Sea cauteloso ante la “fiebre” del mercado inmobiliario

Un rincón de la ciudad de Thanh Hoa con muchas parcelas de tierra planificadas y subastadas, pero aún no puestas en uso.

Según muchas fuentes, recientemente, los precios inmobiliarios en Thanh Hoa están en una tendencia al alza, especialmente en la ciudad de Thanh Hoa y los distritos vecinos. En particular, el segmento inmobiliario está en el centro de la fiebre, con precios que han aumentado entre un 20 y un 30% sólo en los últimos meses.

Cabe destacar que esto no solo ocurre con segmentos inmobiliarios con personalidad jurídica plena, sino que también son muy buscados terrenos sin certificados de derecho de uso de la tierra o en áreas de planificación. Todavía se venden a precios elevados numerosos terrenos de origen desconocido y los intermediarios están incluso dispuestos a pagar un depósito para "reservar" un lugar para los clientes. Este fenómeno provoca pánico en los inversores y, al mismo tiempo, aumenta el riesgo de que se forme una burbuja inmobiliaria.

Según el Sr. Tran Bui L., del barrio de Quang Hung (ciudad de Thanh Hoa), a finales de 2024, compró una casa adosada en el proyecto de vivienda, parque verde en el área urbana de la ciudad de Nam Thanh Hoa por 31 millones de VND/m2. Actualmente, el corredor se está comunicando con él y le propone recuperar el terreno mencionado anteriormente con una diferencia de precio de casi 7 millones de VND/m2.

Desde principios de 2025, muchas subastas de derechos de uso de la tierra celebradas en localidades de la provincia también han atraído un gran número de solicitudes participantes. Muchos lotes ganadores de subastas tuvieron un precio dos o tres veces superior al inicial. Por terrenos en lugares hermosos, los participantes de la subasta pagaron entre 3 y 4 veces más que el precio inicial.

Por lo general, en la subasta de derechos de uso de la tierra para 132 parcelas de tierra en las áreas residenciales de las aldeas 5, 6 y 7, comuna de Hoang Kim (Hoang Hoa), área de planificación No. 103/MBQH-UBND de fecha 16 de diciembre de 2019, algunas parcelas subastadas tenían un precio de entre 800 millones y más de mil millones de VND más alto que el precio inicial. En particular, hay terrenos con un precio inicial de 1.200 millones de VND, pero el precio de subasta ganadora es de hasta 3.600 - 3.900 millones de VND. Sr. Nguyen Van Huy, un inversor confundido: «El precio de la subasta ganadora en la comuna de Hoang Kim 103 es demasiado alto en comparación con la realidad. Un terreno en un distrito suburbano, con infraestructura y servicios incompletos, se ha elevado a casi 4 mil millones de VND por parcela, lo cual supera con creces la demanda real».

Según los comentarios de la gente, recientemente, en las subastas han participado grupos profesionales de "corredores de tierras" que presionan los precios para crear un efecto de "escasez" y luego los revenden en el mercado secundario.

La "fiebre" de las subastas de terrenos en los distritos suburbanos continúa "calentando" el mercado inmobiliario en la ciudad de Thanh Hoa con la ventaja de ser el centro administrativo y económico de la provincia. En muchos grupos de locales en la ciudad de Thanh Hoa, los inversores siguen discutiendo con entusiasmo sobre el "potencial" y la "oportunidad" de aumentar el precio de los locales en el próximo tiempo y esperan que se acepten altos niveles de transacciones. En la actualidad, los precios de los terrenos en áreas como Aeon Mall Thanh Hoa, nuevas instalaciones en los barrios de Dong Hai, Dong Ve, Dong Huong... están "altos" y los precios de venta alcanzan los 35 - 40 millones de VND/m2.

No solo el terreno, el mercado de departamentos en la ciudad de Thanh Hoa también registró un aumento de precios significativo. Algunos proyectos de apartamentos terminados han aumentado de precio entre un 25 y un 30 % en comparación con mediados de 2024. Muchos inversores se están "apresurando" a comprar apartamentos en zonas cercanas a centros administrativos, hospitales, centros comerciales... con la expectativa de venderlos con una prima a corto plazo. Esta situación no sólo provoca turbulencias en el mercado, sino que también supone grandes riesgos para los inversores inexpertos, especialmente para aquellos que compran siguiendo la psicología de masas.

