La verdad sobre el truco de vender apartamentos con pérdidas
En un proyecto considerado “de lujo” en el distrito de Hai Ba Trung, algunos “propietarios” están vendiendo apartamentos con pérdidas de entre 300 y 800 millones de VND. Por ejemplo, un apartamento completamente amueblado de 100 m² y 3 dormitorios en este proyecto, a principios de 2022, costaba más de 5000 millones de VND. Ahora, el propietario ha acordado reducir la pérdida en 500 millones de VND, a 4500 millones de VND, un precio de unos 45 millones de VND/m².
También en este proyecto, un apartamento de un dormitorio con una superficie de 48 metros cuadrados tenía anteriormente un precio de venta de 3 mil millones de VND, pero ahora el "propietario" ha acordado reducirlo a 2,5 - 2,7 mil millones de VND.
Muchos "propietarios" aceptan pérdidas de hasta 300 - 400 millones de VND/unidad, algunos incluso "juegan a lo grande" y reducen pérdidas de hasta 800 millones de VND. (Foto: BDS)
En declaraciones a los periodistas del Journalist and Public Opinion Newspaper, el Sr. Do Kien Hung, director de una sala de negociación inmobiliaria en el distrito de Thanh Xuan, compartió: Desde 2020, la situación de "reducir pérdidas" en apartamentos ha aparecido continuamente. También hay algunos casos reales de “reducción de pérdidas”, pero la mayoría de ellos son solo trucos de los agentes inmobiliarios.
El Sr. Hung compartió que en el contexto de una oferta de apartamentos que ha disminuido gradualmente a lo largo de los años, especialmente los productos de apartamentos asequibles, con precios inferiores a 25 millones de VND/m2 que casi han desaparecido en Hanoi, no existe tal cosa como reducir las pérdidas en los apartamentos.
“La mayor parte del segmento de apartamentos con precios inferiores a 35 millones de VND/m2 en Hanoi está aumentando de precio tanto en el mercado primario como en el secundario”, dijo el Sr. Hung.
Por ejemplo, en el mercado primario, un proyecto urbano en el distrito de Nam Tu Liem, en junio del año pasado, el precio de venta de los apartamentos en este proyecto fluctuó entre 41 y 42 millones de VND/m2, pero ahora ha aumentado a 45 - 47 millones de VND/m2, dependiendo de la ubicación.
O bien, otro proyecto urbano en Gia Lam, en junio de 2022, tenía un precio de venta que oscilaba entre 30 y 32 millones de VND/m2, pero ahora el inversor también ha indicado un nuevo precio de más de 35 millones de VND/m2.
Mientras tanto, en el mercado secundario, un nuevo proyecto entregado en 2020, ubicado justo en la calle Quang Trung (distrito de Ha Dong), cuando se abrió a la venta tenía un precio de alrededor de 26 a 29 millones de VND/m2, dependiendo de la ubicación, pero ahora los propietarios lo están vendiendo por más de 40 millones de VND/m2. Así, en sólo 3 años, este proyecto ha incrementado su valor casi un 40%.
"Por lo tanto, en el contexto actual de grave escasez de oferta, los precios de los apartamentos suben con facilidad, pero es difícil que bajen", explicó el Sr. Hung.
El informe del primer trimestre de Batdongsan.com.vn de este año muestra que el 43% de las personas con necesidades inmobiliarias continúan esperando que los precios de los bienes raíces disminuyan.
Sin embargo, el Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, comentó que los precios de los apartamentos en el futuro difícilmente disminuirán profundamente porque los tipos de bienes raíces que satisfacen las necesidades de vivienda reales siguen siendo el punto brillante del mercado inmobiliario.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, dijo que los precios de la vivienda en Hanoi están mostrando una marcada tendencia a la baja, pero en realidad ese no es el caso. Además, los precios actuales de las viviendas también son mucho más altos que cuando el inversor comenzó a invertir, por lo que los descuentos elevados se consideran una estrategia comercial del inversor.
"Este año, el segmento de apartamentos en el mercado de Hanói recibirá más atención que el de los edificios de baja altura, debido a que estos últimos tienen precios elevados", afirmó el Sr. Dinh.
Además, según el Sr. Dinh y muchos expertos, la misma opinión es que la crisis de suministro en el mercado no se puede resolver a corto plazo y de acuerdo con las reglas del mercado, cuando la demanda es alta pero los productos se vuelven más escasos, por supuesto los precios aumentarán y no pueden disminuir.
Existen casos reales de pérdidas por corte.
Como compartió el Sr. Hung, también hay algunos casos de pérdidas reales, pero son raros. Por ejemplo, un propietario que está perdiendo dinero en los negocios necesita dinero urgentemente, por lo que acepta vender con “pérdidas” para recuperar capital.
“Con la crisis económica, muchos empresarios se ven obligados a vender sus casas y coches para conseguir dinero y mantener sus empresas. Hay casos como este, pero no muchos. La mayoría de los propietarios venden sus viviendas a conocidos a buen precio”, dijo el Sr. Hung.
Hay algunos casos reales de “reducción de pérdidas”, pero la mayoría son sólo trucos de los agentes inmobiliarios. (Foto: MD)
En segundo lugar, los proyectos con "escándalos", como apartamentos con una calidad no acorde con el precio, o proyectos con muchas violaciones en la construcción y el diseño que llevan a no cumplir los estándares para otorgar "libros rojos" o "libros rosas" a los residentes, también hacen que muchas personas acepten "recortar pérdidas" para buscar otros proyectos.
En Hanói, abundan los proyectos de apartamentos con infracciones de construcción y diseño. Muchos compradores de viviendas llevan décadas sin recibir sus libros rojos. En este caso, muchos reducirán sus pérdidas y buscarán otros proyectos, dijo el Sr. Hung.
En tercer lugar, hay casos en que los propietarios compran apartamentos con un contrato de propiedad de 50 años y después de unos 10-15 años aceptan "reducir las pérdidas" para buscar otro proyecto.
Este caso no es común, pero ocurre. Esto se debe a que los proyectos de apartamentos con propiedad a largo plazo o permanente tienen precios más altos que los apartamentos con propiedad de 50 años. Durante el proceso de uso, la depreciación se deduce del precio de venta, por lo que se reducen las pérdidas, explicó el Sr. Hung.
Finalmente, el caso más evidente son los proyectos de viviendas de alta gama con precios altísimos que "no se venden" y no se pueden vender, por lo que tienen que "recortar" las pérdidas para sacar los productos rápidamente.
El segmento de apartamentos en Vietnam presenta una grave escasez de productos asequibles, pero un exceso de apartamentos de lujo. Debido a que la oferta supera la demanda, al transferirse, los propietarios tienen que asumir pérdidas, comentó el Sr. Hung.
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