¿Qué tener en cuenta al comprar un kiosco de mercado?

Con un capital de 400 millones de VND, los expertos aconsejan solicitar una hipoteca para comprar un quiosco, pero es necesario evaluar cuidadosamente el precio, la ubicación y el plan de negocio.

Hola experto, tengo 31 años, soy soltero y vivo en una provincia remota de la región Central. Actualmente sólo tengo 400 millones de VND ahorrados. Como vivo con mis padres, mis gastos mensuales son de unos 5 millones de VND. Mi ingreso promedio es de 20 millones por mes.

Estoy planeando comprar un terreno en un distrito en las afueras de la provincia donde vivo por unos 800 millones de VND. La cantidad faltante se tomará prestada del banco. Estoy investigando y encontrando terrenos.

Además de la opción anterior, vi un proyecto de mercado en el pueblo donde vivo que vende un kiosco de 2 plantas por unos 800 millones. No tengo experiencia en comercio y si compro un quiosco, lo conservaré principalmente para mí o lo alquilaré, o se lo prestaré a familiares para que hagan el negocio si así lo desean.

Veo que los kioscos del mercado tradicional tienen muy pocos clientes porque el mercado está comprando online. Tampoco tengo experiencia en ventas y todavía tengo un trabajo administrativo. ¿No está seguro de cuáles son los riesgos al comprar un quiosco? Espero el consejo de un experto. ¡Muchas gracias!

Vinh2293

Consultor:

En el contexto de una economía en creciente desarrollo, invertir en bienes raíces comerciales se ha convertido en una de las tendencias de inversión atractivas. Sin embargo, no todo el mundo sabe cómo abordar y gestionar las situaciones de forma eficaz. A través de su caso específico, podemos extraer las cuestiones necesarias para gestionar las finanzas personales al querer invertir en un kiosco en el distrito de la siguiente manera:

En términos de ingresos y capacidad de crear excedentes, usted tiene un ingreso mensual de 20 millones de VND y ahorros de 400 millones de VND, gastos de manutención mensuales de 5 millones de VND. El excedente mensual puede reservarse en 15 millones de VND, equivalente al 75% de los ingresos. Este es un gran indicador y un recurso financiero fundamental para cualquier decisión de inversión.

A continuación, evaluaremos los objetivos de inversión y los factores de gestión de préstamos y gestión de riesgos. Quiere comprar un terreno o un kiosco en el distrito para negocio con el objetivo de que sea estable y pueda traer ingresos pasivos e ingresos por aumentos de precios de bienes raíces. El presupuesto es de 800 millones de VND para comprar quioscos. Entonces, con tu situación financiera actual, necesitarás pedir prestado 400 millones al banco.

Con el uso del apalancamiento financiero en el banco, te recomiendo que consideres un préstamo hipotecario inmobiliario y utilices el inmueble que planeas comprar para realizar este préstamo. Actualmente, de acuerdo a la ley, a los quioscos se les pueden otorgar certificados de derecho de uso de suelo. Además de las cuestiones legales, a la hora de solicitar un préstamo bancario hay que tener en cuenta los siguientes principios.

Sus pagos de capital e intereses deben estar dentro del 30% de sus ingresos. Esta cifra se puede aumentar aún más dentro de un rango adecuado dependiendo de sus deseos, ya que actualmente su excedente se encuentra en una tasa muy alta de alrededor del 75%.

También debe prestar atención a las regulaciones, como las tasas de interés y los plazos de los préstamos. Si el préstamo es a largo plazo, los pagos mensuales de intereses y capital serán bajos; Los préstamos a corto plazo reducirán los intereses bancarios, pero ejercerán presión sobre el flujo de caja mensual. Además, también debe comprender las regulaciones de tasas de interés flotantes del banco (que afectarán en gran medida su préstamo cuando las tasas de interés bancarias aumenten) y las penalidades por pago anticipado.

Además, para gestionar los riesgos del préstamo en situaciones inesperadas que requieran grandes cantidades de dinero como enfermedad, tratamiento médico, accidentes o jubilación, es necesario preparar una reserva de emergencia equivalente a 3-6 meses de ingresos y un contrato de seguro de vida.

Puede consultar algunas de las últimas tasas de interés de préstamos bancarios privados en la tabla que he compilado a continuación.

