El Estado necesita recuperar tierras para todos los proyectos.

Un mecanismo poco entusiasta pone en riesgo un proyecto y dos precios del suelo

El artículo 79 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) enumera 31 casos específicos en los que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en interés nacional. Se trata de proyectos de reasentamiento, proyectos residenciales rurales, conglomerados industriales, zonas francas, instalaciones de almacenamiento de petróleo crudo, estaciones de bombeo de gas y petróleo, mercados tradicionales, etc.

Por lo tanto, sólo quedan unos pocos proyectos de desarrollo en los que las empresas deben negociar con la gente para recibir transferencias de tierras. Por ejemplo, proyectos de vivienda comercial, proyectos mixtos de vivienda y negocios comerciales, servicios, complejos multiusos, áreas de entretenimiento, áreas urbanas de gran escala, etc.

Durante la sesión de discusión en torno a este proyecto el pasado fin de semana, muchos diputados de la Asamblea Nacional dijeron que el Estado necesita apoderarse de la tierra para todos los proyectos de desarrollo socioeconómico para crear igualdad y unidad en todo el país. Si mantenemos el mecanismo de que el Estado reclame las tierras y deje que las empresas negocien por su cuenta, se creará involuntariamente una desigualdad en el mismo proyecto cuando haya dos tipos de precios de la tierra. Esto también conduce a litigios prolongados y al desperdicio de recursos territoriales.

El Estado debe recuperar tierras para proyectos de desarrollo socioeconómico.

El Sr. Duong Cong Thuyen, subdirector general de una empresa inmobiliaria en Ciudad Ho Chi Minh, valoró enormemente la recomendación mencionada de los diputados de la Asamblea Nacional. Como responsable de la compensación y la limpieza del sitio para proyectos empresariales, el Sr. Thuyen admite que las etapas de negociación y limpieza del sitio son las más difíciles. Si saben que la empresa está ejecutando el proyecto, los propietarios del terreno a menudo exigen indemnizaciones a precios muy elevados, incluso mucho más altos que el precio del mercado. Por ello, muchos proyectos de compensación aún no están concluidos, aunque sólo queda un pequeño porcentaje.

Muchos propietarios de tierras son especuladores e inversores, no residentes locales, por lo que son muy duros porque no necesitan vivienda con urgencia. Pero si la compensación para quienes la reciben es mayor que para quienes la reciben, la probabilidad de que estos últimos vuelvan a exigir más dinero es muy alta. Esta es la razón por la que muchos proyectos, incluidos los de bajo presupuesto, se prolongan, aumentan el capital y ni siquiera pueden implementarse, dijo el Sr. Thuyen con franqueza y evaluó: «Los diputados de la Asamblea Nacional abordaron temas candentes, fundamentales para la vida social y económica». Han hablado en nombre del pueblo y de la comunidad empresarial.

"Por lo tanto, espero que el comité de redacción considere seriamente las opiniones y recomendaciones anteriores para complementar y modificar la Ley de Tierras en esta ocasión y lograr la máxima eficiencia", enfatizó el Sr. Thuyen.

Diputados de la Asamblea Nacional proponen que el Estado recupere tierras para todos los proyectos de vivienda comercial

Citando la Resolución 18 del Comité Ejecutivo Central que estipula dos métodos, el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, dijo: El primero es que el Estado licita y subasta para asignar y arrendar tierras, incluidas las empresas que realizan proyectos de vivienda comercial. Éste es el deseo de los inversores tanto nacionales como extranjeros. El segundo método es que los inversores negocien los derechos de uso de la tierra para el proyecto. Si se opta por el método de subasta y licitación de tierras, el Estado deberá compensar para crear un fondo de tierras limpias. Si simplemente pujamos por el proyecto y elegimos un inversor, será muy difícil conseguir el dinero de la empresa para la compensación. Normalmente, en un proyecto en el Distrito 1 (HCMC), la empresa ganaba la licitación y era seleccionada como inversionista, luego transfería dinero al Estado como compensación. Sin embargo, la gente se negó porque sabían cuál empresa era la inversora del proyecto y sólo querían que la empresa negociara. Por lo tanto, el proyecto se alargó durante muchos años y el Estado tuvo que hacerlo cumplir.

"Si el Estado ha recuperado tierras, debería recuperar todos los proyectos. Luego, subastar las tierras, y la diferencia en la renta de la tierra será utilizada por el Estado para invertir en infraestructura para la población, en lugar de ir a parar a los bolsillos de las empresas. Si esto se hace bien, el Estado controlará y gestionará el mercado primario de tierras para la inversión pública y privada", sugirió el Sr. Chau.

Los proyectos deben ser tratados por igual.

No solo la adquisición de tierras, sino también la industria del turismo fueron "olvidadas" en el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), sino que Thanh Nien también tuvo una serie de artículos comentando el Proyecto de Ley de Tierras que muchos diputados de la Asamblea Nacional también mencionaron en el Parlamento la semana pasada.

