d'entrepôts intelligents et de zones urbaines satellites.
Selon Mme Trang, la guerre commerciale pourrait donner un coup de pouce considérable à l'immobilier industriel du Vietnam. Alors que les entreprises étrangères quittent la Chine, elles doivent rechercher des marchés alternatifs offrant des coûts raisonnables et des politiques favorables. Le Vietnam, avec sa situation géographique favorable, sa main-d’œuvre abondante et ses incitations à l’investissement attractives, sera une destination prometteuse.
En outre, le déplacement des sociétés multinationales augmente également la demande de logements pour les experts étrangers, créant des conditions pour que le segment des appartements haut de gamme et de l'immobilier commercial se développe dans les grandes villes telles que Hanoi, Ho Chi Minh-Ville, Bac Ninh et Binh Duong.
Cependant, le marché de l’immobilier industriel est également confronté à de nombreux défis. Mme Trang a déclaré que le marché pourrait entrer dans une période de nouvelle pénurie d'approvisionnement en raison de retards dans les procédures d'approbation et de problèmes juridiques.
La compétitivité du Vietnam en matière d’attraction des IDE s’affaiblit progressivement dans la région, d’autant plus que d’autres pays appliquent des politiques fiscales plus préférentielles. Les prix des matériaux de construction tels que l’acier, le ciment et les briques pourraient augmenter en raison des incertitudes dans la chaîne d’approvisionnement mondiale, exerçant une pression sur les coûts de construction et les prix de l’immobilier.
Les zones industrielles du Vietnam ont besoin d’investissements et d’infrastructures de transport modernisées (Illustration : Phuoc Tuan).
Comment faire « décoller » l’immobilier industriel ?
Pour saisir les opportunités et limiter les risques dans l'immobilier industriel, Mme Trang Bui a déclaré que le Vietnam doit continuer à investir et à moderniser les infrastructures de transport, en particulier les autoroutes, les ports maritimes et les aéroports, pour faciliter le transport des marchandises et attirer les investissements. En outre, il est nécessaire de promouvoir la réforme des procédures administratives, de réduire le temps et les coûts pour les entreprises dans le processus d’octroi de licences et de mise en œuvre des projets.
Un autre point important est d’envisager l’application de politiques fiscales préférentielles pour accroître la compétitivité et attirer les IDE, en particulier dans le contexte où d’autres pays appliquent des mesures similaires. Saisir les opportunités et surmonter les défis exigeront de la flexibilité et des stratégies commerciales appropriées de la part des entreprises immobilières au Vietnam.
Face aux défis et aux opportunités de la guerre commerciale, le Dr Dinh The Hien a déclaré que l'État doit garantir le capital d'investissement public et continuer à promouvoir la construction d'infrastructures synchrones dans les zones ayant le potentiel de développer l'immobilier des parcs industriels.
En outre, l’État peut envisager de permettre aux investisseurs de payer les droits d’utilisation du sol à l’avance ou en plusieurs fois afin de ne pas être sous pression financière. Car investir dans les parcs industriels n’est pas seulement une question d’affaires mais aussi de développement de l’économie générale, créant ainsi un avantage pour concurrencer les autres pays.
M. Vo Hong Thang a déclaré que pour saisir les opportunités et limiter les risques, le Vietnam doit se concentrer sur un certain nombre de solutions importantes. Premièrement, l’État doit stimuler les investissements dans les transports, l’électricité, l’eau et les infrastructures technologiques pour soutenir le développement des parcs industriels et assurer une connectivité pratique.
Le gouvernement doit également élaborer une stratégie sélective d’attraction des IDE, en privilégiant les industries de haute technologie et respectueuses de l’environnement afin d’augmenter la valeur des parcs industriels. En outre, le gouvernement et les entreprises doivent se coordonner étroitement pour simplifier les procédures administratives et améliorer l’environnement d’investissement, créant ainsi des conditions favorables aux investisseurs.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nganh-bat-dong-san-o-dau-neu-xay-ra-chien-tranh-thuong-mai-toan-cau-20250211171158389.htm
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