ANTD.VN - Hasta el 70% de los problemas de los proyectos inmobiliarios están relacionados con cuestiones legales, lo que provoca obstáculos en el desembolso del crédito; Mientras tanto, la disminución de la confianza de los compradores de vivienda también conduce a una baja demanda de crédito al consumo inmobiliario.
El crédito inmobiliario sigue aumentando con fuerza
El 13 de noviembre de 2023, en Hanoi, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) se coordinó con el Ministerio de Construcción para organizar una conferencia sobre crédito para el desarrollo inmobiliario y de vivienda social.
Según el líder del Banco Estatal de Vietnam, desde principios de 2023, la industria bancaria ha implementado decididamente soluciones para ayudar a eliminar las dificultades y mejorar el acceso al capital crediticio para los clientes. Al 31 de octubre de 2023, el crédito a la economía alcanzó más de 12,8 billones de VND, un aumento del 7,39% en comparación con el cierre de 2022.
Para el sector inmobiliario, el Banco Estatal incentiva a las entidades de crédito a concentrar el capital en los segmentos de vivienda comercial de bajo costo, vivienda social y vivienda para trabajadores; Al mismo tiempo, controlar los riesgos crediticios en el sector empresarial inmobiliario para promover el desarrollo sano y sostenible del mercado inmobiliario.
Al 30 de septiembre de 2023, el saldo crediticio total pendiente del sector inmobiliario de las instituciones de crédito alcanzará los 2,74 billones de VND, un aumento del 6,04% en comparación con el 31 de diciembre de 2022, lo que representa el 21,46% de la deuda total pendiente con la economía. De los cuales, el crédito inmobiliario destinado a fines de consumo/autoconsumo representa el 64% y los préstamos pendientes para actividades de negocio inmobiliario representan el 36% del crédito inmobiliario pendiente.
Sin embargo, en los primeros 9 meses del año, el crédito al negocio inmobiliario tuvo una tasa de crecimiento mayor que la tasa de crecimiento del crédito general y el mismo período del año anterior. Esto demuestra que las soluciones y esfuerzos del Gobierno, el sector bancario, los ministerios, las sucursales y las localidades para eliminar las dificultades y obstáculos del mercado inmobiliario poco a poco van dando resultados.
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Dirigentes del Banco Estado informan sobre crédito inmobiliario |
En la conferencia, los representantes de empresas y bancos señalaron que actualmente, el mercado inmobiliario aún enfrenta muchas dificultades y desafíos, incluidos muchos problemas y obstáculos de larga data, como problemas con el sistema de procedimiento legal relacionado con la tierra, la planificación y la inversión en construcción (que representan hasta el 70% de los problemas de los proyectos inmobiliarios).
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, Vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, el Gobierno y los ministerios han resuelto recientemente con firmeza los problemas jurídicos, pero no han tenido la fuerza suficiente para reactivar el mercado, lo que ha provocado que no haya nueva oferta inmobiliaria. “En todo el país hay 1.200 proyectos pendientes de resolución, de los cuales unos 500 están en estudio y los 800 restantes todavía están en espera”, explicó Dinh.
A ello se suma el desequilibrio entre la oferta y la demanda por segmentos, el exceso de viviendas de alta gama y villas mientras que la vivienda social y la vivienda de bajo coste aún son limitadas; La demanda del mercado en algunos segmentos está cayendo drásticamente;
La capacidad financiera de las empresas todavía es limitada y depende principalmente de fuentes externas de capital, como préstamos, bonos y la movilización de compradores de viviendas; Otros canales de movilización de capital no han sido realmente eficaces, especialmente el mercado de capitales (mercado de bonos corporativos, mercado de valores), que tiene algunos problemas y no se ha desarrollado en proporción a su papel de proporcionar capital a mediano y largo plazo para la economía; Los precios de la vivienda son altos en comparación con la capacidad financiera y los ingresos de muchas personas...
Los precios de las viviendas siguen altos y la confianza de los compradores disminuye
En cuanto al crédito, los empresarios también hicieron una serie de recomendaciones como querer que los bancos reduzcan aún más las tasas de interés de los préstamos, amplíen los límites de crédito, extiendan los plazos de los préstamos, simplifiquen los procedimientos, reduzcan los tiempos de aprobación, extiendan los tiempos de reestructuración de deuda y acepten otras garantías además de bienes inmuebles como acciones, etc.