Según el delegado Ta Van Ha (delegación de Quang Nam): Resolución 08/2017 del Politburó sobre el desarrollo del turismo como sector económico de vanguardia. Sin embargo, el proyecto de Ley de Tierras (enmendada) tiene un total de 16 capítulos, 265 artículos con 226 páginas, "pero sólo hay 11 palabras de turismo, de las cuales 2 palabras de turismo son para la industria del turismo, las otras 9 palabras de turismo son para resolver el problema de enmendar la Ley Forestal".

Dijo que tratar con un sector económico punta de lanza y muy esperado no es satisfactorio y afirmó la importancia de la adquisición de tierras para desarrollar el turismo. Por ello, este delegado de la Asamblea Nacional propuso adicionar un tema de regulación al artículo 79, que es el suelo para desarrollo turístico que también está sujeto a recuperación del Estado.

Al dar la bienvenida a los diputados de la Asamblea Nacional que habían expresado opiniones válidas sobre la creación de fondos de tierras para proyectos de desarrollo socioeconómico, el Dr. Huynh Thanh Dien, de la Universidad Nguyen Tat Thanh, afirmó que en cualquier proyecto en cualquier campo, la limpieza del sitio es siempre el paso más difícil, especialmente para proyectos grandes. Las empresas por sí mismas no tienen derecho a reclamar, sino que sólo se basan en acuerdos, por lo que será muy difícil concentrar los locales.

Por ejemplo, para construir grandes zonas turísticas, áreas urbanas de uso mixto que incluyan viviendas, centros comerciales, ocio... se requiere una superficie de terreno muy grande. Dejar que las empresas negocien con la gente y luego adquieran tierras conducirá a una falta de unidad. A veces, se invierte en un gran proyecto de manera exhaustiva y completa pero aún quedan algunas zonas irregulares, como "piel de leopardo", porque la gente no acepta la entrega de la tierra. Como resultado, la ejecución del proyecto se prolonga, los costos aumentan y no se alcanza el objetivo de promover el desarrollo económico local o regional. Sin mencionar que el aumento de los costos del proyecto también conduce a precios más altos del producto y el perdedor final es el consumidor.

El Estado se encargará de la recuperación de tierras, la planificación, el establecimiento de proyectos y, posteriormente, licitará para seleccionar inversionistas calificados y experimentados de manera pública y transparente. Esta es la única manera integral y sistemática de hacerlo, en consonancia con la planificación del desarrollo, y no habrá quejas. Además, cuando el Estado recupere tierras, el precio será uniforme, pero si se ajusta al mercado, ¿cuál será? Esta regulación es demasiado vaga. Es necesario considerar que los proyectos de desarrollo económico forman parte de la planificación general para el desarrollo local, regional y económico general de todo el país, creando más empleos, por lo que deben recibir el mismo trato. Incluso los proyectos en zonas económicas con áreas funcionales como parques industriales, áreas de servicios, turismo, áreas de entretenimiento y áreas urbanas también deben estar sujetos a la recuperación de tierras por parte del Estado. Por lo tanto, es necesario contar con regulaciones detalladas sobre los proyectos sujetos a recuperación de tierras, incluyendo áreas de entretenimiento, nuevas áreas urbanas combinadas con negocios comerciales y de servicios, áreas de entretenimiento y organizaciones. complejo multiusos; "Zona de entretenimiento, zona turística, zona urbana y otras áreas funcionales de la zona económica...", afirmó el Dr. Dien.

Delegado de la Asamblea Nacional: ¿Las organizaciones y personas que crean planes suspendidos y terrenos baldíos deben pagar indemnizaciones?

Dejar que las empresas se compensen a sí mismas dificulta la realización de grandes proyectos.

Hoy en día no hay nada más difícil que comprar terrenos a la gente. Si se hace bien, la acumulación financiera del Estado crecerá cada vez más. El Estado recupera tierras para todos los proyectos, incluidos proyectos turísticos y áreas de entretenimiento multiusos. Si dejamos que las empresas se compensen a sí mismas, no habrá grandes proyectos ni grandes áreas urbanas.

Señor Le Hoang Chau   (Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh)

No culpes al NEGOCIO por la dificultad.

Si se deja a las empresas a nado y a ocuparse de la parte más difícil de la limpieza del terreno, no podrán desarrollar las áreas urbanas ni la economía de manera sistemática. El gobierno no debería culpar a las empresas de las dificultades, especialmente en el sector inmobiliario. La ley debe tener regulaciones detalladas y específicas para que las localidades puedan unificar su implementación. Porque si la ley no lo estipula claramente, los organismos estatales no se atreverán a implementarla y el proyecto se estancará. Esta es la raíz del problema de modificar la Ley de Tierras en este momento, de lo contrario se estará retrocediendo.

Dr. Huynh Thanh Dien (Universidad Nguyen Tat Thanh)

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm