Razones por las que los apartamentos son cada vez más caros; Los inversores en vivienda social rara vez obtienen un beneficio del 10%

En 2025, los apartamentos asequibles aumentarán de precio más que los de lujo; Hanoi está a punto de abrir a la venta cerca de 14.000 casas, la mayoría de ellas caras; Hanoi pide a la policía que gestione la situación de los "sobornos" para comprar viviendas sociales.

Razones por las que los apartamentos son cada vez más caros; Los inversores en vivienda social rara vez obtienen un beneficio del 10%

En 2025, los apartamentos asequibles aumentarán de precio más que los de lujo; Hanoi está a punto de abrir a la venta cerca de 14.000 casas, la mayoría de ellas caras; Hanoi pide a la policía que gestione la situación de los "sobornos" para comprar viviendas sociales.

A continuación se presentan los aspectos inmobiliarios más destacados de la semana.

Cada metro cuadrado de apartamento conlleva decenas de costes.

Los reporteros del periódico electrónico de inversiones Baodautu.vn investigaron el mercado y se comunicaron con muchas empresas; todos dijeron que el aumento de precio no fue "impuesto" por el inversor, sino que se basó en los costos de inversión. En concreto, para los proyectos de apartamentos, el precio por metro cuadrado vendido a los clientes incluirá no menos de 10 tipos de costes.

El aumento de los costos de la tierra y de la construcción, combinado con el tiempo que lleva obtener permisos, han hecho que los precios de los apartamentos se disparen.

El primero es el dinero para la compra del terreno. Para poder establecer un proyecto inmobiliario, los inversionistas deben contar con terrenos, y los precios de los terrenos actualmente son bastante altos. Por ejemplo, en Binh Duong, una zona fronteriza con Ciudad Ho Chi Minh, un fondo de tierra de más de 5.000 m2 que pueda utilizarse para un proyecto inmobiliario costará entre 200.000 y 300.000 millones de dongs. La empresa sólo utiliza el 30% de su propio capital para comprar este terreno, el resto lo tomará prestado del banco, el tipo de interés suele ser del 10%/año.

En segundo lugar, si hay fondo de tierras, pero si el terreno no ha sido limpiado, se deberá realizar una compensación por la limpieza del sitio, este costo generalmente representa el 30% del costo de inversión.

En tercer lugar, después de tener el fondo de tierra, la empresa llevará a cabo los procedimientos legales para el proyecto, el costo de solicitar los documentos legales para el proyecto es del 10% al 15% del capital total de inversión del proyecto.

En cuarto lugar está el impuesto sobre el uso del suelo. Esta tarifa se aplica de acuerdo con la lista de precios de terrenos emitida por la provincia o ciudad con base en la lista de precios de terrenos vigente.

El quinto es el costo de construcción del proyecto. Actualmente, los precios del cemento, ladrillos, acero, aparatos sanitarios y muebles están aumentando. Para proyectos de alta gama, el costo será de entre 20 y 30 millones de VND/m2, y para proyectos de gama media, de entre 15 y 20 millones de VND/m2. Generalmente, el inversionista tomará prestado el costo de construcción del proyecto del banco para realizar la inversión inicial. Si el proyecto tiene 20 pisos, más de 700 productos y un sótano, el costo de construcción será de aproximadamente 1 billón de VND, la tasa de interés del préstamo común es del 10% y el tiempo de construcción será de 28 meses. De esta manera, se generarán cerca de 300 mil millones de VND en intereses de préstamos para la construcción, intereses que se incluirán en el precio de la vivienda cuando se venda a los clientes.

El sexto son los costos de marketing y ventas. Este costo es aproximadamente el 10% del capital de inversión del proyecto y también se agrega al precio de venta a los clientes.

El sábado es el costo de comisión para los brokers. En el segmento actual de apartamentos, la comisión para los intermediarios es del 6 – 7%/producto vendido. Este coste también se añade al precio de venta de la vivienda.

El octavo son los costes de venta, descuentos como regalar oro, regalar coches... a los clientes. Este costo es aproximadamente el 1% del valor del producto.

