Commentant les récents prix des appartements à Hanoi, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a déclaré qu'en termes de demande des consommateurs, la tendance à la hausse des prix de l'immobilier est inévitable. Il est toutefois inhabituel que les prix augmentent fortement sur une très courte période.
M. Chung a déclaré que la principale raison des prix élevés de l’immobilier est que les grands investisseurs monopolisent l’offre et font monter les prix. En outre, les coûts d’investissement élevés, la forte demande alors que l’offre est rare, qui poussent les investisseurs à avoir des attentes de bénéfices plus élevées, sont également les raisons pour lesquelles les prix augmentent de manière anormale.
Partageant le même point de vue, Mme Nguyen Hoai An, directrice principale de la succursale CBRE de Hanoi, a déclaré : « C'est presque la première fois que le prix des appartements à Hanoi augmente aussi rapidement en si peu de temps. Au cours des 10 dernières années, les prix des appartements à Hanoi ont augmenté en moyenne de 5 % par an. Même au cours de la période 2009-2019, les prix des appartements ont peu fluctué, il y a eu des périodes de baisse des prix et une augmentation moyenne de seulement 2 % par an. De 2022 à aujourd'hui, les prix des appartements dans cette ville ont tout juste commencé à augmenter rapidement . »
M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des agents immobiliers du Vietnam (VARS), a également estimé qu'au cours de la période récente, les prix des appartements à Hanoi ont augmenté de manière très anormale, dans un contexte de non-reprise de l'économie, du marché et des revenus de la population. Ce phénomène est probablement dû à l’influence des groupes d’intérêt.
Selon les experts, la forte augmentation récente des prix des appartements à Hanoi est inhabituelle. (Illustration : Minh Duc).
« Les prix des logements augmentent mais les transactions ne se font pas. Cela pourrait être une ruse d'un groupe d'investissement aux intentions peu claires », a estimé M. Dinh.
Selon lui, ces groupes d'intérêt sont en mesure de mener des opérations d'inflation des prix parce qu'en réalité l'offre d'appartements connaît des problèmes. Ces dernières années, le marché n’a connu aucun nouveau projet approuvé pour une licence d’investissement. Les projets sur le marché sont principalement des projets anciens et sont achetés et revendus. L'offre est à la fois insuffisante et de mauvaise qualité, l'offre destinée aux personnes à faibles revenus est très faible, la structure du produit n'est pas adaptée.
M. Dinh a déclaré que ce n'est pas un bon signe pour le marché, les prix élevés entraînant des conséquences telles que des difficultés d'accès au logement, une augmentation des coûts d'investissement de production et rendant difficile l'accès aux ressources foncières pour les véritables investisseurs. Le gouvernement prend donc également des mesures réglementaires appropriées.
Le marché n’est pas aussi chaud qu’on le dit ?
Le Dr Dinh The Hien, expert économique, a souligné une réalité : il n'existe pas de marché immobilier où l'achat ne génère que des bénéfices et non des pertes, des augmentations et non des diminutions.
« Alors que le marché immobilier vietnamien prend de l'ampleur et devient de plus en plus orienté vers le marché, la question est de savoir pourquoi le marché immobilier est actuellement si calme, l'achat et la vente sont difficiles, mais les prix de l'immobilier continuent d'augmenter ? Selon la loi de l'économie de marché, lorsqu'un produit d'investissement augmente de prix, cela montre qu'il y a beaucoup de demande et de volonté d'acheter, mais pourquoi le vendeur ne peut-il pas vendre ou vendre avec beaucoup de difficulté, et la banque ne peut-elle pas saisir ? Les investisseurs doivent se demander si cette augmentation de prix est vraiment conforme au marché ou simplement locale ? », a soulevé M. Hien.
Selon M. Hien, si le marché immobilier augmente réellement et continue d'augmenter, cela prouve que le marché est très fort, que les entreprises du secteur ne s'inquiètent pas du remboursement de leurs dettes et n'ont pas besoin du soutien du gouvernement. Dans le même temps, s’ils achètent une maison pour y vivre, les acheteurs doivent se demander pourquoi ils doivent acheter de grands projets éloignés, les prix pouvant atteindre 70 à 80 millions de VND/m2 ou plus. Alors que selon lui, il y a des appartements secondaires dans le centre qui sont encore moins chers.
« Cela montre que le marché immobilier n'est pas aussi chaud qu'on le dit. Les acheteurs ayant de réels besoins en matière de logement peuvent chercher tranquillement un logement à un prix raisonnable », a conseillé M. Hien.
L'expert Nguyen Minh Phong a également déclaré qu'actuellement, toutes les entités du marché confirment que les prix de l'immobilier sont déraisonnablement élevés. Cependant, le couloir juridique vietnamien ne dispose toujours pas d'outil officiel pour prouver que cette augmentation de prix est déraisonnable.
Pour une gestion et une réglementation rapides, M. Phong a recommandé au Vietnam de développer un ensemble d’indices des prix de l’immobilier, des prix du foncier et de l’immobilier commercial pour mesurer les fluctuations de prix au fil du temps. Cet ensemble d’indices, développé et utilisé par de nombreux pays pour l’analyse macroéconomique, reflète non seulement la croissance économique, mais aide également à mesurer les risques et à soutenir la prise de décision des particuliers et des entreprises du secteur immobilier.
M. Phong a également souligné la nécessité d’une base de données vaste et précise pour garantir la transparence des opérations du marché. Disposer d’un entrepôt de données suffisamment grand aidera à étudier le marché de manière efficace, et ainsi à mettre en place les mécanismes et politiques réglementaires appropriés, jouant un rôle important dans le contrôle des prix de l’immobilier en plus d’augmenter l’offre.
Selon le rapport du marché immobilier de Hanoi au troisième trimestre de Savills Vietnam, le prix primaire a atteint environ 69 millions de VND/m2, en hausse de 6 % en glissement trimestriel et de 28 % en glissement annuel.
Le prix secondaire moyen a atteint 51 millions de VND/m2, en hausse de 10 % par rapport au trimestre précédent et de 41 % par rapport à l'année précédente.
Selon un rapport du ministère de la Construction, les prix des appartements à Hanoi continuent d'augmenter, tant dans les projets neufs que dans les anciens. Plus précisément, le niveau des prix des appartements dans les nouveaux projets a augmenté d’environ 4 à 6 % par trimestre et de 22 à 25 % par an. Le prix de vente des appartements anciens a également augmenté, notamment dans certaines zones, augmentant localement d'environ 35% à 40% selon la localisation par rapport au trimestre précédent.
Il y a eu des périodes où les prix des appartements ont augmenté de plusieurs centaines de millions par mois. Les données de marché de PropertyGuru Vietnam montrent que le marché des appartements à Hanoi n'a connu qu'une seule « période calme » depuis le début de l'année, avec une baisse en avril et en mai. Le reste de l'année a enregistré une tendance à la hausse des prix de vente, en particulier au cours des derniers mois de l'année.
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