Actualmente, Thanh Hoa se está preparando para subastar una serie de nuevos terrenos. El 26 de marzo de 2025, el Comité Popular Provincial emitió la Decisión No. 878/QD-UBND, aprobando la lista de 892 proyectos de subasta de derechos de uso de tierras en la provincia en 2025 (fase 1). La lista de 892 proyectos de subasta de derechos de uso de suelo aprobados incluye 738 proyectos transferidos a partir de 2024 y 154 proyectos nuevos, distribuidos en distritos, pueblos y ciudades de la provincia. Con una superficie total de tierra que se espera subastar de 730,9 hectáreas, después de deducir los costos de limpieza de tierras e inversión en infraestructura, se espera que los ingresos netos alcancen más de 17 billones de VND. Este es un paso importante para explotar eficazmente los recursos de tierra, aumentar los ingresos presupuestarios y satisfacer la demanda de terrenos residenciales y de terrenos para alquiler; Al mismo tiempo, es una oportunidad para que los inversores con necesidades reales accedan a fondos de tierras formales con estatus legal claro. Sin embargo, esto también conlleva el riesgo de que vuelva a producirse una especulación virtual de precios si no se controla estrictamente, especialmente en la selección de los participantes de la subasta y en el seguimiento de las transacciones después de ganar la licitación.

Un proyecto residencial en la ciudad de Quan Lao (Yen Dinh).

Según los inversores profesionales, el inusual "calentamiento" del mercado inmobiliario de Thanh Hoa en zonas sin muchos factores de infraestructura innovadores es una señal de una "fiebre virtual" recurrente. En este contexto, los pequeños inversores desinformados que se apresuran a invertir dinero con la expectativa de obtener ganancias pueden caer fácilmente en una "trampa".

Para controlar el mercado, el 26 de febrero de 2025, el Comité Popular Provincial también emitió el Despacho Oficial No. 2397/UBND-CN sobre centrarse en la rectificación y el manejo de la manipulación de precios, la especulación inmobiliaria y la inspección y examen de los proyectos de inversión y construcción inmobiliaria. En consecuencia, el Comité Popular Provincial solicitó al Departamento de Construcción que anuncie con prontitud información sobre la vivienda y el mercado inmobiliario y publique documentos que anuncien los bienes inmuebles elegibles para el negocio; programa y plan de desarrollo de vivienda; planificación del uso del suelo; planificación urbana y rural; programa de desarrollo urbano;... garantizar la información pública y transparente del mercado. El documento también solicitó al Departamento de Construcción controlar estrictamente las actividades de los pisos de negociación inmobiliaria y las empresas de servicios de intermediación inmobiliaria en el área, garantizar la transparencia y profesionalización de estas actividades, prevenir y limitar la falta de control, que puede causar inestabilidad en el mercado; Fortalecer la inspección para corregir con prontitud, prevenir y manejar estrictamente las violaciones dentro del ámbito de competencias de las actividades de las empresas, inversionistas, pisos de negociación de bienes raíces, empresas que prestan servicios de intermediación inmobiliaria y subastas de derechos de uso de tierras en el área; centrándose en la legalidad, condiciones, divulgación de información... de los inmuebles puestos en circulación con incrementos anormales de precios; No para obtener ganancias, sino para perturbar el mercado.

Thanh Hoa es una provincia con un gran potencial para el desarrollo inmobiliario a largo plazo gracias a la rápida urbanización, la mejora gradual de la infraestructura y el interés de muchas grandes corporaciones. Sin embargo, para que el mercado se desarrolle de forma saludable, los inversores deben priorizar los factores legales y el potencial real, en lugar de perseguir la "fiebre" virtual causada por rumores. Según los expertos inmobiliarios, los inversores deben estar alerta para evitar dejarse llevar por la ola psicológica y comprar activos que no tienen valor real. Es mejor invertir sólo en zonas con una planificación clara, documentos legales completos y demanda real de viviendas para una fácil liquidez.

Artículo y fotos: Tung Lam

Fuente: https://baothanhhoa.vn/than-trong-truoc-con-sot-cua-thi-truong-bat-dong-san-244653.htm