Un mecanismo poco entusiasta pone en riesgo un proyecto y dos precios del suelo
El artículo 79 del proyecto de Ley de Tierras (modificado) enumera 31 casos específicos en los que el Estado recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en interés nacional. Se trata de proyectos de reasentamiento, proyectos residenciales rurales, conglomerados industriales, zonas francas, instalaciones de almacenamiento de petróleo crudo, estaciones de bombeo de gas y petróleo, mercados tradicionales, etc.
Por lo tanto, sólo quedan unos pocos proyectos de desarrollo en los que las empresas deben negociar con la gente para recibir transferencias de tierras. Por ejemplo, proyectos de vivienda comercial, proyectos mixtos de vivienda y negocios comerciales, servicios, complejos multiusos, áreas de entretenimiento, áreas urbanas de gran escala, etc.
Durante la sesión de discusión de este proyecto el pasado fin de semana, muchos diputados de la Asamblea Nacional dijeron que el Estado necesita apoderarse de la tierra para todos los proyectos de desarrollo socioeconómico para crear igualdad y unidad en todo el país. Si mantenemos el mecanismo de que el Estado recupere tierras y deje que las empresas negocien por su cuenta, se creará involuntariamente una desigualdad en el mismo proyecto cuando haya dos tipos de precios de tierras. Esto también da lugar a litigios prolongados y al desperdicio de recursos territoriales.
El Estado debe recuperar tierras para proyectos de desarrollo socioeconómico.
El Sr. Duong Cong Thuyen, subdirector general de una empresa inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh, valoró altamente la propuesta mencionada de los diputados de la Asamblea Nacional. Como responsable de la compensación y de la autorización del sitio para proyectos empresariales, el Sr. Thuyen admite que las etapas de negociación y autorización del sitio son las más difíciles. Cuando saben que la empresa está ejecutando el proyecto, los propietarios del terreno suelen exigir indemnizaciones a precios muy elevados, incluso mucho más altos que el precio del mercado. Por ello, muchos proyectos de compensación aún no están concluidos, aunque sólo queda un pequeño porcentaje.
"Muchos de los propietarios de tierras son especuladores e inversores, no habitantes locales, por lo que son muy 'duros' porque no necesitan viviendas con urgencia. Pero si la compensación para los últimos es mayor que la de los anteriores, la posibilidad de que los anteriores vuelvan a exigir más dinero es muy alta. Esta es la razón por la que muchos proyectos, incluidos los proyectos de capital presupuestarios, se prolongan, han aumentado el capital y ni siquiera pueden implementarse", dijo el Sr. Thuyen con franqueza y evaluó: Los diputados de la Asamblea Nacional mencionaron temas candentes, el núcleo de la vida social y económica. Han hablado en nombre del pueblo y de la comunidad empresarial.
"Por lo tanto, espero que el comité de redacción considere seriamente las opiniones y recomendaciones anteriores para complementar y modificar la Ley de Tierras en esta ocasión para lograr la máxima eficiencia", enfatizó el Sr. Thuyen.
Diputados de la Asamblea Nacional proponen que el Estado recupere tierras para todos los proyectos de vivienda comercial
Citando la Resolución 18 del Comité Ejecutivo Central que estipula dos métodos, el presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, dijo: El primero es que el Estado licita y subasta para asignar y arrendar tierras, incluidas las empresas que realizan proyectos de viviendas comerciales. Este es el deseo de los inversores tanto nacionales como extranjeros. El segundo método es que los inversores negocien los derechos de uso de la tierra para el proyecto. Si se opta por la opción de licitación y subasta de tierras, el Estado deberá compensar para crear un fondo de tierras limpias. Si simplemente pujamos por el proyecto y elegimos un inversor, será muy difícil conseguir el dinero de la empresa como compensación. Por lo general, en un proyecto en el Distrito 1 (HCMC), la empresa ganaba la licitación y era seleccionada como inversionista, y luego transfería dinero al Estado como compensación. Sin embargo, la gente se negó porque sabían cuál empresa era la inversora del proyecto y sólo querían que la empresa negociara. Por lo tanto, el proyecto se alargó durante muchos años y el Estado tuvo que hacerlo cumplir.
"Si el Estado ha recuperado tierras, debería recuperar todos los proyectos. Luego subastará las tierras y la diferencia en la renta de la tierra será utilizada por el Estado para invertir en infraestructura para la gente, en lugar de fluir a los bolsillos de las empresas. Si esto se hace bien, el Estado controlará y gestionará el mercado primario de tierras tanto para la inversión pública como para la privada", sugirió el Sr. Chau.
Los proyectos deben ser tratados por igual.
No sólo la adquisición de tierras, sino también la industria del turismo fueron "olvidadas" en el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), sino que Thanh Nien también tuvo una serie de artículos comentando el Proyecto de Ley de Tierras sobre el cual muchos diputados de la Asamblea Nacional también hablaron en el Parlamento la semana pasada.
