Después de más de dos años de crisis inmobiliaria, China ha aplicado muchas medidas, desde bajar los tipos de interés y relajar las normas sobre la compra de viviendas hasta fomentar la inversión.
El 8 de noviembre, Reuters citó a una fuente cercana al asunto diciendo que las autoridades chinas han pedido al gigante de seguros Ping An Insurance Group que compre una participación controladora en Country Garden, la compañía inmobiliaria privada más grande de China que está sumida en problemas. Según la fuente, el gobierno chino ha ordenado al gobierno provincial de Guangdong -donde tienen su sede ambas compañías- que actúe como intermediario para ayudar a Ping An a rescatar a Country Garden.
Se eligió a Ping An porque es uno de los principales accionistas de Country Garden. Las autoridades chinas quieren que los problemas de liquidez de Country Garden se resuelvan dentro de la provincia.
A finales de junio, Country Garden tenía una deuda de 1,4 billones de yuanes (190.000 millones de dólares). Actualmente, tiene unos 3.000 proyectos en construcción en China. Country Garden ha estado en problemas durante los últimos meses, constantemente al borde de la quiebra.
No es extraño que en China los funcionarios ordenen a una empresa que absorba a otra. Pero si eso sucede, sería una de las intervenciones más agresivas de China hasta la fecha para rescatar a un sector inmobiliario endeudado e ilíquido.
Aunque varias otras empresas inmobiliarias chinas, incluida China Evergrande, han caído en impago, hasta ahora las políticas del país se han centrado principalmente en reducir las tasas de préstamo y flexibilizar las regulaciones para la compra de viviendas. La noticia de Ping An indica la voluntad del gobierno chino de desempeñar un papel más importante en el proceso.
A principios de esta semana, el principal accionista de China Vanke, la empresa estatal Shenzhen Metro, también anunció que había preparado alrededor de 10.000 millones de yuanes (1.400 millones de dólares) para apoyar al segundo mayor desarrollador inmobiliario de China.
Un proyecto de jardín campestre en Tianjin (China) en agosto de 2023. Foto: Reuters
El mercado inmobiliario chino se encuentra en crisis desde mediados de 2021. En aquel entonces, varias empresas, desde grandes compañías privadas como China Evergrande Group hasta compañías respaldadas por el gobierno como CIFI Holdings, enfrentaban dificultades de liquidez y pago de deudas.
Se cree que la causa es la política de "tres líneas rojas" de Pekín, lanzada para reducir el riesgo sistémico limitando la capacidad de las empresas inmobiliarias de pedir prestado nuevo dinero. Esta se considera la principal razón por la que muchas empresas inmobiliarias de este país quiebran. En los últimos dos años, alrededor de 50 empresas han dejado de pagar bonos extranjeros por un valor de 100.000 millones de dólares, según JPMorgan. Las empresas que escapan a la quiebra siempre están en una situación precaria y tienen dificultades para conseguir nuevo capital.
A mediados del año pasado, la situación se agravó. Los precios de la vivienda en China siguen cayendo. Muchos proyectos están estancados por falta de capital. Una ola de indulgencia hipotecaria se está extendiendo por todas partes. La dura campaña anti-Covid-19 de China ha afectado aún más la confianza del mercado.
El sector inmobiliario contribuye ahora al 25% del PIB de China. Por lo tanto, los problemas del sector alimentan los temores de una crisis financiera más amplia.
Por ello, Pekín tuvo que cambiar su política y encontrar formas de reactivar esta industria. En marzo de 2022, el gobierno chino detuvo el programa de prueba del impuesto inmobiliario. También instaron repetidamente a las instituciones financieras a apoyar a la industria.
En noviembre del año pasado, Beijing lanzó un plan de 16 puntos para rescatar el mercado inmobiliario que fue publicado por el Banco Popular de China (PBOC) y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China (CBIRC) a mediados de mes. El plan proporciona orientación a las autoridades financieras de todo el país, centrándose en abordar la crisis de liquidez corporativa y aliviará temporalmente las restricciones a los préstamos bancarios.
Esto representa un esfuerzo total por parte de China para rescatar el mercado, que el ex gobernador Yi Gang esperaba que fuera un "aterrizaje suave". Unas semanas más tarde, una serie de bancos chinos anunciaron que inyectarían cientos de miles de millones de dólares en el sector inmobiliario. Éste se considera el éxito inicial de este plan.
