Au cours du premier semestre de cette année, le marché immobilier n’a enregistré que quelques opérations de fusions et acquisitions (M&A) dans les secteurs de l’immobilier industriel et résidentiel. Toutefois, ce marché devrait s’accélérer dans les derniers mois de l’année, lorsque de nouvelles lois foncières entreront en vigueur.
Peu d'affaires conclues
Bien que la pression de vente soit toujours très élevée, le marché des fusions et acquisitions immobilières au premier semestre 2024 est encore assez calme, avec seulement quelques transactions conclues. Par exemple, fin juin 2024, la société par actions Phat Dat Real Estate Development a approuvé la politique de transfert de la totalité des 49 % des actions de la société BIDICI avec un prix de transfert non inférieur à 130 % de la valeur nominale (10 000 VND/action).
Quatre jours plus tard, Phat Dat a transféré avec succès 25 % des actions de la société BIDICI à un particulier pour 769,5 milliards de VND, réduisant ainsi le ratio de propriété de Phat Dat chez BIDICI de 49 % à 24 %. Grâce à cet accord, Phat Dat a déclaré un bénéfice de 50 milliards de VND au deuxième trimestre 2024, bien que les revenus n'aient été enregistrés qu'à plus de 8,3 milliards de VND.
Il est connu que BIDICI a été créée en octobre 2020, avec un projet d'investissement dans le terrain d'appartements de grande hauteur, Subdivision 9, appartenant à la zone urbaine écotouristique de Nhon Hoi (Binh Dinh) dont Phat Dat a remporté l'enchère en juin 2019.
Quant au groupe Nam Long, après de nombreux retards dus à des problèmes de mise à jour des procédures de certificat d'investissement, en juin 2004, cette entreprise a achevé le transfert de 25 % du capital du projet Paragon Dai Phuoc (également connu sous le nom de Nam Long Dai Phuoc) au partenaire Nishi Nippon Railroad (Japon), pour une valeur de 662 milliards de VND.
Le projet Paragon Dai Phuoc a une superficie de 45 hectares, situé sur l'île de Dai Phuoc (province de Dong Nai). En fait, depuis 2022, Nam Long Group a reçu le montant ci-dessus, qui est un dépôt pour transférer 25 % des actions de Paragon Dai Phuoc. Grâce à la conclusion de cet accord, Nam Long a échappé aux pertes au deuxième trimestre 2024, lorsque le chiffre d'affaires total a diminué de près de 74 % par rapport à la même période.
En plus des deux transactions mentionnées ci-dessus, le marché a également enregistré un certain nombre d'autres transactions, telles que la coopération du groupe Kim Oanh avec 3 sociétés : Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development pour développer le projet One World à Binh Duong.
One World a une envergure de près de 50 hectares, avec un investissement total de plus d’un milliard de dollars. Le projet est divisé en 6 projets composants. L'investisseur prévoit de construire à l'avance des installations comprenant un centre de conférence et d'exposition, un centre commercial Aeon, un hôtel 5 étoiles et une école internationale inter-niveaux. Ces produits seront introduits sur le marché en 2025.
Parallèlement, le segment de l'immobilier industriel a également enregistré l'accord de Tripod Technology Corporation acquérant un terrain industriel de 18 hectares à Ba Ria - Vung Tau auprès de Sonadezi Chau Duc.
Avec un capital d'investissement de 250 millions USD, Electronic Tripod Vietnam Factory (Chau Duc) contribue à la réalisation du plan d'expansion et de développement de l'industrie électronique de haute technologie du Tripod Technology Group. Il s’agit également du plus grand projet de haute technologie du parc industriel de Chau Duc à ce jour.
Attentes d'accélération
La pression sur le côté vendeur est toujours très élevée et les fusions et acquisitions sont considérées comme une solution pour aider les entreprises à surmonter temporairement les difficultés immédiates, en particulier lorsque la loi foncière, la loi sur les affaires immobilières et la loi sur le logement, entrées en vigueur le 1er août, devraient clarifier les procédures juridiques, accélérant ainsi les procédures d'achat et de vente de projets.
