Le marché immobilier vietnamien a récemment évolué positivement. Les transactions dans le secteur des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville sont redevenues actives à de nombreuses reprises, avec des prix en forte hausse. Lors des ventes aux enchères de terrains dans de nombreuses localités, notamment à Hanoi, les prix sont poussés très haut. De nombreux projets d'entreprises immobilières voient progressivement leurs problèmes juridiques résolus afin qu'elles puissent mettre leurs produits en vente, comme Phat Dat Real Estate (PDR), Novaland (NVL)...

Normalement, dans des moments comme ceux-ci, les actions immobilières sont recherchées par les investisseurs institutionnels, y compris les investisseurs étrangers, pour profiter d'une vague haussière. Toutefois, certains signes montrent que les valeurs immobilières n’attirent plus l’attention des organisations étrangères. De nombreuses organisations encouragent également le désinvestissement des entreprises.

Selon une annonce de Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (KDH), Vietnam Ventures Limited sous VinaCapital s'est inscrite pour vendre près de 1,54 million d'actions KDH du 5 décembre 2024 au 3 janvier 2025, afin de restructurer son portefeuille d'investissement.

Si la vente est réussie, le ratio de propriété de Vietnam Ventures Limited chez Khang Dien diminuera de 0,89 % à 0,73 %.

En septembre, le fonds a vendu avec succès 9,54 millions d'actions KDH sur un total de près de 12 millions d'actions KDH enregistrées. Au total, depuis juillet, Vietnam Ventures Limited a vendu près de 11,1 millions d'actions KDH.

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Un projet de la Maison Khang Dien. Photo : KDH

Étonnamment, même les sociétés immobilières dont les actions conservent leur valeur n’ont pas la même santé financière positive que leurs rapports financiers.

La maison Khang Dien réalise des bénéfices de plusieurs milliers de milliards, pourquoi les fonds étrangers se désinvestissent-ils ?

Khang Dien House dispose d'un capital social de plus de 10 000 milliards de VND et sa capitalisation au 3 décembre atteignait près de 33 200 milliards de VND (environ 1,3 milliard de dollars américains). KDH a réalisé un bénéfice après impôts de plus de 1 000 milliards de VND pendant de nombreuses années, comme entre 2020 et 2022. En 2023, les résultats ont été pires, mais KDH a également enregistré un bénéfice de près de 730 milliards de VND.

Selon le rapport financier, Nha Khang Dien a des résultats commerciaux assez positifs avec un chiffre d'affaires d'environ 2 200 à 4 600 milliards de VND/an et des bénéfices principalement de l'ordre de milliers de milliards de VND/an, même dans les moments les plus difficiles.

Le bénéfice brut est très élevé, souvent jusqu'à 50 % des revenus, ce qui signifie que la vente de 2 pièces génère un bénéfice brut de 1 pièce. Rien qu'en 2023, le bénéfice brut atteindra 75 % du chiffre d'affaires, ce qui signifie que pour chaque 4 dong gagnés, il y aura un bénéfice brut d'environ 3 dong.

Malgré ces perspectives positives, avec des bénéfices après impôts de plusieurs milliers de milliards par an, les actions de KDH n'ont pas percé et les fonds étrangers ont continué à se désinvestir.

Tout d’abord, le désinvestissement de Vinacapital pourrait suivre la tendance générale du marché et ne pas répondre aux attentes. La situation économique n’est pas entièrement rose et les bénéfices réels de KDH ne sont peut-être pas si élevés.

Au cours des 9 premiers mois de 2024, KDH a déclaré un bénéfice brut de près de 832 milliards de VND sur un chiffre d'affaires total de près de 1 232 milliards de VND, des dépenses financières de 141 milliards de VND, d'autres dépenses de 104 milliards de VND et des frais d'intérêt de plus de 45 milliards de VND... Le bénéfice après impôts était supérieur à 410 milliards de VND.

Avec une échelle de plusieurs dizaines de milliers de milliards comme KDH, le chiffre des frais d'intérêt de 45 milliards de VND est très surprenant, trop petit, et attirera normalement l'attention de nombreux investisseurs.

Mais est-ce vraiment le cas ?

Dans le rapport financier de 9 mois, on peut voir que KDH a un prêt à court terme total de 1 100 milliards de VND et un prêt à long terme de plus de 6 708 milliards de VND, soit un total de 7 708 milliards de VND. Avec un taux d'intérêt sur les prêts bancaires estimé à 8 - 10 % par an, l'intérêt total sur 9 mois est d'environ 540 - 580 milliards de VND. Si tel est le cas, KDH risque de perdre de l’argent.

Le tableau des flux de trésorerie montre également qu'au cours des 9 premiers mois de 2024, KDH a dû payer des intérêts de plus de 580,6 milliards de VND, pas plus de 45 milliards de VND sur le compte de résultat.

Ce chiffre peut être dû au fait que KDH a capitalisé les frais d’intérêt, les a enregistrés dans la valeur des actifs et dans les stocks.

L'inventaire de KDH à fin septembre 2024 a atteint près de 22 450 milliards de VND, soit une forte augmentation par rapport aux 18 787 milliards de VND de la même période l'année dernière.

Ce n’est pas non plus la première fois que KDH utilise cette technique. Dans le rapport auto-établi de 2023, KDH a enregistré des frais d'intérêt de plus de 143 milliards de VND, mais après audit, ils ont été ajustés à 217 milliards de VND.

En 2022, KDH a enregistré des intérêts de 9,3 milliards de VND, mais les intérêts réels payés ont été supérieurs à 496 milliards de VND.

En 2024, de nombreuses entreprises immobilières seront encore confrontées à de nombreuses difficultés, notamment en matière de dettes obligataires, de prêts bancaires et de stocks importants.

Selon Vietstock, l'inventaire de plus de 100 entreprises du groupe immobilier résidentiel et parc industriel sur trois étages au troisième trimestre a établi un nouveau record, dépassant 530 000 milliards de VND, en hausse de 12% par rapport au début de l'année. Parmi eux, Novaland (NVL) est en tête avec plus de 145 000 milliards de VND, en hausse de 5 % par rapport au début de l'année. Vingroup (VIC) dispose d'un inventaire de plus de 128,2 billions de VND, en hausse de 38 % par rapport au début de la période.

Les prix des appartements atteignent des centaines de millions le m2, les géants de l'immobilier se précipitent pour afficher leurs profits . Les prix des appartements atteignent des centaines de millions le m2 dans les banlieues, les terrains vendus aux enchères montent aussi en flèche. Les revenus de courtage de certaines agences immobilières ont fortement augmenté. Le marché immobilier est-il vraiment à nouveau dynamique ?