Crédito inmobiliario: difícil por cuestiones legales y pérdida de confianza de los compradores de vivienda

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ANTD.VN - Hasta el 70% de los problemas en los proyectos inmobiliarios están relacionados con cuestiones legales, lo que provoca obstáculos en el desembolso del crédito; Mientras tanto, la disminución de la confianza de los compradores de vivienda también conduce a una baja demanda de crédito al consumo inmobiliario.

El crédito inmobiliario sigue aumentando con fuerza

El 13 de noviembre de 2023, en Hanoi, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) se coordinó con el Ministerio de Construcción para organizar una conferencia sobre crédito para el desarrollo inmobiliario y de vivienda social.

Según el líder del Banco Estatal de Vietnam, desde principios de 2023, la industria bancaria ha implementado decididamente soluciones para ayudar a eliminar las dificultades y mejorar el acceso al capital crediticio para los clientes. Al 31 de octubre de 2023, el crédito a la economía alcanzará más de 12,8 billones de VND, un aumento del 7,39% en comparación con el cierre de 2022.

Para el sector inmobiliario, el Banco Estado incentiva a las entidades crediticias a concentrar el capital en los segmentos de vivienda comercial de bajo costo, vivienda social y vivienda para trabajadores; Al mismo tiempo, controlar los riesgos crediticios en el sector empresarial inmobiliario para promover el desarrollo sano y sostenible del mercado inmobiliario.

Al 30 de septiembre de 2023, el saldo crediticio total pendiente del sector inmobiliario de las instituciones de crédito alcanzará los 2,74 billones de VND, un aumento del 6,04% en comparación con el 31 de diciembre de 2022, lo que representa el 21,46% de la deuda total pendiente con la economía. De los cuales, el crédito inmobiliario destinado a fines de consumo/autoconsumo representa el 64% y los préstamos vigentes para actividades de negocio inmobiliario representan el 36% del crédito inmobiliario vigente.

Sin embargo, en los primeros 9 meses del año, el crédito empresarial inmobiliario tuvo una tasa de crecimiento mayor que la tasa de crecimiento del crédito general y el mismo período del año anterior. Esto demuestra que las soluciones y esfuerzos del Gobierno, el sector bancario, ministerios, sectores y localidades para remover las dificultades y obstáculos del mercado inmobiliario poco a poco van dando sus frutos.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

Dirigentes del Banco Estado informan sobre crédito inmobiliario

En la conferencia, los representantes de empresas y bancos señalaron que actualmente el mercado inmobiliario aún enfrenta muchas dificultades y desafíos, incluidos muchos problemas y obstáculos de larga data, como problemas con el sistema de procedimiento legal relacionado con la tierra, la planificación y la inversión en construcción (que representan hasta el 70% de los problemas de los proyectos inmobiliarios).

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, el Gobierno y los ministerios han resuelto con decisión recientemente los problemas jurídicos pero no han tenido la fuerza suficiente para impulsar el mercado, lo que ha provocado que no haya nueva oferta inmobiliaria. "En todo el país hay 1.200 proyectos pendientes de resolución, de los cuales unos 500 están en trámite y los 800 restantes aún están en espera", afirmó el Sr. Dinh.

A esto se suma el desequilibrio entre la oferta y la demanda por segmentos, el exceso de viviendas de alta gama y villas mientras que la vivienda social y la vivienda de bajo costo aún son limitadas; La demanda del mercado en algunos segmentos está disminuyendo drásticamente;

La capacidad financiera de las empresas todavía es limitada y depende principalmente de fuentes externas de capital, como préstamos, bonos y la movilización de compradores de vivienda; Otros canales de movilización de capital no han sido realmente eficaces, especialmente el mercado de capitales (mercado de bonos corporativos, mercado de valores), que tiene algunos problemas y no se ha desarrollado en consonancia con su papel de proporcionar capital a mediano y largo plazo para la economía; Los precios de la vivienda son altos en comparación con la capacidad financiera y los ingresos de muchas personas...

Los precios de las viviendas siguen altos y la confianza de los compradores disminuye

En materia de crédito, los empresarios también hicieron una serie de recomendaciones como querer que los bancos reduzcan aún más las tasas de interés de los préstamos, amplíen los límites de crédito, extiendan los plazos de los préstamos, simplifiquen los procedimientos, reduzcan los tiempos de aprobación, extiendan los tiempos de reestructuración de deuda y acepten otras garantías además de bienes inmuebles como acciones, etc.