El noveno es el impuesto sobre la renta de sociedades, que es del 20%.

El décimo es el coste de beneficio del negocio en cada proyecto. El beneficio calculado por la empresa será al menos de un 20%.

Por último, están los costos de gestión de proyectos y los salarios del personal corporativo.

Sin mencionar que, si los trámites legales del proyecto son lentos y duran entre 4 y 5 años, el tipo de interés bancario anual que la empresa tiene que pagar por el préstamo se aplicará directamente al precio de la vivienda.

En 2025, los apartamentos asequibles aumentarán de precio más que los de lujo.

Recientemente, Vietnam Report Joint Stock Company anunció el ranking de 10 prestigiosas empresas inmobiliarias en 2025. En particular, se destacan los comentarios sobre los precios de los bienes raíces en el futuro. Según la encuesta, la mayoría de las empresas creen que los precios seguirán aumentando en 2025.

Fluctuaciones de precios de inmuebles por segmento.

En concreto, los segmentos de vivienda, pisos de lujo, oficinas en alquiler, inmuebles industriales y suelo aumentarán ligeramente su precio, menos del 10%.

Mientras tanto, el segmento de vivienda, departamentos de bajo costo a gama media, tendrá un incremento mayor, del 20 - 30%. En cuanto al segmento inmobiliario turístico, las empresas creen que los precios no fluctuarán mucho. Este es también el tipo con la tasa de recuperación más lenta después de un período difícil.

En particular, Vietnam Report evaluó que el mercado inmobiliario está experimentando muchas fluctuaciones debido a la información sobre fusiones locales. Actualmente, muchos inversores están buscando terrenos en zonas que se espera se conviertan en centros administrativos. Esto ha provocado que los precios del suelo aumenten drásticamente, en algunos lugares hasta un 20%, aunque no ha habido ningún anuncio oficial.

Hanoi está a punto de abrir a la venta cerca de 14.000 casas, la mayoría de ellas caras

El Departamento de Construcción de Hanoi acaba de actualizar la lista de futuros proyectos de vivienda elegibles para la venta en la zona. De esta manera, se aprobaron 11 nuevos proyectos de vivienda, sumando 13.995 unidades a la oferta del mercado.

Un nuevo proyecto de apartamentos abrió sus puertas a la venta en el distrito de Ha Dong. Foto: Thanh Vu

De estos, los departamentos siguen dominando con 8,798 unidades en 5 proyectos. El segmento de baja altura cuenta con 6 proyectos que suman 5.197 unidades.

La mayoría de los proyectos de apartamentos están ubicados en dos áreas urbanas, Ocean Park y Smart City. De los cuales, el inversor Masterise Homes tiene el mayor número de apartamentos en venta con 2.461 unidades. Se trata de productos de gran altura de los edificios Z34, U38 y U38A del lote B6-CT01 (Ocean Park 1).

Además, en un futuro próximo también se pondrá a la venta otro proyecto en Ocean Park, con más de 2.000 apartamentos. Se trata del complejo de apartamentos U26A, T26M, Z30 en el terreno B4-CT01, invertido por CapitaLand.

En el segmento de vivienda de baja altura, los dos proyectos de mayor escala están ubicados en la zona oeste de Hanoi. Sunshine Grand Capital New Life Urban Area está aprobado para abrir a la venta alrededor de 2.300 unidades. Este proyecto abarca las comunas de Tan Lap, Tan Hoi (distrito de Dan Phuong) y Duc Thuong, Duc Giang (distrito de Hoai Duc).

También en el distrito de Dan Phuong, al área urbana Green City de Vingroup se le ha permitido abrir para la venta 2.279 apartamentos. El proyecto tiene una escala de 133,4 hectáreas, ubicadas en 4 comunas de Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha y Lien Trung (distrito de Dan Phuong). Este proyecto se lanzó el 10 de marzo.

Para el año 2025, la oferta de viviendas en Hanoi ya no será escasa. Sin embargo, surge otro dilema. Ese es el desequilibrio entre la oferta y la demanda, cuando el segmento de alta gama domina casi todo el mercado. Mientras tanto, el segmento de vivienda asequible sufre una grave escasez.