Après une longue période de planification pour vendre le projet, mais sans succès, le conseil d'administration de Van Phat Hung Company a récemment continué à adopter une résolution approuvant la politique de transfert de 99% des actions de Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land) - l'investisseur du projet de zone résidentielle Nhon Duc Nha Be (HCMC). C’est également le principal objectif commercial de la Société en 2024.
De nouvelles réglementations plus ouvertes constituent la prémisse pour que le marché immobilier vietnamien accueille une forte vague d’investissements étrangers dans les temps à venir. 
Maître Nguyen Truc Hien, membre du cabinet d'avocats international vietnamien à responsabilité limitée (VILAF)
En fait, depuis 2021, Lotte Land a transféré 200 milliards de VND à Van Phat Hung pour avancer l'achat de 55% des actions de Nha Be Land, mais selon le dirigeant de cette entreprise, pendant la récente période difficile, l'attente de l'application de nouvelles lois ainsi que la dépendance aux décisions des agences et des départements ont ralenti le processus de mise en œuvre.
M. Phung Dien Trong, directeur général adjoint de Van Phat Hung, a déclaré que la partie la plus importante pour achever le transfert de capital réside dans les aspects juridiques du projet, en particulier l'approbation de la politique d'investissement du projet. Ces dernières années, l'achèvement des procédures juridiques pour les projets a dû attendre l'approbation des autorités, ce qui a prolongé le délai, entraînant des retards dans l'avancement de la plupart des projets à Ho Chi Minh-Ville, y compris le projet susmentionné de la Société.
Toutefois, il est probable que le projet de zone résidentielle de Nhon Duc Nha Be soit approuvé pour investissement au troisième trimestre 2024, après l'entrée en vigueur des nouvelles lois foncières. Il s’agit d’une condition préalable non seulement pour Lotte Land, mais aussi pour d’autres partenaires intéressés, pour pouvoir réaliser le transfert.
Outre les exigences légales - condition nécessaire à la réussite d'un projet de fusion-acquisition - les politiques de la nouvelle loi ouvrent également de nombreuses perspectives aux investisseurs étrangers.
Par exemple, la loi sur les affaires immobilières stipule que les investisseurs qui transfèrent des projets doivent remplir des obligations financières concernant le terrain du projet, y compris les frais d’utilisation du terrain, les loyers fonciers et les taxes, frais et charges liés au terrain ; Après avoir terminé les procédures de transfert et rempli les obligations financières liées à la transaction de transfert, l'acheteur se verra attribuer un livret rose.
Contrairement à avant, après avoir rempli les obligations financières sur le terrain, les investisseurs doivent passer beaucoup de temps pour obtenir le livre rose ainsi que la remise du terrain. Il s’agit d’un nouveau point positif qui devrait contribuer à accélérer le processus de mise en œuvre des procédures de transfert de projets immobiliers.
L'avocat Nguyen Truc Hien, membre du cabinet d'avocats Vietnam International Law Firm (VILAF), a estimé que le secteur immobilier a toujours attiré l'attention des investisseurs nationaux et étrangers, mais dans le passé, il existait de nombreux obstacles, notamment juridiques, qui empêchaient les activités de fusions et acquisitions de projets de percer.
La loi foncière de 2024 ajoute également de nombreux avantages pour les investisseurs étrangers, tels que la réception du transfert des droits d'utilisation des terres dans les parcs industriels, les pôles industriels, les zones de haute technologie, l'utilisation des terres en raison de la réception du transfert de projets immobiliers et l'élargissement de la méthode de réception des droits d'utilisation des terres pour les entreprises à capitaux étrangers.
« Les nouvelles réglementations plus ouvertes constituent la prémisse pour que le marché immobilier vietnamien accueille une forte vague d'investissements étrangers dans les temps à venir », a souligné Mme Hien.
Source : https://baodautu.vn/ma-bat-dong-san-cho-song-lon-cuoi-nam-d222312.html
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