Los bancos también han planteado dificultades para conceder créditos inmobiliarios. Directores generales de muchos bancos con grandes deudas inmobiliarias también dijeron que esto se debe principalmente a problemas legales de los proyectos que provocan que el mercado carezca de oferta.

En particular, los altos precios actuales de la vivienda también reducen la demanda de préstamos hipotecarios. “El tipo de interés de los préstamos ha disminuido aproximadamente un 2,5% tanto para inversores como para compradores de vivienda, pero los precios de los inmuebles han bajado muy poco, lo cual no es conveniente para los compradores de vivienda. Las transacciones inmobiliarias son principalmente de compraventa, lo que puede generar burbujas y riesgos para el crédito inmobiliario”, declaró el Sr. Nguyen Thanh Tung, director general de Vietcombank.

No sólo eso, los líderes de Vietcombank también señalaron el hecho de que la demanda de crédito al consumo inmobiliario ha disminuido drásticamente cuando la confianza del cliente es baja. Vietcombank ha experimentado un crecimiento muy positivo en su cartera de clientes particulares. Los clientes particulares depositan mucho dinero, a pesar de que el banco reduce continuamente las tasas de interés, mientras que los préstamos hipotecarios han disminuido considerablemente. Esto se debe a que los clientes han perdido la confianza en el mercado inmobiliario y esperan que los precios de las viviendas bajen aún más, afirmó el Sr. Tung.

Por parte de BIDV, el Sr. Le Ngoc Lam, Director General, también señaló el hecho de que el crédito al consumo inmobiliario está aumentando muy lentamente. Al cierre de octubre, el crecimiento del crédito del BIDV fue de 8,1%, alcanzando sólo el 60% del plan asignado por el Banco Estado. La deuda inmobiliaria creció alrededor de un 9%, representando aproximadamente el 18% de la deuda total; En este último caso, la deuda inmobiliaria de los consumidores aumentó muy lentamente, sólo alrededor del 4%, mientras que cada año el aumento es de alrededor del 20%.

El BIDV ha reducido las tasas de interés de depósitos y préstamos diez veces, y las tasas de interés de los préstamos han disminuido más de un 20 % en comparación con el período anterior. Se buscan activamente paquetes de vivienda social para otorgar préstamos, pero hasta el momento solo se han aprobado 385 000 millones de VND y se han desembolsado más de 25 000 millones.

Además, ofrecemos paquetes de préstamos para vivienda comercial de bajo costo con tasas de interés muy competitivas. Pero los proyectos tienen muchos problemas legales. "Desde el año pasado, BIDV ha aprobado alrededor de 26 billones y solo ha desembolsado 8 billones, los 18 billones restantes están a la espera de los procedimientos legales para ser desembolsados", dijo el Sr. Le Ngoc Lam.

Respecto a los tipos de interés, los bancos dijeron que los tipos de interés han disminuido significativamente. Para los préstamos a mediano y largo plazo, los bancos reevaluaron sus préstamos cada 3 a 6 meses para ajustar las tasas de interés cuando las tasas de interés de los depósitos disminuyen.

Además, los tipos de interés de los préstamos también se adaptan a la capacidad del banco, estructura de capital barata, morosidad para préstamos inmobiliarios...

El tipo de interés a medio y largo plazo, de entre el 9 % y el 10 %, es muy bajo en comparación con el mercado mundial. En esencia, los préstamos se encuentran en el punto de equilibrio del banco; reducirlo llevará tiempo, una vez que el banco reduzca el coste del capital, afirmó el Sr. Pham Nhu Anh, director general de MB.

Respecto de los complicados y largos procedimientos de evaluación de préstamos, los bancos dijeron que se debía principalmente a problemas legales con los proyectos.

Los bancos son empresas de alto riesgo, por lo que si existe un riesgo importante, deben evaluarlo con mayor detenimiento. Las empresas también deben proporcionar información financiera precisa y transparente. A veces, las empresas proporcionan las mejores cifras a los bancos, lo que también les dificulta las cosas. No hemos tomado ninguna medida para restringir los préstamos inmobiliarios, pero los hemos ampliado a los préstamos personales, dijo el Sr. Pham Nhu Anh.

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