Que faut-il prendre en compte lors de l’achat d’un kiosque de marché ?

Avec un capital de 400 millions de VND, les experts conseillent de contracter un prêt hypothécaire pour acheter un kiosque, mais il faut évaluer soigneusement le prix, l'emplacement et le plan d'affaires.

Bonjour expert, j'ai 31 ans, célibataire et je vis dans une province éloignée de la région du Centre. Actuellement, je n’ai que 400 millions de VND d’économies. Comme je vis avec mes parents, mes dépenses mensuelles s'élèvent à environ 5 millions de VND. Mon revenu moyen est de 20 millions par mois.

Je prévois d'acheter un terrain dans un district à la périphérie de la province où je vis pour environ 800 millions de VND. Le montant manquant sera emprunté à la banque. Je fais des recherches et je trouve un terrain.

En plus du plan ci-dessus, j'ai vu un projet de marché dans la ville où je vis vendant un kiosque à 2 étages pour environ 800 millions. Je n'ai aucune expérience dans le commerce et si j'achète un kiosque, je le garderai principalement pour moi ou le louerai, ou le prêterai à des membres de ma famille pour faire des affaires s'ils le souhaitent.

Je constate que les kiosques de marché traditionnels ont très peu de clients car le marché achète beaucoup en ligne. Je n'ai pas non plus d'expérience dans la vente et j'ai toujours un travail administratif. Vous ne savez pas quels sont les risques liés à l’achat d’un kiosque ? J'espère avoir des conseils d'experts. Merci beaucoup!

Vinh2293

Consultant:

Dans le contexte d’une économie en développement croissant, investir dans l’immobilier commercial est devenu l’une des tendances d’investissement les plus attractives. Cependant, tout le monde ne sait pas comment aborder et gérer les situations de manière efficace. À travers votre cas spécifique, nous pouvons dégager les éléments nécessaires à la gestion des finances personnelles lorsque vous souhaitez investir dans un kiosque dans le quartier comme suit :

En termes de revenus et de capacité à créer un excédent, vous disposez d'un revenu mensuel de 20 millions de VND et d'une épargne de 400 millions de VND, de dépenses de subsistance mensuelles de 5 millions de VND. L'excédent mensuel peut être mis de côté à hauteur de 15 millions de VND, soit 75 % des revenus. Il s’agit d’un excellent indicateur et d’une ressource financière fondamentale pour toute décision d’investissement.

Ensuite, nous évaluerons les objectifs d’investissement et les facteurs de gestion des prêts et des risques. Vous souhaitez acheter un terrain ou un kiosque dans le quartier pour y exercer une activité commerciale dans le but d'être stable et de pouvoir générer des revenus passifs et des revenus provenant de la hausse des prix de l'immobilier. Le budget est de 800 millions de VND pour acheter des kiosques. Donc, avec votre situation financière actuelle, vous aurez besoin d’emprunter 400 millions à la banque.

Avec l’utilisation de l’effet de levier financier à la banque, je vous recommande d’envisager un prêt hypothécaire immobilier et d’utiliser le bien immobilier que vous envisagez d’acheter pour faire ce prêt. Actuellement, conformément à la loi, les kiosques peuvent se voir octroyer des certificats de droit d’utilisation du sol. Outre les questions juridiques, lorsque vous contractez un prêt bancaire, vous devez tenir compte des principes suivants.

Vos paiements en capital et en intérêts devraient être dans les 30 % de votre revenu. Ce nombre peut être encore augmenté dans une fourchette appropriée en fonction de vos souhaits, car actuellement votre excédent est à un taux très élevé d'environ 75 %.

Vous devez également prêter attention aux réglementations telles que les taux d’intérêt et les conditions de prêt. Si le prêt est long, les mensualités d’intérêts et de capital seront faibles ; Les prêts à court terme réduiront les intérêts bancaires, mais exerceront une pression sur les flux de trésorerie mensuels. De plus, vous devez également comprendre les réglementations de la banque en matière de taux d'intérêt flottants (qui affecteront considérablement votre prêt lorsque les taux d'intérêt bancaires augmenteront) et les pénalités de remboursement anticipé.

De plus, pour gérer les risques de prêt dans des situations imprévues nécessitant des sommes importantes comme une maladie, un traitement médical, un accident ou une retraite, vous devez préparer une réserve d’urgence équivalente à 3 à 6 mois de revenus et un contrat d’assurance-vie.

Vous pouvez vous référer à certains des derniers taux d’intérêt des prêts bancaires privés dans le tableau que j’ai compilé ci-dessous.

