El mercado inmobiliario de la ciudad de Ho Chi Minh (parte 1): Problemas legales y falta de oferta

Lección 1: Problemas legales, falta de oferta

Según la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), las políticas de apoyo, junto con el apoyo de las empresas y las agencias de gestión, no solo generan fuertes oportunidades de recuperación sino que también remodelan la estructura del mercado hacia una visión de desarrollo a largo plazo.

Desafíos pendientes

Según un informe de la Oficina de Estadísticas de la ciudad de Ho Chi Minh, los ingresos por bienes raíces en 2024 alcanzarán los 199.155 mil millones de dongs, lo que representa el 60,3% de los ingresos totales de "otros servicios", con una tasa de crecimiento positiva del 6,7%. Sin embargo, según la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), este crecimiento no puede ocultar el hecho de que las dificultades han persistido durante los últimos cuatro años, con muchos proyectos estancados o retrasados.

Sin embargo, los esfuerzos por eliminar los obstáculos legales por parte del Gobierno y del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh han producido ciertos resultados, como la resolución de 64 proyectos en 2024, de los cuales 8 proyectos se han completado. Sin embargo, más de 100 proyectos más siguen sin resolverse, lo que dificulta seriamente el suministro de nuevos productos al mercado.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, dijo que el hecho de que más de 100 proyectos tengan problemas legales sin resolver no sólo bloquea el suministro de nuevas viviendas, sino que también afecta gravemente la estructura de productos en el mercado. El segmento de vivienda de alta gama continúa dominando, mientras que la demanda de vivienda media y asequible está aumentando.

Además, el retraso en la aprobación de proyectos de vivienda social ha provocado graves consecuencias sociales. Las personas con ingresos bajos y medios no pueden acceder a viviendas asequibles, lo que aumenta la desigualdad en el acceso a los recursos urbanos.

Cabe destacar que Ciudad Ho Chi Minh solo tiene 12 proyectos de vivienda aprobados para inversión en 2024, una cifra muy inferior al promedio de 60 proyectos al año antes de la pandemia de COVID-19. De estos, sólo un proyecto de vivienda social fue aprobado, lo que muestra un grave estancamiento en el desarrollo del segmento de vivienda asequible.

Además, no se asignaron ni arrendaron terrenos a ningún proyecto y solo se concedieron permisos de construcción a dos proyectos de viviendas comerciales. Los procesos legales complicados, desde la aprobación de la inversión, la aprobación de la planificación detallada 1/500 hasta la valoración del terreno, siguen siendo barreras importantes para el desarrollo del mercado.

Por otro lado, el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh también se está viendo afectado por una serie de políticas legales inconsistentes. Las regulaciones sobre evaluación de proyectos bajo la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y decretos conexos aún no han creado realmente condiciones favorables para resolver las barreras legales. Se espera que la implementación de nuevos mecanismos como el Decreto 115/2024/ND-CP y las modificaciones a la Ley de Planificación y la Ley de Inversiones sean un punto de inflexión, pero se necesita más tiempo para ponerlos en práctica.

Sin mencionar que actualmente los negocios inmobiliarios enfrentan una gran presión por la falta de capital de inversión. Se estima que el valor total de vencimiento de los bonos corporativos en el sector inmobiliario para el año 2025 podría alcanzar los 180 billones de VND. Esto provoca que muchas empresas retrasen o detengan proyectos en curso, creando un círculo vicioso que estanca el mercado.

Desequilibrio de la oferta y aumento de los precios de la vivienda

En 2024, el mercado de Ciudad Ho Chi Minh tendrá solo 31 proyectos de vivienda comercial en construcción, con un total de 31.167 apartamentos, una fuerte disminución en comparación con el promedio anual anterior. Cabe destacar que solo 4 proyectos son elegibles para recaudar capital, con 1.611 apartamentos, todos en el segmento de alta gama. Esta es la primera vez en la historia del mercado que ya no hay oferta para el segmento de vivienda media y asequible.

Además, la estructura del producto inmobiliario está cayendo en una situación de “pirámide invertida”, cuando la vivienda de alta gama supone el 100% de la oferta en 11 meses de 2024, frente al 70,6% de 2020. Mientras tanto, la vivienda asequible -el segmento con mayor demanda- ha desaparecido por completo del mercado.

Este grave desequilibrio ha provocado que los precios de la vivienda suban sin control. El precio promedio de los apartamentos de lujo alcanzó los 9.390 millones de VND por unidad, sin incluir los costos incurridos en el mercado secundario. En áreas centrales como el Distrito 1 y el Distrito 3, los precios de la vivienda siguen aumentando, mientras que la ciudad de Thu Duc y el distrito de Binh Chanh aún carecen de nuevos proyectos, lo que profundiza la brecha entre los precios de la vivienda y la asequibilidad de la gente.

Además, el Ministerio de Construcción prevé que, con el ajuste de la lista de precios del suelo en 2024, los precios de la vivienda pueden seguir aumentando entre un 15 y un 20% en 2025. Este aumento de precios no solo reduce la oportunidad de propiedad de la vivienda para los grupos de ingresos medios y bajos, sino que también aumenta la brecha de desigualdad en el acceso a la vivienda en grandes áreas urbanas como Ciudad Ho Chi Minh.

A pesar de muchas dificultades, se espera que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh se recupere si se resuelven completamente los problemas legales. Áreas como Binh Chanh, Nha Be y la ciudad de Thu Duc, con grandes fondos de tierras y una infraestructura de transporte en mejora, podrían convertirse en motores clave del crecimiento.

Se espera que proyectos clave como la Línea 1 del Metro, la Autopista Ho Chi Minh - Moc Bai y la Carretera de Circunvalación 3 no sólo ayuden a conectar el área central con los suburbios, sino que también creen oportunidades de desarrollo para ciudades satélite como Long An, Dong Nai y Binh Duong.

Sin embargo, para aprovechar estas potencialidades, es necesario resolver pronto los obstáculos legales. Ciudad Ho Chi Minh necesita fortalecer el mecanismo de conexión entre las agencias de gestión y acortar el tiempo de procesamiento de los proyectos de inversión; Al mismo tiempo, también es necesario prestar atención al seguimiento de los precios de la vivienda y al equilibrio de la estructura de productos en el mercado, para garantizar un desarrollo sostenible.

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