Los beneficios de los inversores en vivienda social rara vez alcanzan el 10%

Al compartir con los periodistas del periódico electrónico de inversiones Baodautu.vn , el representante de medios de BIC Vietnam Company dijo que la Ley de Vivienda de 2023 estipula que la ganancia máxima de los inversores en viviendas sociales es del 10%. Sin embargo, en la mayoría de los proyectos resulta difícil para las empresas alcanzar la proporción mencionada anteriormente.

Actualmente, los inversores sólo disfrutan de un beneficio máximo del 10% cuando construyen viviendas sociales. Foto: Thanh Vu

En realidad, el margen de beneficio que obtiene esta unidad es sólo del 7%. Esta ganancia es apenas suficiente para que la empresa pueda operar su maquinaria. Sin embargo, la empresa aún persiste en desarrollar viviendas asequibles para demostrar responsabilidad social, construir reputación y a partir de ahí vender otros productos comerciales.

Anteriormente, respondiendo al periódico electrónico Investment , el Sr. Tran Duc Vinh, presidente de la junta directiva del Grupo Tran Anh, dijo que en la provincia de Long An, los apartamentos de vivienda social con una superficie de 40 m2, con entrepiso, se venden por unos 15 millones de VND/m2. Sin embargo, el costo de construcción ha alcanzado los 10 millones de VND/m2, sin contar el capital del préstamo, el costo del terreno...

"Por cada metro cuadrado, calculamos que la ganancia será de solo un millón de VND, o aproximadamente el 5%", confesó el Sr. Tran Duc Vinh.

En una situación similar, el Sr. Le Huu Nghia, director de Le Thanh Real Estate Company, dijo que la ganancia máxima del 10% es demasiado baja. Mientras tanto, el tiempo total de implementación de un proyecto, desde la obtención de la licencia hasta la inversión en construcción, dura aproximadamente 7 años.

“Se estima que cada año los inversores solo obtienen entre un 1,3 % y un 1,5 % de beneficios, cantidad insuficiente para reinvertir”, comentó el Sr. Le Huu Nghia.

Ante la situación anterior, el Ministerio de la Construcción está solicitando opiniones sobre un proyecto de Resolución para pilotar una serie de mecanismos y políticas específicas para el desarrollo de vivienda social para que el Gobierno lo considere y lo presente a la Asamblea Nacional para su aprobación. El proyecto prevé numerosos mecanismos preferenciales y más abiertos para los inversores en proyectos de vivienda social.

En particular, el Ministerio de Construcción ha propuesto aumentar el margen de beneficio para los inversores que construyen viviendas sociales del 10% a un máximo del 13% del coste total de construcción del proyecto. Los inversores se basarán en este nivel de beneficios para elaborar la lista de precios de venta, alquiler y arrendamiento de vivienda social.

El nuevo nivel de ganancias se aplicará a todos los proyectos de vivienda social y viviendas para las fuerzas armadas populares, construidos con fondos de tierras públicas y al 20% de los fondos de tierras de los proyectos de vivienda comercial. Además, esta política también se aplica a los proyectos de vivienda social terminados cuyos precios de venta, alquiler o compra a plazos no hayan sido aprobados por el organismo de gestión estatal.

Hanoi pide a la policía que gestione la situación de los "sobornos" para comprar viviendas sociales

Recientemente, el Departamento de Construcción de Hanoi ha solicitado a la policía de la ciudad que fortalezca la dirección de la policía a nivel comunal (donde se ubican los proyectos de vivienda social) para revisar y manejar a los intermediarios que se aprovechan de la recepción de declaraciones y la presentación de documentos de compra/alquiler/compra a plazos en violación de la ley. Cualquier acto fraudulento en la declaración y confirmación de registros de vivienda social, cuando se descubra, incluso durante la inspección posterior, se tratará de acuerdo con la normativa vigente.

