El segundo tema del impuesto inmobiliario vuelve a estar candente, es necesario construir una hoja de ruta adecuada a la salud del mercado.

¿Pueden los impuestos sobre la propiedad reducir los precios de las viviendas?

En un informe enviado a la Oficina de Gobierno sobre las razones del reciente aumento de los precios de los bienes raíces, el Ministerio de Construcción dijo que estudiará y propondrá una política fiscal para quienes poseen y utilizan muchas casas y terrenos para limitar la especulación y la compra y venta en un corto período de tiempo para obtener ganancias.

Según el Ministerio de Construcción, entre los factores que contribuyen al reciente aumento de los precios de la vivienda se incluye la "participación" de una serie de inversores, grupos de inversores, especuladores y corredores inmobiliarios. Respecto a las subastas con precios ganadores de más de cien millones por metro cuadrado, el Ministerio de Construcción indicó que muchos grupos inversionistas se especializan en participar en subastas y luego vender inmediatamente para obtener ganancias. Fuera del área de subasta, muchos corredores esperan los resultados, listos para ofrecer comprar o vender terrenos con una diferencia de precio de 200 a 500 millones de VND por lote. La práctica de comprar y vender muchas parcelas de tierra para obtener ganancias ilegales es común, incluso organizada, lo que incrementa el precio del terreno y de las viviendas aledañas.

Algunos grupos, inversores y corredores inmobiliarios individuales distorsionan la información del mercado para "inflar los precios", crear precios virtuales... y aprovechar la falta de conocimiento de la gente para manipular la psicología, atraer inversiones según la psicología de masas para obtener beneficios.

Normalmente, los inversionistas de proyectos de vivienda gastan un promedio del 3% del precio de venta para pagar a la bolsa y a los corredores para vender los productos. Sin embargo, los corredores a menudo eligen las condiciones del mercado para agregar más precios cuando tratan con los clientes, haciendo que los compradores paguen la "diferencia".

Durante el período de auge, muchos agentes inmobiliarios también utilizan el método del "depósito" para comprar casas y terrenos a los vendedores y luego aumentan el precio entre un 10% y un 15% para venderlos a otros. Por ejemplo: un apartamento cuesta 5 mil millones de VND; el agente inmobiliario deposita mil millones de VND para comprarlo y se compromete a pagar en un mes. Pero, dentro de ese mes, el agente inmobiliario encontrará clientes para vender con una diferencia de 6-7 mil millones de VND.

Además, algunos inversores también contribuyen a impulsar los precios de la vivienda al "ofrecer precios de venta altos", elevando los beneficios esperados por encima de la media de los proyectos inmobiliarios. "En zonas donde hay pocos o incluso un solo proyecto abierto para la venta, los inversionistas pueden aumentar los precios para obtener ganancias, debido a la falta de competencia y precios de referencia", indicó el Ministerio de Construcción en el informe.

Al comentar este tema, Ths. Nguyen Van Dinh, experto legal en bienes raíces, dijo que una de las razones de la escalada de los precios de las casas y los terrenos es el fenómeno de la especulación y el acaparamiento con la mentalidad de que "nada es más rico que el comercio de tierras", apoyado por los bancos. Se trata de un fichero de clientes "VIP" del sector bancario, ya que los préstamos están siempre garantizados por casas y terrenos, que se considera que casi siempre aumentan de valor y presentan poco riesgo. Las necesidades de inversión de la gente son legítimas, pero cuando este fenómeno alcanza un nivel alto, se convierte en especulación y acaparamiento de casas y terrenos, distorsionando el mercado, dejando tierras sin cultivar y desperdiciando recursos.

Esto es. Nguyen Van Dinh dijo que gravar las casas y los terrenos es una solución obligatoria, claramente estipulada en la Resolución No. 18-NQ/TW de 2022 del Comité Ejecutivo Central sobre continuar innovando y perfeccionando las instituciones y políticas, mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra. La Resolución 18 establece las tareas y soluciones: “Superar la situación de desperdicio de tierras, dejándolas en barbecho, contaminadas y degradadas”, “Prescribir tasas impositivas más altas para quienes utilizan grandes extensiones de tierra, muchas casas, especulan con la tierra, son lentos en usar la tierra y la dejan en barbecho”.

El Sr. Nguyen Van Dinh dijo que en las subastas de tierras, el precio de la oferta ganadora era decenas de veces más alto que el precio inicial en los últimos tiempos. La mayoría de la gente tiene una visión escéptica de los resultados de la subasta, en lugar de estar contenta por el hecho de que el presupuesto estatal se complementará con grandes fuentes de ingresos. La razón es que tras ganar la subasta, los terrenos suelen quedar abandonados, formándose en muchos casos “pueblos fantasmas”. La mayoría de estos "proyectos" suelen tener tasas de ocupación muy bajas; incluso después de décadas de implementación, solo se han construido unas pocas casas y la gente se ha mudado a ellas. En consecuencia, ThS. Nguyen Van Dinh dijo que la tributación de las casas y los terrenos tiene una base política en la Resolución 18 del Partido, pero debe implementarse de manera sincrónica y justa entre las localidades.