Según el delegado Ta Van Ha (delegación de Quang Nam): Resolución 08/2017 del Politburó sobre el desarrollo del turismo como sector económico de vanguardia. Sin embargo, el proyecto de Ley de Tierras (enmendada) tiene un total de 16 capítulos, 265 artículos con 226 páginas, "pero solo hay 11 palabras de turismo, de las cuales 2 palabras de turismo son para la industria del turismo, las otras 9 palabras de turismo son para resolver el problema de enmendar la Ley Forestal".
Dijo que abordar un sector económico puntero y muy esperado no es satisfactorio y afirmó la importancia de la adquisición de tierras para desarrollar el turismo. Por ello, este delegado de la Asamblea Nacional propuso adicionar un tema de regulación al artículo 79, que es el de los terrenos para desarrollo turístico que también son objeto de recuperación del Estado.
Al dar la bienvenida a los diputados de la Asamblea Nacional que habían expresado opiniones válidas sobre la creación de fondos de tierras para proyectos de desarrollo socioeconómico, el Dr. Huynh Thanh Dien, de la Universidad Nguyen Tat Thanh, afirmó que en cualquier proyecto en cualquier campo, la limpieza del sitio es siempre el paso más difícil, especialmente para proyectos grandes. Las empresas por sí mismas no tienen derecho a reclamar, sino que sólo se basan en acuerdos, por lo que será muy difícil concentrar los locales.
Por ejemplo, para construir grandes zonas turísticas, áreas urbanas de uso mixto que incluyan viviendas, centros comerciales, ocio... se requiere una extensión de terreno muy grande. Dejar que las empresas negocien con la gente y luego adquieran tierras conducirá a una falta de unidad. A veces se invierte en un gran proyecto de manera sistemática y exhaustiva pero aún quedan algunas áreas irregulares, como "piel de leopardo", porque la gente no acepta la entrega de la tierra. Como resultado, la ejecución del proyecto se prolonga, los costos aumentan y no se logra el objetivo de promover el desarrollo económico local o regional. Sin mencionar que el aumento de los costos del proyecto también conduce a precios más altos de los productos y el perdedor final es el consumidor.
"El Estado se hará cargo de la recuperación de tierras, la planificación, el establecimiento de proyectos y luego licitará para seleccionar a inversores calificados y experimentados de manera pública y transparente. Esta es la única forma integral y sistemática de hacerlo, en línea con la planificación del desarrollo, y no habrá quejas. Sin mencionar que cuando el Estado recupere tierras, el precio de la tierra será uniforme, pero si sigue el mercado, ¿qué precio será? Esta regulación es demasiado vaga. Es necesario considerar que los proyectos de desarrollo económico son todos parte de la planificación general para el desarrollo local, el desarrollo regional y el desarrollo económico general de todo el país, creando más empleos para las personas, por lo que deben ser tratados por igual. Incluso los proyectos en zonas económicas con áreas funcionales como parques industriales, áreas de servicio, turismo, áreas de entretenimiento y áreas urbanas también deben estar sujetos a la recuperación de tierras por parte del Estado. Por lo tanto, es necesario tener regulaciones detalladas sobre los proyectos sujetos a recuperación de tierras, incluidas las áreas de entretenimiento, las nuevas áreas urbanas combinadas con negocios comerciales y de servicios, las áreas de entretenimiento y las organizaciones. complejo multiusos; área de entretenimiento, área turística, área urbana y otras áreas funcionales en la zona económica...”, afirmó el Dr. Dien.
Delegado de la Asamblea Nacional: ¿Las organizaciones y personas que crean planes suspendidos y terrenos baldíos tienen que pagar indemnizaciones?
Dejar que las empresas se compensen a sí mismas dificulta la realización de grandes proyectos.
Hoy en día no hay nada más difícil que comprar terrenos a la gente. Si se hace bien, la acumulación financiera del Estado será cada vez mayor. El Estado recupera tierras para todos los proyectos, incluidos los proyectos turísticos y las áreas de entretenimiento multiusos. Si dejamos que las empresas se compensen a sí mismas, no habrá grandes proyectos ni grandes áreas urbanas.
El señor Le Hoang Chau (Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh)
No culpes al NEGOCIO por la dificultad.
Si se deja a las empresas a merced de la parte más difícil, la limpieza del terreno, no podrán desarrollar las zonas urbanas ni la economía de forma sistemática. El gobierno no debería culpar a las empresas de las dificultades, especialmente en el sector inmobiliario. La ley debe tener una reglamentación detallada y específica para que las localidades puedan unificarse a la hora de implementarla. Porque si la ley no lo estipula claramente, los organismos estatales no se atreverán a implementarlo y el proyecto se estancará. Esta es la raíz del problema de modificar la Ley de Tierras en este momento, de lo contrario se estará retrocediendo.
Dr. Huynh Thanh Dien (Universidad Nguyen Tat Thanh)
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