Les appartements abordables représenteront moins de 5 % de l’offre dans les 3 prochaines années.

Les appartements de moins de 3 milliards de VND sont considérés comme abordables.

Dans le rapport sur le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville récemment publié par Savills Vietnam, au deuxième trimestre 2024, l'offre de nouveaux appartements au cours du trimestre a augmenté de 78 % en glissement trimestriel et de 199 % en glissement annuel, pour atteindre 1 125 unités provenant d'un nouveau projet et de 8 lancements ultérieurs, dont la classe B représentait 70 % de la part de marché de la nouvelle offre. Cela a porté l'offre primaire totale à 5 574 unités, soit une hausse de 13 % par rapport au trimestre précédent.

L'offre primaire au cours des 6 premiers mois de l'année est restée stable par rapport à l'année précédente à 6 690 unités, dont la catégorie B représentait 56 % de la part de marché, suivie de la catégorie C (40 % de part de marché) et de la catégorie A (4 % de part de marché). L'offre primaire est principalement concentrée à l'Est (ville de Thu Duc) avec 57 % de parts de marché et à l'Ouest (Binh Tan, Binh Chanh) avec 29 % de parts de marché.

Le rapport estime que le marché revient sur la trajectoire de reprise avec un volume de transactions en hausse de 655 % par rapport à la même période l'année dernière, ce qui témoigne de la confiance du marché. Le deuxième trimestre 2024 a enregistré 2 288 transactions réussies, représentant 70 % du total des ventes du premier semestre grâce à des taux d'intérêt de prêt réduits, une légalité claire des produits et des politiques de vente efficaces. Au cours du premier semestre de l'année, le prix de vente moyen des appartements principaux a atteint 72 millions de VND/m2.

Cependant, le rapport souligne également que l'offre d'appartements de moins de 3 milliards de VND est de plus en plus limitée à Ho Chi Minh-Ville, ne représentant que 18 % de l'offre primaire au cours des 6 premiers mois de l'année, principalement situés à plus de 10 km du centre-ville. Selon le modèle de recherche de Savills, les appartements de moins de 3 milliards de VND sont actuellement considérés comme le segment abordable. Les experts estiment que l’accessibilité financière constituera un défi majeur pour le marché, car ce segment représentera moins de 5 % de l’offre d’appartements au cours des trois prochaines années.

Performance des appartements au cours des 6 premiers mois de 2024

« Nous avons mené une analyse pour comprendre le paysage du logement abordable à Hô-Chi-Minh-Ville. Ce modèle utilise différents niveaux de revenus en fonction des revenus, des dépenses et de l'épargne », a déclaré Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et de S22M chez Savills Vietnam.

Cet expert suppose que l’acheteur a épargné pendant 10 ans, éventuellement grâce à son prêt hypothécaire ou à sa valeur nette. De là, on conclut qu’un appartement de deux chambres dont le prix est inférieur à trois milliards de VND par unité est considéré comme abordable.

« Dans le contexte actuel, la plupart des appartements abordables de Hô-Chi-Minh-Ville ont été vendus, et l'offre actuelle et future y est très limitée. De plus, l'offre de logements abordables, nouveaux et futurs, sera principalement implantée à Binh Duong, la zone limitrophe de Hô-Chi-Minh-Ville. Il est donc évident que les acheteurs de Hô-Chi-Minh-Ville devront s'installer dans cette zone pour bénéficier d'une offre abordable », a analysé Mme Giang.

Les prix dans le segment abordable sont de plus en plus élevés.

Les experts de Savills ont également ajouté que le marché secondaire au cours de la période récente a également été plus positif dans le contexte d'une offre de transfert limitée et d'un filet de produits primaires. En 2024, de nombreux projets de catégorie B et de catégorie C connaîtront de fortes augmentations de prix secondaires. Pendant ce temps, les projets de luxe, après avoir atteint des prix élevés en 2023, subissent une certaine pression sur le marché secondaire. On constate que les districts bénéficiant d’une bonne connectivité grâce à des infrastructures améliorées et à une faible offre de transfert connaissent une forte croissance des prix secondaires.

L'immobilier face à de nombreux défis

Analysant le segment des maisons de ville et des villas, le directeur de la recherche et du S22M de Savills a également commenté : « Dans une ville de plus de 10 millions d’habitants, nous n’avons que 668 maisons de ville principales, 10 nouvelles unités et 72 transactions au deuxième trimestre. Le marché a également connu un déclin similaire à celui du segment des appartements ces dernières années en raison de nombreux défis. Par conséquent, les prix des maisons de ville principales continuent d’augmenter dans un contexte d’offre limitée. Bien qu’il diminue en 2024, l’offre du marché reste dominante, avec des produits à prix élevés. »

Plus précisément, les données montrent que plus de 77 % de l’offre primaire totale est vendue à un prix supérieur à 30 milliards de VND par unité. La plupart de ces produits haut de gamme sont situés dans les zones urbaines et sont principalement concentrés dans la ville de Thu Duc. Les prix primaires élevés, la concurrence du marché secondaire et les produits abordables des provinces voisines ont rendu difficile le marché de Ho Chi Minh-Ville. Les produits de plus de 30 milliards de dollars ont eu du mal à être absorbés, seulement 6 % d'entre eux étant absorbés. Les maisons de ville ont enregistré le taux d'absorption le plus élevé, soit 31 %, grâce à une demande réelle et à des prix compétitifs.

Au deuxième trimestre 2024, des maisons de ville commerciales coûteuses à The Global City ont été vendues, entraînant une baisse des prix primaires de 2 % en glissement trimestriel et de 4 % en glissement annuel, atteignant 320 millions de VND/m2 de terrain.

Situation opérationnelle du segment Villas et Maisons de ville à Ho Chi Minh-Ville au cours des 6 premiers mois de 2024

Le rapport a noté que d'ici 2026, Ho Chi Minh-Ville n'aura plus de produits de faible hauteur dont le prix est inférieur à 5 milliards de VND et que seulement 10 % de l'offre primaire sera vendue à moins de 10 milliards de VND. Parallèlement, les produits de cette gamme de prix représentent 85 % de l'offre à Binh Duong et 55 % à Dong Nai.

Au cours du second semestre 2024, 883 maisons de faible hauteur devraient être lancées sur le marché, principalement issues des prochaines phases de projets existants. Les produits dont le prix est supérieur à 20 milliards de VND représenteront 80 % de l’offre future. Deux nouveaux projets, Foresta et The Meadow, fourniront 30 % de l'offre future de villas et de maisons de ville. Les deux projets disposent de permis de construire.

D'ici 2026, l'offre future devrait atteindre 4 663 unités, principalement concentrées dans les zones du District 2, de Binh Chanh et de Nha Be. En raison de la rareté des terrains et du soutien des infrastructures, les prix des logements à Hô-Chi-Minh-Ville ont triplé sur le marché primaire et doublé sur le marché secondaire au cours des cinq dernières années. La hausse des prix a poussé les acheteurs de maisons à vocation résidentielle vers les provinces voisines pour trouver des options plus adaptées.

En donnant un aperçu, les experts de Savills ont déclaré que des projets d'infrastructure clés sont en cours et bénéficieront à la région avec un approvisionnement futur le long des principales routes d'infrastructure.

Source : https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html