Un factor importante es la necesidad de una base de datos sobre tributación, para garantizar que los impuestos se apliquen a los sujetos correctos y promover la eficacia de las políticas fiscales. En este momento, la determinación exacta de quién es el propietario de este inmueble no se ha resuelto debido a la falta de una base de datos completa y al fenómeno de que otra persona tome el nombre de la propiedad.

Sin embargo, el Primer Ministro ha aprobado recientemente el Proyecto 06 para desarrollar aplicaciones de datos de población, identificación y autenticación electrónica para servir a la transformación digital. La nueva Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios también mencionan la creación de una base de datos nacional sobre información de tierras, viviendas y bienes raíces; Si se implementa de manera efectiva, en un futuro cercano es posible construir un sistema de base de datos confiable, que será una base de datos importante para hacer cumplir la ley de impuestos sobre bienes raíces después de que se apruebe.

Si los bienes raíces están sujetos a impuestos, si podemos recopilar sistemas de información y bases de datos sobre bienes raíces para determinar la propiedad y determinar con exactitud quién es el propietario de cada propiedad, entonces puede ocurrir algo que parece imposible: los precios de las casas y los terrenos bajarán, incluso drásticamente. La especulación inmobiliaria se detendrá casi por completo. Los bancos también tendrán que buscar una nueva clientela en lugar de magnates inmobiliarios.

"Los impuestos sirven para hacer realidad la idea de que "las casas son para vivir, no para especular" y solo así el sueño de los trabajadores de establecerse se hará menos lejano" , enfatizó el Sr. Nguyen Van Dinh.

El mercado inmobiliario ha mostrado recientemente signos de mejora cuando la Asamblea Nacional acordó oficialmente tres leyes importantes para que el mercado entre en vigor seis meses antes de lo previsto, a partir del 1 de agosto de 2024. Si bien el mercado inmobiliario solo está activo en Hanói, otras localidades aún están bastante tranquilas. En un contexto en el que las empresas inmobiliarias se enfrentan a muchas dificultades y los inversores siguen "estancados" en los mercados provinciales, la reciente propuesta de gravar las segundas residencias ha recibido muchas opiniones opuestas.

De hecho, gravar las segundas residencias no es una propuesta nueva, sino que se viene mencionando desde 2009, pero por múltiples razones no ha podido legalizarse hasta que fue incluida oficialmente en la Resolución nº 18-NQ/TW emitida en junio de 2022 por la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional. Sin embargo, el proceso de desarrollo de regulaciones/políticas para regular el mercado de tierras, específicamente a través de impuestos adicionales sobre los derechos de uso de la tierra y los derechos de propiedad sobre tierras de segunda propiedad o más, enfrenta muchos obstáculos.

En concreto, a muchos expertos les preocupa que, si la imposición del impuesto inmobiliario no se calcula y nivela cuidadosamente, podría crear un efecto contraproducente, aumentando los precios de la vivienda y dificultando el acceso a la misma a las personas de ingresos bajos y medios.

¿Qué ruta es la adecuada?

Los impuestos son una herramienta eficaz para luchar contra la evasión fiscal en las transmisiones inmobiliarias, la especulación, la inflación de precios, etc. Sin embargo, la tributación de las segundas residencias debe calcularse cuidadosamente para que sea coherente con las realidades del mercado y garantice la armonía de intereses de todas las partes.

Según muchos expertos, los impuestos pueden ser una herramienta para controlar el aumento vertiginoso de los precios del suelo, reducir la especulación, evitar la manipulación del mercado y devolver los bienes inmuebles a su valor real. Sin embargo, debido a la poca claridad del actual mecanismo de gestión de la información territorial, la tributación no es fácil.

Los impuestos son una buena solución que ayuda a aumentar los ingresos del presupuesto estatal y contribuye a ajustar el mercado en el corto plazo de 6 a 12 meses o 1 a 2 años, pero no puede mantener el impacto en el largo plazo. Sin embargo, también existe la preocupación de que los impuestos sólo aumentarán los precios, porque el precio de la tierra será gravado por el vendedor.

Al compartir con la prensa, el experto financiero Dinh The Hien dijo que el impuesto a la propiedad se entiende simplemente como un impuesto que se cobra a las personas con activos; Cuanto más activos, más impuestos. Para las personas con un nivel de vida promedio, tener una sola casa para vivir no es una preocupación.

En el caso de las personas que tienen muchos activos (bienes raíces) y activos que generan ganancias continuamente, pagar más impuestos es natural. En los casos de préstamos para inversión, los impuestos son parte del costo que los inversionistas deben calcular, "tomar las ganancias y soportar las pérdidas".

Recientemente, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) también propuso una política de impuestos inmobiliarios aplicable a dos grupos de personas, incluidos los compradores de segundas residencias o más y los propietarios que abandonan los proyectos. La tasa impositiva aumentará gradualmente para las transacciones en las que el vendedor tiene un período de propiedad corto.

Anteriormente, en agosto de 2023, los votantes de Ciudad Ho Chi Minh siguieron proponiendo gravar las segundas residencias e imponer impuestos más altos a los terrenos baldíos y las casas que no generan valor territorial. El Ministerio de Finanzas informó que ha investigado y desarrollado el Proyecto de Ley de Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se espera sea agregado al Programa de Desarrollo de Leyes y Ordenanzas de 2024, y presentado a la Asamblea Nacional para comentarios en la octava sesión (octubre de 2024).

Khanh An

Fuente: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html