Los bancos también han planteado dificultades para conceder créditos inmobiliarios. Los directores generales de muchos bancos con grandes deudas inmobiliarias también dijeron que se debe principalmente a problemas legales de los proyectos que provocan que el mercado carezca de oferta.
En particular, los altos precios actuales de la vivienda también reducen la demanda de préstamos hipotecarios. “El tipo de interés de los préstamos ha disminuido aproximadamente un 2,5% tanto para los inversores como para los compradores de viviendas, pero los precios de los bienes inmuebles han disminuido muy poco, lo que no es adecuado para los compradores de viviendas. "Las transacciones inmobiliarias son principalmente de compra y venta, lo que plantea riesgos de burbujas y riesgos para el crédito inmobiliario", afirmó Nguyen Thanh Tung, director general de Vietcombank.
No sólo eso, los líderes de Vietcombank también señalaron el hecho de que la demanda de crédito al consumo inmobiliario ha disminuido drásticamente cuando la confianza del cliente es baja. “Vietcombank tiene un muy buen crecimiento en su base de clientes individuales. Los clientes individuales depositan mucho dinero, aunque los bancos reducen continuamente los tipos de interés y los préstamos hipotecarios han disminuido mucho. "La razón es que los clientes han perdido la confianza en el mercado inmobiliario y están esperando que los precios de las viviendas bajen aún más", dijo el Sr. Tung.
Por parte de BIDV, el Sr. Le Ngoc Lam, Director General, también destacó el hecho de que el crédito al consumo inmobiliario está aumentando muy lentamente. Al cierre de octubre, el crecimiento del crédito del BIDV fue de 8,1%, alcanzando sólo el 60% del plan asignado por el Banco Estado. La deuda inmobiliaria creció alrededor de un 9%, representando aproximadamente el 18% de la deuda total; En este último caso, la deuda inmobiliaria de los consumidores aumentó muy lentamente, sólo alrededor del 4%, mientras que cada año el aumento es de alrededor del 20%.
“BIDV ha reducido las tasas de interés de depósitos y préstamos 10 veces, las tasas de interés de préstamos han disminuido en más del 20% en comparación con antes. Se buscan activamente paquetes de vivienda social para desplegar préstamos, pero hasta ahora solo se han aprobado 385 mil millones de VND y se han desembolsado más de 25 mil millones.
Además, emitimos paquetes de préstamos para vivienda comercial de bajo costo con tasas de interés muy competitivas. Pero los proyectos tienen muchos problemas legales. "Desde el año pasado, el BIDV aprobó alrededor de 26 billones de dólares y solo desembolsó 8 billones de dólares, los 18 billones restantes están a la espera de los procedimientos legales para ser desembolsados", dijo Le Ngoc Lam.
Respecto a los tipos de interés, los bancos dijeron que los mismos han disminuido significativamente. Para los préstamos a mediano y largo plazo, los bancos reevalúan cada 3 a 6 meses para ajustar las tasas de interés cuando las tasas de interés de los depósitos disminuyen.
Además, los tipos de interés de los préstamos también se adaptan a la capacidad del banco, estructura de capital barata, morosidad para préstamos inmobiliarios...
“Los tipos de interés a medio y largo plazo, en torno al 9-10%, son muy bajos en comparación con el mercado mundial. "Básicamente, los préstamos del banco están en el punto de equilibrio. Para reducirlos, se necesitará tiempo, hasta que el banco pueda reducir el costo del capital", dijo el Sr. Pham Nhu Anh, Director General de MB.
Respecto a los complicados y largos procedimientos de evaluación de préstamos, los bancos dijeron que se debía principalmente a problemas legales con los proyectos.
“La banca es un negocio riesgoso, por lo que si el riesgo es grande, el banco debe evaluarlo más de cerca. Las empresas también deben proporcionar información financiera precisa y transparente. En ocasiones, las cifras que proporciona una empresa a los bancos también pueden causarles dificultades. "No hemos tomado ninguna medida para restringir los préstamos inmobiliarios, pero los hemos ampliado a los préstamos personales", dijo el Sr. Pham Nhu Anh.
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