NDO - La política del impuesto sobre la renta de las personas físicas en las actividades de transferencia de bienes inmuebles es siempre un tema controvertido, ya que debe garantizar ingresos presupuestarios y evitar crear una carga para las personas. En particular, se dice que el método tributario actual aún tiene muchas deficiencias, que conducen a declaraciones falsas de valores de transacción, causan pérdidas fiscales y distorsionan el mercado.
Los métodos de tributación aún presentan muchas deficiencias
Según el Ministerio de Finanzas, para que la política fiscal refleje adecuadamente la naturaleza de las transacciones económicas, la determinación del ingreso imponible de las transferencias de bienes inmuebles debe basarse en la fórmula: tasa impositiva multiplicada por el ingreso imponible, en la que el ingreso imponible se calcula por el precio de venta menos los costos totales relacionados.
El Ministerio de Finanzas considera que es necesario estudiar la opción de regular el impuesto sobre la renta de las personas físicas proveniente de la transmisión de bienes inmuebles y de la transmisión de derechos de uso de la tierra con una tasa impositiva del 20% para crear similitud con la tasa del impuesto sobre la renta de las sociedades proveniente de la transmisión de bienes inmuebles. Sin embargo, para aplicar este método se requieren dos condiciones importantes: una base de datos histórica de transacciones de tierras que refleje con exactitud el valor real y una normativa clara sobre los gastos deducibles y las condiciones de prueba, así como el precio de coste del inmueble transferido.
El problema es que, si bien la autoridad fiscal dispone de datos históricos de transacciones desde 2018, el precio de transferencia establecido en el contrato aún no refleja el valor real. El control para garantizar que compradores y vendedores declaren honestamente todavía enfrenta muchas dificultades. Mientras tanto, recopilar documentos para comprobar los costos de transferencia y el precio de costo no es sencillo.
Se pueden reconocer costos fácilmente identificables, como los de compra, construcción y reparación, pero gastos como honorarios de corretaje, intereses y costos de compensación son difíciles de demostrar. Esto crea una barrera importante a la hora de calcular los beneficios reales de las transacciones inmobiliarias. Especialmente en los casos en que el inmueble fue adquirido hace mucho tiempo, heredado o donado, el costo inicial es casi imposible de determinar.
Al compartir sobre este tema, el experto económico Nguyen Tri Hieu dijo que una de las razones por las que el mercado inmobiliario de Vietnam está distorsionado es que el impuesto inmobiliario no se ha aplicado de manera efectiva. En la actualidad, los impuestos relacionados con los bienes inmuebles incluyen principalmente el impuesto sobre el uso de tierras no agrícolas, el impuesto sobre la renta personal proveniente de transferencias y los derechos de registro. Mientras tanto, muchos países desarrollados como Estados Unidos, Japón y Corea del Sur aplican un impuesto anual a la propiedad sobre el valor de los bienes inmuebles, lo que ayuda a regular el mercado y a crear ingresos sostenibles para el presupuesto estatal.
La falta de un sistema de impuestos a la propiedad razonable ha llevado a la especulación y al acaparamiento, causando que los precios de los bienes raíces suban más allá del alcance de aquellos con necesidades reales. Cuando no están sujetos a presión fiscal, muchos inversores están dispuestos a “atesorar” bienes inmuebles en lugar de ponerlos en transacción o explotación. Esto reduce la oferta, eleva los precios y crea un mercado poco saludable. Al mismo tiempo, el Estado también pierde importantes fuentes de ingresos y sigue teniendo que depender en gran medida del impuesto sobre la renta de sociedades y del impuesto al valor añadido.
Por lo tanto, según el Sr. Nguyen Tri Hieu, es necesario reformar la política fiscal inmobiliaria para limitar la especulación. Una solución que podría considerarse es un impuesto progresivo sobre las segundas propiedades y las subsiguientes. Este método controla el acaparamiento y no afecta a los compradores de viviendas. Además, debería existir una política de exenciones y reducciones fiscales para las viviendas sociales y las viviendas para personas de bajos ingresos, a fin de garantizar el acceso a la vivienda a los grupos desfavorecidos; Al mismo tiempo, la recaudación de impuestos debería descentralizarse hacia las autoridades locales, ayudando a crear una fuente presupuestaria para el desarrollo de infraestructura y servicios públicos en las zonas urbanas.
Reforzar la gestión y conectar los datos fiscales
Al analizar las deficiencias de la actual política del impuesto sobre la renta personal, el experto Phan Huu Nghi, subdirector del Instituto de Banca y Finanzas (Universidad Nacional de Economía) señaló que actualmente existen dos métodos para calcular el impuesto: el primer método es un impuesto del 2% sobre el valor total de la transacción, el segundo método es un impuesto del 20% sobre la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta.
El primer método, aunque simple, crea una gran laguna cuando muchas personas declaran intencionalmente un precio inferior al real para reducir los impuestos. Esto no sólo provoca pérdidas presupuestarias sino que también hace que el mercado sea menos transparente.
Por el contrario, el segundo método, que impone un impuesto del 20% sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta, refleja con mayor precisión el beneficio real, pero presenta dificultades para determinar el precio de coste, especialmente en el caso de transacciones que ocurrieron hace muchos años.
Para superar esta situación, el Sr. Phan Huu Nghi propuso que es necesario endurecer la gestión de la declaración de precios, garantizando que los valores de las transacciones se registren con precisión. En ese caso, si el comprador registra intencionalmente un precio bajo para evitar impuestos, tendrá dificultades para revender, porque el precio de compra registrado en los documentos es demasiado bajo, lo que puede resultar en un mayor impuesto a pagar en la próxima transacción. Además, se deberían aplicar sanciones severas a los casos de declaración falsa del valor de las transacciones para crear transparencia en el mercado.
Otra solución importante es implementar la interconexión de datos entre notarios, agencias tributarias y agencias de gestión de tierras para controlar mejor los valores de las transacciones.
Según el Sr. Nghi, si existe un sistema de datos transparente, el Estado puede comparar los precios del mercado para detectar casos de declaraciones inferiores a la realidad. Al mismo tiempo, es necesario estudiar y complementar la normativa legal para determinar los gastos razonables al momento de calcular la renta imponible, evitando situaciones en que los contribuyentes tengan dificultades para comprobar los gastos reales.
En general, la reforma del impuesto sobre la renta personal proveniente de las transmisiones de bienes inmuebles debe garantizar dos objetivos: aumentar la transparencia, evitar pérdidas fiscales y crear condiciones para un desarrollo estable del mercado. En consecuencia, es necesario un ajuste para que los impuestos reflejen las ganancias reales, limitando la situación de “dos precios” en las transacciones inmobiliarias.
Sin embargo, su implementación debe tener una hoja de ruta razonable, evitar interrupciones repentinas y garantizar los derechos de las personas con necesidades reales de vivienda. Porque la reforma del impuesto inmobiliario no es sólo un tema financiero sino también relacionado con el desarrollo sostenible del mercado.
Si se implementa adecuadamente, el impuesto sobre la renta personal ayudará a reducir la especulación, estabilizar los precios inmobiliarios y crear una fuente estable de ingresos para el presupuesto, en lugar de depender demasiado de otros impuestos. Lo más importante es que la política fiscal debe ubicarse en un ecosistema de gestión sincrónico, desde el control de las declaraciones de precios y la verificación de las transacciones hasta la construcción de una base de datos transparente, para garantizar la equidad para los compradores, los vendedores y el Estado.
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Fuente: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html
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