Los bloqueos hacen que la construcción de viviendas sociales sea "el doblemente difícil"

Bloqueo de cadena

El Sr. Le Huu Nghia, director de Le Thanh Company, una empresa especializada en vivienda social (NOXH) en la ciudad de Ho Chi Minh, comentó: Recientemente, el Gobierno ha tenido muchos mecanismos y políticas para desarrollar NOXH. Sin embargo, estos incentivos dificultan la situación de los inversores, haciendo que los trámites y la cantidad de documentos sean cada vez más difíciles que para los proyectos de vivienda comercial (NOTM). Por ejemplo, de acuerdo a la normativa vigente, los proyectos de vivienda social reciben incentivos 1,5 veces mayores en términos de densidad de construcción, coeficiente de uso del suelo y tamaño de la población en comparación con el NOTM aprobado por los organismos estatales competentes en la planificación a escala 1/2.000. Sin embargo, la realidad es que casi todos los proyectos de vivienda social han sido reconvertidos a partir de NOTM, por lo que no son adecuados para la planificación 1/2.000. Para tener derecho a los incentivos es necesario ajustar la planificación 1/2.000 y 1/500. Sin embargo, adaptar la planificación es extremadamente difícil.

Numerosos cuellos de botella hacen que el programa de construcción de viviendas sociales alcance resultados muy bajos.

En Ciudad Ho Chi Minh, la Resolución 98 exige al estado ajustar la planificación 1/2000 y 1/500 para que los proyectos de vivienda social disfruten de incentivos y sean coherentes con la planificación. Por otro lado, el Decreto 31 estipula que los proyectos de vivienda social deben ser coherentes con la planificación detallada para que se les otorguen políticas de inversión y se les reconozca como inversionistas. Sin embargo, el Departamento de Planificación e Inversión no cumple con la Resolución 98, por lo que sigue estancado. Sin la Resolución 98, el Departamento de Planificación y Arquitectura nunca aprobará el ajuste de la planificación 1/500 para las empresas. Esto significa que en otras localidades sin la Resolución 98, como Ciudad Ho Chi Minh, los procedimientos no se duplican, sino que se bloquean. Por lo tanto, el Departamento de Construcción en las localidades debe aprobar el ajuste de la planificación 1/2000 y luego debe aprobar la planificación 1/500 para las empresas. El Sr. Nghia citó y enfatizó: "Proyectos de vivienda social creados por las propias empresas. El establecimiento del fondo de tierras está prácticamente estancado desde el procedimiento de aprobación de la política de inversión al mismo tiempo que... aprobar inversionistas debido a las insuficiencias del Decreto 31.

Al hablar con Thanh Nien , la mayoría de las empresas reflejaron otro cuello de botella: según la ley, las empresas que construyen viviendas sociales están exentas de pagar tarifas por el uso del suelo. Pero de acuerdo a la Ley de Vivienda de 2014 y la Ley de Tierras de 2013 actualmente en vigor, para eximir a las empresas del pago de tasas por uso de la tierra, el Estado debe primero calcular dichas tasas y emitir un aviso sobre el monto de las mismas que deben pagar las empresas. Sólo entonces las empresas quedarán exentas del pago de tasas por el uso de la tierra, no desde el principio. Mientras tanto, el cálculo de la tarifa por el uso de la tierra se ha estancado en la mayoría de las localidades, incluso para los proyectos NOTM. Esto hace que el proyecto NOXH esté “el doble de congestionado” que el proyecto NOTM. "Desde el principio, se deberían eximir las tasas de uso del suelo para los proyectos de vivienda social en lugar de tener que añadir el paso de calcular las tasas de uso del suelo, emitir avisos y luego quedar exento de las tasas de uso del suelo", sugirió una empresa.

El crédito también está bloqueado.