En concreto, los seis principales bancos estatales de China planean inyectar 140.000 millones de dólares en el mercado. El capital mencionado se destina principalmente al desarrollo inmobiliario, hipotecas para clientes, fusiones y adquisiciones, financiación para la cadena de suministro e inversión en bonos.
A mediados de este año, el Banco Popular de China comenzó a recortar las tasas de préstamo de diversas maneras. También extendieron algunas políticas del paquete de rescate de 16 puntos hasta finales de 2024.
El gobierno chino también ha aprobado planes para construir viviendas asequibles y renovar muchas zonas subdesarrolladas en las principales ciudades, con el objetivo de impulsar la inversión en el sector inmobiliario. También flexibilizaron algunas regulaciones, como la reducción de las tasas de interés para quienes compran una vivienda por primera vez y la reducción de los pagos iniciales para la compra de viviendas en algunas ciudades.
Los bancos también idearon formas sin precedentes para incentivar los préstamos hipotecarios. A principios de este año, algunos bancos de Nanning, Hangzhou, Ningbo y Beijing elevaron el límite de edad para los prestatarios de préstamos hipotecarios a 80-95 años. Esto significa que una persona de 70 años también puede pedir prestado por un plazo de 10 a 25 años. Se trata de una herramienta de estímulo, ya que puede reducir la carga de los pagos mensuales de la deuda.
Las autoridades locales también se unieron a las labores de rescate. En junio de 2022, Meishan, una ciudad de Sichuan, anunció subsidios para la compra de viviendas nuevas este año. Wenzhou, una ciudad de Zhejiang, permite a quienes compran una vivienda por primera vez pagar sólo los intereses durante los primeros tres años. Huainan, una ciudad de Anhui, ha pedido a los bancos que aumenten los préstamos y reduzcan los tiempos de aprobación para quienes compran una vivienda por primera vez.
Las propias empresas inmobiliarias también ofrecen muchos incentivos para atraer clientes. En junio de 2022, Central China Real Estate, que aceptaba pagos en trigo, proporcionó a los agricultores hasta 160.000 yuanes (24.000 dólares) en subvenciones para compensar los pagos iniciales de las viviendas en el proyecto de apartamentos River Mansion de la empresa en Shangqiu, Henan. Unas semanas antes, también ofrecieron aceptar pagos en ajo de personas que buscaban comprar casas en otro proyecto en la ciudad de Kaifeng.
En Wuhu, Anhui, en lugar de ceñirse al precio mínimo establecido por el gobierno, Golden Scale House, un proyecto de apartamentos en las afueras de la ciudad, ofreció un subsidio de reparación de hasta 230.000 yuanes dentro de un mes de cerrar el trato.
Sin embargo, no se considera que el mercado inmobiliario chino haya mejorado mucho. Las cifras publicadas el mes pasado mostraron que los precios de las viviendas nuevas en China cayeron durante tres meses consecutivos hasta septiembre.
Las ventas de inmuebles (por superficie construida) en septiembre también disminuyeron casi un 20% en comparación con el mismo período del año anterior. La inversión en bienes raíces cayó un 9,1% en los primeros nueve meses del año.
Los compradores de viviendas dudan porque quieren esperar a que los precios bajen aún más. Este sentimiento está empeorando la situación, ya que los desarrolladores necesitan vender más casas para recaudar efectivo y evitar el incumplimiento.
A principios de esta semana, el Fondo Monetario Internacional (FMI) elevó su pronóstico de crecimiento para China al 5,4% este año. Sin embargo, la agencia advirtió que la economía de China aún enfrenta muchos riesgos en los sectores financiero e inmobiliario. Dijeron que el sector inmobiliario del país actualmente "todavía está bastante débil".
El FMI pide a China que permita que las empresas inmobiliarias que no puedan recuperarse abandonen el mercado. Dicen que el hecho de que China permita que las empresas débiles sigan operando ha frenado la recuperación de la industria.
En un foro financiero celebrado en Hong Kong a principios de esta semana, el vicegobernador del Banco Popular de China, Zhang Qingsong, también reconoció que el sector inmobiliario está en declive.
Necesitamos controlar esta velocidad con mayor precisión para evitar una caída brusca y consecuencias inesperadas. Hemos implementado numerosas políticas para estabilizar el mercado inmobiliario. También llamó a las autoridades a encontrar nuevas formas de mantener el crecimiento económico, ya que "el viejo modelo basado en la inversión y el sector inmobiliario ya no es sostenible".
Ha Thu (según Reuters, NYT)
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