Banque	Prêt non garanti (%/an)	Prêt hypothécaire (%/an)
Agribank	7,0 - 17	6,5 - 7,5
Techcombank	13,78 - 16	5,99 - 12,99
VPBank	14 - 20	6,9 - 8,6
ACB	12,5 - 20	6,9 - 12
TPBank	8,7 - 17	6.4 - 12.03
HDBank	13 - 24	6,6 - 10,6
Sacombank	9,6 - 18	7,49 - 12
VIB	16 - 18	7,8 - 11,4
SHB	8,5 - 17	6,99 - 10
OCB	à partir de 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9,6 - 18	5,99 - 9,1
Vietcombank	10,8 - 14,4	7 - 9
Banque vietnamienne	9.6	7,7 - 8,5
version vietnamienne	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
BIDV	11,9	7 - 9
Banque MB	12,5 - 20	6 - 9,5

Remarque : Le tableau comparatif des taux d’intérêt des prêts bancaires ci-dessus est fourni à titre indicatif uniquement. Les taux d’intérêt des prêts bancaires peuvent changer de temps à autre en fonction de la politique de prêt de la banque. Pour des conseils détaillés sur les formules de prêt et les politiques de prêt, veuillez contacter directement les banques.

Évaluation immobilière, évaluation juridique et investissement - planification d'entreprise

Vous n’avez aucune expérience en affaires directes ou en ligne, ce qui augmente le risque lors de l’investissement dans ce domaine. Je vais décrire quelques critères importants que vous devez évaluer soigneusement avant de prendre une décision comme suit :

La première est l’évaluation immobilière. Vous devez découvrir comment les prix des kiosques ont historiquement évolué par rapport à la situation actuelle et quels facteurs déterminent le potentiel d’augmentation future des prix. Comment se déroule le flux de trésorerie mensuel provenant de l'activité de kiosque ou de location ? Si les kiosques ne sont pas encore opérationnels, vous devez estimer les revenus et les bénéfices attendus du kiosque.

La deuxième est l’évaluation macroéconomique. Vous devez évaluer ce facteur pour déterminer si le moment de la décision d’investissement est approprié ou non. Par exemple, si vous possédez un bien immobilier pendant une période chaude, le prix a trop augmenté et avec l'utilisation de l'effet de levier financier, cela entraînera une augmentation des taux d'intérêt, ainsi que le bien immobilier n'ayant plus de potentiel de croissance en raison de la forte augmentation précédente. Cet investissement s’avérera être un investissement inefficace. Si vous êtes inexpérimenté, vous pouvez consulter des experts en planification financière personnelle pour obtenir une perspective globale.

La troisième étape consiste à évaluer l’emplacement et le potentiel de la propriété. Un kiosque dans une zone densément peuplée sera complètement différent d’un kiosque dans une nouvelle zone, car l’objectif principal du développement d’un kiosque est de faire des affaires. Sans résidents, les gains en capital (gains provenant de l’augmentation des prix de l’immobilier) et les gains de trésorerie (gains provenant de l’exploitation du terrain) ne seront pas efficaces. Par conséquent, une recherche minutieuse sur l'emplacement du kiosque, le potentiel, la population, l'électricité, les routes, les écoles et les gares autour de la zone du kiosque aidera votre décision d'investissement à être plus précise.

Le quatrième est l’évaluation juridique immobilière. Pour les investisseurs expérimentés, c’est relativement simple. Mais pour quelqu'un avec peu d'expérience, vous devriez prendre le temps d'apprendre à l'avance les procédures juridiques et les réglementations nécessaires sur les impôts qui doivent être payés lors de la possession d'un bien immobilier pour éviter des risques inutiles. Être actuellement propriétaire d’une propriété nécessite de prêter attention aux frais d’enregistrement et aux taxes annuelles d’utilisation du sol. S'il s'agit d'un kiosque, vous devez savoir s'il y a des frais de service ou d'entretien dans la région. Notez également les frais de droits d’utilisation du sol.

Enfin, évaluez l’investissement et le plan d’affaires. Je vous recommande d’avoir un plan détaillé pour l’activité ci-dessus, car cela absorbera la quasi-totalité de vos économies et une partie de votre excédent mensuel. Il est donc très important d’élaborer un plan détaillé. Vous pouvez vous concentrer sur trois facteurs : l’évaluation de la capacité financière, la budgétisation et le plan de gestion des flux de trésorerie (revenus et dépenses).

Tran Manh Hoang Viet
Expert en planification financière personnelle
FIDT Société de conseil en investissement et de gestion d'actifs

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