À la fin de l’année, quel segment de l’immobilier attirera les cash-flows ?

Les appartements continuent de dominer le marché

Selon les experts, les appartements, principalement de luxe, continueront de dominer le marché. L'offre de nouveaux appartements provient des banlieues de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville.

Plus précisément, le marché des appartements de Hanoi a connu des augmentations de prix pendant 22 trimestres consécutifs, particulièrement « chaudes » de fin 2023 à la fin du troisième trimestre de cette année.

Le rapport de marché du troisième trimestre 2024 de Savills montre que les prix des appartements à Hanoi continuent d'augmenter fortement. Les prix primaires ont atteint 69 millions de VND/m2, en hausse de 6 % par rapport au trimestre précédent et de 28 % par rapport à l'année précédente. Ce prix a dépassé le prix moyen à Ho Chi Minh-Ville.

Cushman & Wakefield prédit que les prix des appartements primaires continueront d’augmenter en raison de la rareté de l’offre. Cette hausse des prix est également due au fait que l'offre de milieu et haut de gamme représente 98 % de l'offre neuve, tandis que l'offre d'appartements abordables reste limitée.

M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, prédit que les prix des appartements continueront d'augmenter, car à court terme, l'offre d'appartements ne connaîtra pas de changements majeurs.

« Le prix des appartements à Hanoi fluctue actuellement entre 50 et 100 millions de VND/m2, les appartements à moins de 30 millions de VND/m2 n'existent presque plus. « Cette tendance à la hausse se poursuivra au cours des derniers mois de l’année », a commenté M. Chung.

La plupart des experts estiment que les prix des appartements ne baisseront guère dans un avenir proche, il s'agit donc toujours d'un segment qui attire les flux de trésorerie des investisseurs.

À la fin de l’année, quel segment de l’immobilier attirera les cash-flows ? (Photo : Minh Duc).

Les températures dans les banlieues de Hanoi vont augmenter

Les derniers mois de 2024 sont aussi la période où le segment foncier dans les banlieues de Hanoi « chauffe ». Généralement, dans certaines communes des districts de Dan Phuong, Hoai Duc, Me Linh, Dong Anh..., le prix de vente de nombreuses parcelles de terrain est de 120-160 millions de VND/m2, soit une augmentation de 20-30% par rapport au prix de vente du début de l'année. La raison pour laquelle les prix des terrains sont revenus sur le « trône » est due aux infrastructures et aux grands projets immobiliers en cours de construction et sur le point d'être achevés dans ces districts.

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de PropertyGuru Vietnam : « Le terrain est toujours au centre des investissements lorsque le marché immobilier est en plein essor, en particulier dans les zones présentant un potentiel de développement économique et des infrastructures de transport pratiques.

Cependant, au cours des deux dernières années, ce segment a connu une période de stagnation, les transactions et les intérêts ayant diminué. À l’aube de 2024, ce segment connaîtra un moment positif. Récemment, en raison de l'influence de la chaleur des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi, l'attrait des terrains est progressivement revenu .

Les prix de vente spécifiques de certains projets de villas et de maisons de ville à Hanoi, récemment compilés par le ministère de la Construction, montrent également une tendance à continuer d'augmenter par rapport au trimestre précédent. La plupart des nouveaux projets lancés au troisième trimestre 2024 sont situés dans des emplacements favorables, dans des zones avec de forts investissements en infrastructures, de sorte que le prix demandé est relativement élevé.

Certains projets dans des zones telles que Dong Anh et Long Bien (Hanoï) connaissent des augmentations de prix secondaires plus élevées (environ 5 %) grâce au développement des infrastructures et aux produits de nouveaux projets qui sont progressivement achevés.

Ce ne sont pas seulement les terres des districts de Hanoi qui se réchauffent progressivement, mais aussi celles de nombreuses provinces périphériques. M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, a analysé que lorsque les prix de l'immobilier à Hanoi augmenteront, la demande d'investissement n'augmentera pas fortement dans un avenir proche. Actuellement, les clients disposant de 5 à 10 milliards de VND n’ont pratiquement aucune possibilité d’investir sur le marché de Hanoi.

D'après ses observations, à partir du mois de mai, la tendance des flux de trésorerie est de « couler » vers les provinces suburbaines de Hanoi telles que : Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong... Concernant le marché provincial, M. Chung estime que le foncier va se redresser car c'est encore le goût commun des investisseurs.

« Le déplacement des investissements vers les zones suburbaines au cours du second semestre 2024 est une tendance inévitable en raison de facteurs tels que les prix, les réglementations juridiques et le développement des infrastructures. Les zones suburbaines ont le potentiel d'un développement plus durable grâce à une planification synchrone et au développement des infrastructures. Cela contribue non seulement à augmenter la valeur immobilière, mais aussi à améliorer la qualité de vie des résidents », a expliqué M. Chung.

L'immobilier industriel est un point positif

Selon l'Institut de recherche immobilière Dat Xanh, au troisième trimestre 2024, le marché de l'immobilier industriel a enregistré de nombreux signaux positifs. Dans le Nord, le taux d’occupation des parcs industriels a atteint 83 %, tandis que dans le Sud ce chiffre était de 92 %. Il convient de noter que la tendance aux fusions et acquisitions (M&A) et aux transferts de flux de capitaux de l’immobilier résidentiel vers l’immobilier industriel a fortement augmenté. Plusieurs projets importants visant à acquérir des usines et des infrastructures industrielles avec un capital d’investissement de plusieurs centaines de millions de dollars américains ont vu le jour.

On s’attend à ce qu’au cours du dernier trimestre de l’année, le marché de l’immobilier industriel dans les principales régions économiques du Nord et du Sud reste un point positif attirant les investissements.

Partageant le même point de vue, M. Le Dinh Chung a également déclaré que le marché immobilier vietnamien se redresse progressivement, mais que chaque segment est toujours confronté à ses propres défis. Le segment de l'immobilier industriel continue de maintenir son dynamisme avec un nombre important de nouveaux projets en cours de mise en œuvre, ainsi que des flux de capitaux IDE de plus en plus abondants.

Le taux d’occupation des parcs industriels en exploitation continue d’augmenter régulièrement, atteignant environ 75 %. Parmi celles-ci, les principales provinces du nord ont atteint 82 % et les principales provinces du sud 92 %.

Cependant, le taux d'occupation des parcs industriels établis reste difficile à augmenter en raison de « l'attente » entre l'offre et la demande : les investisseurs des parcs industriels n'investissent dans les infrastructures que lorsqu'ils ont des clients « fermés », tandis que les investisseurs ne veulent investir que dans des projets qui disposent déjà d'infrastructures.

Le grand défi de ce segment vient aussi de l'exigence de « verdir » les parcs industriels pour répondre aux standards de plus en plus élevés des investisseurs et être en phase avec l'orientation de développement durable du pays.

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