El Departamento de Construcción también solicitó al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que ordene a la Oficina de Registro de Tierras crear condiciones favorables para que las personas declaren documentos que confirmen las condiciones de la vivienda. Al mismo tiempo, el Comité Popular a nivel comunal también debe apoyar a la gente en la confirmación de las condiciones de vivienda, ingresos y préstamos preferenciales.

Justo enfrente del proyecto de vivienda social N01 Ha Dinh (distrito de Thanh Tri), una empresa inmobiliaria abrió descaradamente un servicio de procesamiento de documentos. Foto: Thanh Vu

Tenga en cuenta que las personas solo pueden enviar solicitudes directamente al inversor, no a través de corredores o pisos de negociación inmobiliarios intermediarios. Antes de vender/arrendar/alquilar-comprar una vivienda social, el inversor es responsable de informar al Departamento para publicar en la página de información electrónica de esta unidad la información sobre el tiempo de recepción de los documentos y el precio de venta.

Anteriormente, según la investigación del reportero del periódico electrónico de inversión - Baodautu.vn , algunos pisos de negociación y corredores anunciaron continuamente nuevas cuotas de compra de viviendas sociales con una diferencia de 200 millones de VND a 1 mil millones de VND en comparación con el precio original.

En las redes sociales, muchos autoproclamados expertos inmobiliarios también venden compras de viviendas sociales "con garantía de éxito". Estos individuos afirman descaradamente que tienen relaciones con empresas, razón por la cual tienen esas ventajas.

Incluso la consultoría sobre preparación de documentos, que normalmente los inversores realizan de forma gratuita, está siendo aprovechada por organizaciones e individuos que cobran honorarios de 5 a 10 millones de VND por juego. Algunas unidades incluso cuelgan carteles públicos aceptando solicitudes justo enfrente de la puerta de los proyectos de vivienda social.

El Ministerio de Construcción pide aclaraciones sobre las personas bajo la lluvia y exige la entrega de viviendas sociales.

El viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, acaba de enviar un documento al Comité Popular de la Ciudad. Hanoi, solicitan verificar información relacionada con personas paradas bajo la lluvia, solicitan a los inversores que entreguen viviendas sociales.

En el momento de su lanzamiento, las viviendas sociales en el área urbana de Dai Mo tenían precios casi iguales a los de los apartamentos comerciales de la zona. Foto: Dung Minh

Anteriormente, el 25 de febrero, decenas de clientes que compraron apartamentos en el edificio HH4 del proyecto del área funcional urbana Dai Mo (barrio Dai Mo, distrito Nam Tu Liem, Hanoi) se reunieron en el edificio FLC Landmark Tower en la calle Le Duc Tho. Mucha gente sostenía pancartas bajo la lluvia para exigir que el inversor, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, filial de FLC Group, entregue las casas tal como había prometido.

Los clientes dijeron que firmaron un contrato para comprar un apartamento en 2020, con fecha de entrega prevista para el segundo trimestre de 2022. Sin embargo, el inversor no cumplió con su compromiso y retrasó la entrega 3 veces. Algunos clientes incluso han pagado el valor total del apartamento, incluido el 2% de cuota de mantenimiento prescrito, pero aún no han recibido sus casas.

De conformidad con la Cláusula 15, Artículo 75 del Decreto Nº 100/2024 del Gobierno que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda sobre el desarrollo y gestión de la vivienda social, el Ministerio de Construcción solicita al Comité Popular de la Ciudad. Hanoi ordenó a las agencias pertinentes inspeccionar y aclarar la reflexión anterior e informar los resultados al Ministerio antes del 30 de marzo de 2025.

En el último aviso enviado a los clientes el 25 de febrero, el inversor espera completar la conexión a la red antes del 15 de marzo; Del 15 de marzo al 15 de abril se realizarán pruebas del sistema técnico e inspección de prevención y extinción de incendios; Antes del 25 de abril se invitará a la autoridad competente para su aceptación. Sin embargo, muchos residentes han expresado su preocupación por la legitimidad de este aviso, ya que la firma del representante no viene acompañada de un título específico.

