Desde principios de agosto, las subastas de tierras en los distritos de Thanh Oai y Hoai Duc han atraído a un gran número de participantes, con miles de inscripciones, lo que ha provocado revuelo en el mercado.
La gente se queda despierta toda la noche buscando información, esperando la subasta de tierras en el distrito de Hoai Duc, Hanoi. Foto: Colaborador.
En la subasta más reciente en Hoai Duc, el 19 de septiembre, se adquirieron más de una docena de parcelas de tierra a precios superiores a 100 millones de VND/m2, siendo el lote más caro el de más de 133 millones de VND/m2.
Este nivel es 18 veces superior al precio de salida, superando el valor real en comparación con otros terrenos de la misma zona.
A simple vista se puede apreciar que estos terrenos están ubicados lejos del centro de la capital, al menos a 20 kilómetros, y no hay infraestructura sincrónica alrededor, pero el precio es mucho más alto que los proyectos de inversión a gran escala.
Los precios anormalmente altos de la tierra tienen consecuencias importantes para el desarrollo socioeconómico y la adquisición de tierras para la implementación de proyectos, especialmente proyectos de transporte y áreas urbanas, causando fluctuaciones del mercado.
Pero también hay que reconocer que el mecanismo tiene lagunas.
Las localidades aplican el Decreto 71 para determinar el precio inicial multiplicando el coeficiente de ajuste por la tabla de precios de la tierra según el antiguo marco de precios de la tierra, pero aún no lo han vuelto a determinar según los principios del mercado.
Al mismo tiempo, la regulación de depositar un máximo del 20% del precio inicial también hace que el precio del depósito sea bajo y obsoleto.
Además, la Ley de Subastas de Propiedades de 2024 ha estipulado una prohibición de participar en subastas de ese tipo de propiedades de 6 meses a 5 años, si el ganador de la subasta de derechos de uso de la tierra viola la obligación de pagar el precio ganador, la decisión de reconocer los resultados de la subasta será cancelada.
Sin embargo, esta normativa no se ha aplicado.
No hay otra manera, esa brecha debe cerrarse. Es necesario aumentar el precio inicial para aumentar el depósito de subasta de terrenos.
Si la nueva lista de precios del terreno no se publica a tiempo según los principios del mercado, es necesario aumentar el valor del depósito al 50% del precio inicial, o incluso más.
O viceversa, es necesario seguir la antigua normativa hasta que haya una nueva lista de precios de terrenos a partir del 1 de enero de 2026.
Además, es posible acortar el tiempo para pagar las tasas de uso de la tierra después de ganar la subasta. Si actualmente el plazo para cumplir con las obligaciones financieras sobre la tierra es de hasta 90 días, se puede acortar a unos 10 días, para que los participantes de la subasta sean más responsables.
Al mismo tiempo, aplicar anticipadamente las disposiciones de la Ley de Subastas de Bienes Raíces de 2024, que prohíbe la participación en subastas de ese tipo de bienes durante un período de 6 meses a 5 años si el ganador de la subasta viola la obligación de pagar el precio ganador de la subasta, lo que lleva a la cancelación del resultado de la subasta.
Esta regulación eliminará a quienes manipulan el mercado.
Una regulación que se podría aplicar de forma inmediata es investigar los casos de evasión fiscal a partir de la diferencia de dinero después de la subasta.
Después de cada subasta de terrenos, “brotan” una serie de puntos de venta de inmuebles en ese terreno.
Las parcelas de tierra recién subastadas se vendieron con una diferencia de varias decenas, cientos e incluso miles de millones de dongs en comparación con la cantidad indicada en el certificado de subasta.
Para legalizar esta transacción, el postor ganador, luego de negociar y recibir la diferencia total, redactará un poder notarial a nombre del comprador.
El comprador aporta ese poder para cumplir con las obligaciones financieras y tiene su nombre en el certificado de derechos de uso de la tierra.
La ley no prevé ninguna asignación diferencial. Toda transacción inmobiliaria debe realizarse mediante contrato notariado. Esta también es una base importante para determinar las obligaciones financieras.
De hecho, hay muchas transacciones sin papel, especulación y el aprovechamiento de los depósitos después de cada subasta es un ejemplo típico.
Podemos detectar fácilmente operaciones de evasión fiscal y de desvío de depósitos a través de poderes notariales, comparando información de los ganadores de subastas y de quienes cumplen con obligaciones financieras.
Cuando se controle este comportamiento, se reducirá la reciente “inflación” de los precios de la tierra.
Fuente: https://www.baogiaothong.vn/ngan-dau-gia-dat-gay-nhieu-loan-thi-truong-19224082301211908.htm
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