Como empresa especializada en vivienda social, el Sr. Minh Hoang, Director General de la Sociedad Anónima de Inversión y Desarrollo de Vivienda Social, se quejó de que la ley estipula que a los inversores en vivienda social no se les permite hipotecar sus propios terrenos para pedir prestado capital para vivienda social, mientras que sí está permitido para NOTM. Por ello, en el pasado reciente, ninguna empresa ha podido utilizar estas tierras para obtener capital prestado. Estas ironías se deben a que las empresas de vivienda social están exentas del pago de tasas por uso del suelo. Si bien estas tasas son solo una parte del proyecto, para llevarlo a cabo, las empresas deben comprar terrenos, pagar la nivelación, la construcción, etc., por lo que no poder hipotecar ese terreno para obtener un préstamo para implementar el proyecto es irrazonable, lo que genera desventajas para las empresas de vivienda social en comparación con las empresas que realizan NTM. El Sr. Hoang analizó y recomendó: «En los proyectos de decreto que rigen la Ley de Vivienda (enmendada) y la Ley de Tierras (enmendada) sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social, es necesario permitir que los inversores hipotequen el propio proyecto de vivienda social, al menos en los casos en que el inversor haya acordado recibir derechos de uso del suelo o los posea actualmente. Esto se debe a que, actualmente, los inversores deben hipotecar otros activos para poder obtener capital crediticio para implementar proyectos de vivienda social. Esto ha generado muchas dificultades para las empresas a la hora de ejecutar proyectos de vivienda social y ha contribuido a reducir los precios de la vivienda».

El presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, el Sr. Le Hoang Chau, afirmó: No solo los procedimientos administrativos, sino también el crédito para vivienda social están bloqueados. Desde 2015 hasta la actualidad ningún inversor ha disfrutado de políticas de crédito preferenciales. Sin incentivos, todos los inversores en vivienda social tienen que pedir prestado de paquetes comerciales para lograrlo, por lo que los precios siguen siendo altos. Por ejemplo, Vietcombank presta a Nam Long un 9% anual para construir viviendas sociales y todos los clientes también deben pedir prestado al 9% anual. Este tipo de interés, aunque muy favorable en comparación con los préstamos para construir NOTM, es demasiado alto en comparación con los ingresos de los clientes. Para reducir el interés, el inversor ofrece a los clientes un 2% anual, pero sólo durante los 2 primeros años. Por lo tanto, el Estado necesita organizar gastos presupuestarios a mediano plazo para subsidiar las tasas de interés de cuatro bancos comerciales, Vietinbank, Vietcombank, Agribank y BIDV, que participan en la política de vivienda social. Al mismo tiempo, recapitalizar el Banco de Política Social para implementar la actual política de tasa de interés preferencial del 4,8% anual.

"El Comité Permanente de la Asamblea Nacional debería considerar la asignación de capital del presupuesto estatal a mediano plazo para implementar la política de vivienda social, recapitalizar el Banco de Vietnam para Políticas Sociales o subsidiar las tasas de interés de cuatro bancos comerciales designados por el Banco Estatal para implementar la política de incentivos crediticios para vivienda social", sugirió el Sr. Chau, añadiendo que el paquete crediticio de 120 billones de dongs, aportado voluntariamente por varios bancos comerciales, presenta tasas de interés entre un 1,5 % y un 2 % inferiores a las tasas de interés habituales para préstamos comerciales durante un período de tres años. Este tipo de interés tiene un efecto positivo sobre los inversores porque antes tenían que pedir prestado a tipos de interés de hasta el 12% anual. Sin embargo, el paquete de crédito de 120 billones de dongs no es adecuado para compradores e inquilinos de viviendas sociales, no sólo porque tiene que soportar una alta tasa de interés del 7,5% anual y sólo se aplica por un período de 5 años, sino también porque estas tasas de interés se ajustan cada 6 meses. Después del periodo preferencial, se aplica el tipo de interés pactado, "flotante", por lo que los compradores y los inquilinos de viviendas sociales se sienten "inquietos" y tienen miedo de pedir prestado. Por ello, el Ministerio de Construcción continúa restableciendo la propuesta de un paquete crediticio de 110.000 billones de VND, una tasa de interés del 4,8-5% y un plazo máximo de préstamo de 25 años.

Los resultados de la vivienda social son muy bajos.

Los cuellos de botella administrativos y de capital han impedido en los últimos tiempos que la ejecución del plan de desarrollo de vivienda social alcance su objetivo. En concreto, en el periodo 2016 – 2020, en todo el país solo se alcanzó alrededor del 41%. En particular, aunque Ciudad Ho Chi Minh logró el 75% del plan, el número real fue de sólo 15.000 unidades de vivienda social (un promedio de 3.000 unidades/año), lo que no satisface la enorme demanda. En el período 2021-2025, en todo el país solo se han completado 72 proyectos de vivienda social, con 38.128 apartamentos, lo que representa casi el 9% del plan. De los cuales, Ho Chi Minh City solo ha completado y puesto en funcionamiento 2 proyectos, con 623 apartamentos (transferidos del período 2016 - 2020) y ha iniciado 7 proyectos, con 4.996 apartamentos, pero debido a problemas legales, la construcción es casi imposible.

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