Banco	Préstamo sin garantía (%/año)	Préstamo hipotecario (%/año)
Banco agrícola	7.0 - 17	6,5 - 7,5
Banco Tecnológico	13,78 - 16	5,99 - 12,99
Banco VP	14 - 20	6.9 - 8.6
ACB	12,5 - 20	6.9 - 12
Banco TP	8.7 - 17	6.4 - 12.03
Banco HD	13 - 24	6.6 - 10.6
Banco Sacom	9.6 - 18	7.49 - 12
VIB	16 - 18	7.8 - 11.4
SHB	8.5 - 17	6,99 - 10
OCB	desde 20.2	5,99 - 9,5
MSB	9.6 - 18	5,99 - 9,1
Banco Vietcom	10,8 - 14,4	7 - 9
Banco Vietnamita	9.6	7,7 - 8,5
Versión vietnamita	14,9 - 20,5	8,49 - 14,8
BIDV	11.9	7 - 9
Banco MB	12,5 - 20	6 - 9,5

Nota: La tabla de comparación de tasas de interés de préstamos bancarios anterior es sólo para referencia. Las tasas de interés de los préstamos bancarios pueden cambiar de vez en cuando dependiendo de la política de préstamos del banco. Para obtener asesoramiento detallado sobre paquetes de préstamos y políticas de préstamos, comuníquese directamente con los bancos.

Valoración inmobiliaria, asesoramiento jurídico y planificación de inversiones y negocios

No tienes experiencia en negocios directos u online, lo que aumenta el riesgo al invertir en este campo. A continuación, describiré algunos criterios importantes que debes evaluar cuidadosamente antes de tomar una decisión:

Lo primero es la valoración inmobiliaria. Es necesario averiguar cómo se han comparado históricamente los precios de los quioscos con los actuales y qué factores determinan el potencial de futuros aumentos de precios. ¿Cómo va el flujo de caja mensual del negocio del kiosco o alquiler? Si los quioscos aún no están operativos, se deben estimar los ingresos y ganancias esperados del quiosco.

La segunda es la evaluación macroeconómica. Es necesario evaluar este factor para determinar si el momento de la decisión de inversión es apropiado o no. Por ejemplo, si usted es dueño de un inmueble durante un período caluroso, el precio ha aumentado demasiado y con el uso de apalancamiento financiero, provocará que las tasas de interés aumenten, junto con que el inmueble ya no tenga potencial de crecimiento debido al fuerte aumento anterior. Esta inversión resultará ser una inversión ineficaz. Si no tiene experiencia, puede consultar a expertos en planificación financiera personal para obtener una perspectiva integral.

En tercer lugar hay que evaluar la ubicación y el potencial de la propiedad. Un quiosco en una zona densamente poblada será completamente diferente de un quiosco en una zona nueva porque el propósito principal de desarrollar un quiosco es operar un negocio. Sin residentes, las ganancias de capital (ganancias provenientes del aumento de los precios inmobiliarios) y las ganancias de flujo de efectivo (ganancias provenientes de la operación de la tierra) no serán efectivas. Por lo tanto, investigar cuidadosamente la ubicación del quiosco, el potencial, la población, la electricidad, las carreteras, las escuelas y las estaciones alrededor del área del quiosco ayudará a que su decisión de inversión sea más precisa.

La cuarta es la evaluación jurídica inmobiliaria. Para los inversores experimentados, esto es relativamente sencillo. Pero para alguien con poca experiencia, debe tomarse el tiempo para aprender de antemano los procedimientos legales y regulaciones necesarias sobre los impuestos que se deben pagar al ser propietario de un inmueble para evitar riesgos innecesarios. Actualmente, ser propietario de una propiedad requerirá prestar atención a las tarifas de registro y los impuestos anuales sobre el uso de la tierra. Si se trata de un quiosco, es necesario averiguar si hay algún costo por servicio o mantenimiento en la zona. Tenga en cuenta también la tarifa por derechos de uso de la tierra.

Por último, evaluar el plan de inversión y de negocios. Te recomiendo que tengas un plan detallado para la actividad mencionada anteriormente, ya que ésta ocupará casi todos tus ahorros y una parte de tu excedente mensual. Por lo tanto, es muy importante elaborar un plan detallado. Puedes centrarte en tres factores: evaluación de la capacidad financiera, elaboración del presupuesto y plan de gestión del flujo de caja (ingresos y gastos).

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