Bajan las tasas de interés de los préstamos hipotecarios, ¿se recuperará el mercado inmobiliario?

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A principios de julio, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios cayeron significativamente y muchos bancos ofrecieron tasas de interés inferiores al 10 % anual. Por ejemplo: Woori Bank aplica una tasa de interés del 7,8%/año; Shinhan Bank: 7,99 %/año durante los primeros 6 meses y 10,5 %/año durante los 54 meses restantes. TPBank aplica una tasa de interés del 8% para los clientes de préstamos hipotecarios durante los primeros 6 meses, 12%/año durante los siguientes 6 meses, a partir del mes 13 se calculará una tasa de interés flotante según el mercado, alrededor del 13,5%/año.

Algunos otros bancos también tienen tasas de préstamos preferenciales como: HDBank (8,2%/año), VIB (8,5%/año), Eximbank (8,5/año), SeABank (9,29%/año), UOB (9,49%/año), Sacombank (9,5%/año).

Además, el grupo Big 4, que incluye Vietcombank, BIDV, Vietinbank y Agribank, también tiene tasas de préstamo muy preferenciales.

Bajan las tasas de interés de los préstamos hipotecarios, ¿se recuperará el mercado inmobiliario? - 1 — Las tasas hipotecarias han bajado, pero el mercado necesita más para recuperarse.

En concreto, BIDV tiene un tipo de interés para préstamos hipotecarios del 7,8%/año; Agribank es del 8% anual; Vietinbank es del 8,2% anual; Vietcombank es del 9,5% anual.

Sin embargo, las tasas de interés inferiores al 10% sólo se aplican por 3 a 6 meses, máximo 1 año. Después del período preferencial, la mayoría de los bancos cobran tasas de interés flotantes, comúnmente entre 12 - 13,5%.

Al evaluar esta tasa de interés, los expertos dicen que si bien las tasas de interés de los préstamos hipotecarios han mostrado señales de enfriamiento, no habrá una disminución pronunciada en los últimos 6 meses del año. El descuento solo se aplica por un corto tiempo, por lo que no tendrá mucho impacto en la psicología de los compradores.

Por ello, en la actualidad los tipos de interés flotantes en algunos bancos comerciales siguen estando habitualmente entre el 12 y el 13,5%. Algunos bancos incluso tienen tasas de interés del 14,2% una vez finalizado el período preferencial. Se espera que este tipo de interés se mantenga durante mucho tiempo y es poco probable que disminuya aún más por debajo del 10%.

Los expertos de Batdongsan.com.vn también comentaron que para volver al período de "dinero barato", el mercado necesitará muchos factores influyentes. Por lo tanto, a corto plazo es difícil esperar una fuerte disminución de los tipos de interés.

En 2024 los tipos de interés podrían seguir bajando, pero difícilmente serán inferiores al 10%. Por lo tanto, es poco probable que se produzca una recuperación del mercado en el corto plazo porque los tipos de interés no son realmente atractivos.

Según la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, el flujo de caja está mostrando signos de regresar al mercado y un cliente ha accedido a un nuevo préstamo con una tasa de interés del 10 al 11%. Sin embargo, sólo cuando el tipo de interés medio caiga por debajo del 10% reaccionará el mercado inmobiliario. Porque el 10% es la cifra que los inversores pueden permitirse pedir prestada.

Sin embargo, las tasas de interés son sólo uno de los factores que afectan al mercado inmobiliario. La actual reducción de la tasa de interés sólo apoya a las personas con préstamos con tasa de interés flotante y no es atractiva para quienes necesitan préstamos.

Mientras tanto, el mercado inmobiliario todavía tiene que esperar a que se recupere la liquidez, lo que sólo mejorará cuando regrese la confianza de los inversores en el mercado y el estado interno de la economía vuelva a ser bueno.

Según el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), la reducción de la tasa de interés es una buena noticia para el mercado, pero no determina completamente la recuperación del mercado inmobiliario.

El problema clave ahora es que muchos proyectos aún no han resuelto sus problemas legales y no hay muchos productos de calidad en el mercado. Por lo tanto, aunque los tipos de interés han bajado y el dinero fluye al mercado, no hay productos disponibles. En mi opinión, el problema fundamental para reactivar el mercado aún reside en resolver a fondo los problemas legales. Esta es la clave para que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma sostenible y saludable, afirmó el Sr. Dinh.

¿Cuánto esperan los compradores de vivienda que bajen las tasas de interés?

Recientemente, Batdongsan.com.vn realizó una encuesta entre personas que desean comprar una casa sobre si necesitan utilizar apalancamiento financiero.

Según la encuesta, más del 73% de las personas dijeron que necesitaban pedir dinero prestado al banco para comprar una casa y solo el 27% no lo pidió prestado. Entre los clientes que necesitan pedir dinero prestado para comprar una casa, el 41% necesita pedir prestado menos del 30% del valor del producto, y el 30% tiene que pedir prestado entre el 30 y el 70% del valor de la casa.

Según los resultados de este estudio, al discutir la tasa de interés esperada para préstamos hipotecarios en 2023 - 2024, alrededor del 44% de los encuestados dijo que una tasa de interés de préstamos hipotecarios por debajo del 8% es razonable para administrar sus finanzas y esperaba que la tasa de interés disminuyera a este nivel en 2024.

Además, el 33% de los compradores de viviendas aceptan préstamos si la tasa de interés oscila entre el 8 y el 10%, y solo alrededor del 14% está de acuerdo con una tasa de interés del 10 al 13%.

Según el Sr. Le Bao Long, director de estrategia de Batdongsan.com.vn, la razón por la que muchos compradores de viviendas no se atreven a utilizar con audacia el apalancamiento financiero es porque están preocupados por las dificultades económicas, los trabajos inestables y los ingresos inciertos, lo que les hace sentir presionados e incapaces de pagar los intereses del préstamo.

La mayoría de las familias con ingresos inferiores a 40 millones de VND al mes solo pueden gastar un máximo de 20 millones de VND o menos para comprar una propiedad cada mes. El grupo con ingresos superiores a 40 millones de VND al mes solo puede asumir el costo de pagar préstamos hipotecarios fijos mensuales que no superen los 30 millones de VND. Para el grupo de clientes de bajos ingresos, con ingresos inferiores a 20 millones de VND al mes, esta cifra se sitúa entre 8 y 10 millones de VND como máximo , comentó el Sr. Long.

Históricamente, las tasas de interés y los precios de las viviendas han sido dos factores importantes que influyen en las decisiones de compra de una vivienda. Ese es también el problema de que muchas personas con necesidades reales de vivienda pero que necesitan recurrir a apalancamiento financiero no pueden decidir, porque la tasa de interés de movilización sigue siendo alta en comparación con el período anterior a la pandemia de COVID-19.

También a través de una encuesta realizada por Batdongsan.com.vn, se muestra que el 72% de los compradores de viviendas evalúan que los precios inmobiliarios actuales siguen siendo altos y muy altos, más allá de la asequibilidad de la mayoría de los trabajadores en el mercado actual. El 75% de los encuestados afirmó que las tasas de interés de los préstamos actuales también son altas y demasiado elevadas, lo que hace que muchas personas no se atrevan a pedir prestado.

Además, los complicados procedimientos de préstamo también hacen que muchas personas no puedan o no quieran acceder a los canales de movilización de capital de los bancos.

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