El edificio de viviendas sociales HH4 tiene 29 plantas y alberga 173 apartamentos sociales en venta, 57 apartamentos en alquiler y 58 apartamentos comerciales. Superficie del apartamento desde 48 - 70m2.

El plazo para recibir solicitudes de compra de vivienda comienza en abril de 2021. La fecha de entrega de la vivienda comprometida por el inversor es el segundo trimestre de 2022. El precio de venta aprobado por el Departamento de Construcción de Hanói supera los 16,8 millones de VND (incluido el 5% de IVA y excluyendo la cuota de mantenimiento del 2%).

Quang Ngai desmantela un proyecto de vivienda social de 450 mil millones de dongs

HUD - Phu My Social Housing Project es un terreno residencial de gran altura dentro del proyecto Phu My Urban Area, en la ciudad de Quang Ngai. El proyecto cuenta con inversión de la Corporación de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

El proyecto invertirá en la construcción de 2 nuevas torres de 9 pisos, con alrededor de 384 apartamentos en un área total de 15,567 m2, área total construida de 36,700 m2, satisfaciendo las necesidades de aproximadamente 1,000 personas. El capital total de inversión es de aproximadamente 450 mil millones de VND, el período de implementación del proyecto es de 2025 a 2028.

Imagen en perspectiva del Proyecto de Vivienda Social Phu My de HUD.

Según el representante de los inversores, hasta el momento, del total de casi 16.000 m2 de terreno (destinados a construir un proyecto de vivienda social), hay alrededor de 2.955 m2 de terrenos de compensación por desmonte que no se han completado.

Para el área restante (sin problemas), el inversor está implementando la infraestructura técnica esencial, cuya finalización se espera para 2025.

Respecto al progreso de la implementación, HUD Corporation ha contratado a una organización consultora para preparar un informe de estudio de viabilidad, diseño básico y documentos completos, y está organizando una revisión técnica.

Se espera que en el año 2025 se concluya la aprobación del proyecto de inversión y el diseño de los planos de construcción; Del 2026 - 2027, completar la ejecución de la inversión de la fase 1 del proyecto con una escala de 192 apartamentos en el bloque B; La fase 2 se completará en 2028, con una escala de 192 apartamentos en el bloque A.

Se completaron cuatro proyectos de planificación para antiguos edificios de apartamentos en el distrito de Dong Da en marzo.

20 de marzo, Oficina del Comité Popular de la Ciudad. Hanoi emitió el Aviso No. 139/TB-VP sobre la conclusión del Vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad. Hanoi Duong Duc Tuan en la sesión de trabajo sobre 4 proyectos de planificación detallada para renovar y reconstruir los antiguos edificios de apartamentos de Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, distrito de Dong Da, ciudad. Hanoi.

En consecuencia, después de escuchar el informe de los líderes del Comité Popular del Distrito de Dong Da, el consultor de planificación y las opiniones de los delegados asistentes a la reunión, el Vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad... Hanoi Duong Duc Tuan concluyó y ordenó por unanimidad lo siguiente:

Respecto al progreso, el Comité Popular del Distrito de Dong Da se coordina estrechamente con los departamentos y sucursales de la ciudad. Hanoi, simultáneamente implementar procedimientos para recoger opiniones de la comunidad, informar al Consejo para la evaluación de la planificación de la construcción y la planificación urbana de la ciudad. Hanoi y las agencias pertinentes, completen los 4 proyectos de planificación detallados anteriores en marzo de 2025, preséntenlos al Departamento de Planificación y Arquitectura para su evaluación en abril de 2025, preséntenlos al Comité Popular de la Ciudad. Hanoi lo considera y lo aprueba en mayo de 2025.

Respecto al método de cálculo del fondo de piso de vivienda necesario para reorganizar los proyectos de planificación: La superficie del piso de vivienda en los proyectos de planificación se determina según el principio de conformidad con el Programa de Desarrollo de Vivienda, Decisión No. 34/2024/QD-UBND del 27 de mayo de 2024 del Comité Popular de la Ciudad. Hanoi.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html