Comment résoudre les difficultés immobilières ?

* Journaliste : Dr Tran Du Lich, de nombreuses solutions ont été proposées pour soutenir le marché immobilier, mais pourquoi les entreprises continuent-elles à signaler des difficultés et ont-elles besoin d'être « secourues » en termes de capital et de questions juridiques ?

- DR. TRAN DU LICH : Je ne suis pas d'accord avec le mot « sauvetage ». Une solution globale est nécessaire, mais pas un « sauvetage ».

Non seulement à l’heure actuelle, mais au cours des dernières décennies, le marché immobilier vietnamien s’est développé très rapidement et fortement, mais de manière malsaine, ce qui s’est traduit par une spéculation excessive. Bien sûr, dans une économie de marché, il y a de la spéculation dans tous les domaines, mais lorsque la spéculation est excessive, elle provoque des distorsions dans l’offre, la demande et les prix.

Par exemple, au cours de la période 2009-2011, le marché immobilier s'est figé uniquement dans le groupe des produits haut de gamme, les projets inachevés, les lotissements et les ventes de terrains, ou les projets avec des fondations nouvellement construites et ensuite laissés là... Pendant ce temps, les produits finis dans les segments de prix moyen et bas de gamme se négociaient toujours normalement, voire faisaient défaut.

Gỡ khó cho bất động sản, cách nào? - Ảnh 1.

En 2022, parallèlement à l'excitation de la reprise économique après que l'épidémie de COVID-19 ait été maîtrisée, le marché immobilier a également connu une croissance rapide dans de nombreux segments de produits avec une vague d'investissement et de surf assez populaire. De nombreuses sociétés immobilières sont associées à des banques commerciales, s’engageant à prêter pour stimuler la spéculation au lieu de créer les conditions pour les personnes qui ont besoin d’acheter un logement.

Bien que l'immobilier de villégiature et les condos connaissent une forte croissance, il n'y a pas beaucoup de logements résidentiels dans les zones urbaines. Par exemple, à Hô Chi Minh-Ville, depuis plusieurs années, il n’y a plus eu de nouveaux projets ou de nouveaux produits dans le secteur du logement pour les personnes à faibles et moyens revenus.

* Si nous « sauvons » le marché immobilier, quel sera l’ordre de priorité ?

- Tout le monde sait que le secteur immobilier consiste à faire des affaires avec l'argent d'autrui, notamment sous forme de prêts à crédit, de mobilisation de capitaux obligataires, d'avances de clients et d'une partie du capital propre de l'entreprise.

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Il est nécessaire de laisser le marché immobilier s'autoréguler et s'auto-purifier en parallèle avec un programme de réformes synchrone du gouvernement au lieu de mettre la question du sauvetage en premier. Photo: HOANG TRIEU

Dans le contexte d’un marché financier volatil, lorsque les quatre sources d’approvisionnement en capitaux pour le marché immobilier, en particulier les obligations d’entreprises, ne sont plus disponibles, la congestion des capitaux est inévitable. Sans compter qu’une série de projets dont les conditions de développement et de mise en œuvre sont bloquées par des problèmes de procédure et de droit, ce qui fait que l’offre n’augmente pas. Cela crée un cercle vicieux : les projets en cours de développement ne disposent pas du capital nécessaire pour poursuivre leur mise en œuvre, et les nouveaux projets sont empêtrés dans des problèmes juridiques.

Face à cette situation, je pense que le principal objectif du gouvernement n’est pas simplement de résoudre immédiatement le marché immobilier, mais d’avoir un plan relativement systématique pour rendre le marché sain à moyen et long terme.

*Quelle est la solution spécifique, monsieur ?

- Il existe une corrélation très étroite entre le marché financier et le marché immobilier. Par conséquent, la solution pour améliorer le marché immobilier doit être synchronisée avec la gestion des problèmes du marché financier à travers un programme d’action majeur.

Au niveau institutionnel, il est nécessaire de revoir toutes les réglementations juridiques liées au marché immobilier depuis le début du projet jusqu'à l'exploitation et le développement, y compris : les réglementations sur le système de crédit, les réglementations de la loi sur les affaires immobilières, la loi sur le logement, la loi foncière, la loi sur la construction... À partir de là, il faut corriger les lacunes de l'ensemble du système juridique et ne pas se contenter de résoudre les difficultés de 1 ou 2 lois.

En présence de goulots d'étranglement juridiques, il est possible de proposer un groupe de travail pour éliminer les difficultés et les obstacles aux projets immobiliers afin de sélectionner quelques exemples typiques à traiter, créant ainsi une prémisse juridique pour que d'autres endroits puissent suivre et reproduire la solution.

Attention, utilisez des outils financiers pour contrôler et limiter la spéculation immobilière. Donner la priorité aux projets de logement avec une demande réelle du marché, en accordant la priorité au soutien financier tant pour les acheteurs que pour les investisseurs, afin d’augmenter l’offre raisonnable sur le marché. En fait, il existe de nombreuses zones urbaines abandonnées contenant d’importantes quantités de capitaux enfouis ici.

Alors, où sont les flux de trésorerie pour financer des projets résidentiels réellement nécessaires aux personnes dans le besoin ? Cette situation est similaire à celle du marché secondaire. La clé est de laisser le marché s’auto-nettoyer et s’auto-traiter, mais comment pouvons-nous le sauver et qui peut le sauver ?

Il est nécessaire de recommander aux grandes entreprises immobilières de se restructurer de manière proactive afin de réduire la pression financière. Les investisseurs peuvent se restructurer en vendant des projets qui les endettent, des projets qui impliquent trop de secteurs industriels.

Les investisseurs ont besoin d’un système de gestion des risques, ne peuvent pas se permettre de se déchaîner et ne peuvent pas utiliser les instruments financiers de manière excessive. La Banque d'État a récemment cité des exemples d'entreprises immobilières développant des dizaines de projets en même temps dans tout le pays. Comment les sauver ? Du côté bancaire, il ne peut pas transférer de groupes de dettes, restructurer, prolonger ou différer la dette des entreprises de ce groupe.

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