Los precios de los apartamentos se disparan y los ingresos de los hanoisenses no pueden seguirles el ritmo
Según un informe de Savills Vietnam, el segundo trimestre de 2023 es el decimoctavo trimestre consecutivo en que los precios de los apartamentos en Hanoi han aumentado. Actualmente, el precio de venta promedio de un apartamento principal en Hanoi es de 53 millones de VND/m2, un aumento del 73% en comparación con hace 4 años (2019).
La Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Consultoría de Savills Hanoi, explicó: El aumento continuo de los precios de los apartamentos principales en Hanoi se debe al alto aumento de los precios de los terrenos y los costos de construcción.
Los precios de los apartamentos se están disparando y los ingresos de los habitantes de Hanoi están disminuyendo. (Foto: TTX)
Además, la necesidad de invertir en mejorar la calidad de los productos y de la infraestructura y los servicios circundantes, y los proyectos internos también llevan a que los precios del mercado primario, o los precios de los proyectos recién lanzados, sean siempre más altos que el nivel general del mercado de departamentos en venta.
Según un estudio de Savills, la demanda de compra de casas en Hanoi continúa aumentando cada año, debido al aumento constante de la tasa de migración. Además, se prevé que entre 2023 y 2025 Hanoi tendrá 157.000 hogares más.
Sin embargo, la oferta de viviendas es muy baja: en el futuro se espera que solo se abran a la venta 59.000 apartamentos de todo tipo, 9.000 casas de poca altura y 18.700 casas sociales. Hay un déficit de 70.300 viviendas.
El informe de Savills muestra que Hanoi se esfuerza por tener un ingreso promedio per cápita de 150 millones/persona/año para 2023. En comparación con 2019, la tasa media de crecimiento del ingreso es del 6% anual. Mientras tanto, la tasa de crecimiento de los precios de los apartamentos desde 2019 hasta el primer semestre de 2023 es del 13% anual.
La Sra. Hang comentó que la realidad es que el crecimiento del ingreso per cápita en Hanoi es menor que el crecimiento de los precios de los apartamentos. Este es un ejemplo que muestra que la adquisición de una vivienda llevará más tiempo si esta brecha continúa ampliándose.
“Si estas dos cifras no se acercan, la adquisición de una vivienda propia para la gente en general, tanto para quienes viven en Hanói como para quienes vienen de otras provincias y desean tener una casa en Hanói para trabajar o para sus hijos, será más difícil y prolongada”, afirmó la Sra. Hang.
Sin mencionar los productos de vivienda de baja altura, cuando el precio es alto, los compradores también considerarán la razonabilidad del precio y si es adecuado al valor real del producto o no. Esto da como resultado una toma de decisiones del comprador más lenta y prolongada.
Segmento raro con descuento, pero no para las masas
A diferencia del segmento de apartamentos, el segmento de villas y casas adosadas se está ajustando ligeramente a la baja. En concreto, los precios de las villas principales disminuyeron un 10% trimestralmente hasta los 100 millones de VND/m2 de terreno inventariado en Me Linh. Los precios de las viviendas tipo shophouse disminuyeron un 7% trimestral. Por el contrario, los precios adyacentes registraron un aumento trimestral del 4%, alcanzando los 173 millones de VND/m2. Aunque está a la baja, este no es un segmento para la mayoría debido al alto precio.
La Sra. Hang explicó que la reducción de precios de las villas y casas adosadas se debe a que se están lanzando proyectos alejados del centro a precios razonables, lo que también provoca una disminución del nivel del mercado.
En realidad, el precio de los edificios de baja altura sigue siendo alto, especialmente en las áreas adyacentes a las circunvalaciones 2 y 3 de Hanoi y en las áreas desarrolladas con infraestructura social estable y planificación de infraestructura de tráfico, y en las áreas con alta densidad de población.
Las villas son un segmento raro que tiene descuentos, pero no para la mayoría. (Foto: DP)
Según la Sra. Hang, en el mercado de villas y casas adosadas, los productos con precios razonables y proyectos bien planificados seguirán atrayendo a los compradores. Esto se refleja en el hecho de que las transacciones trimestrales del segmento de baja altura en Hanoi han tendido a mejorar después de un primer trimestre sombrío, con 106 unidades vendidas, un 20% más que en el trimestre anterior.
“Esta es una de las señales positivas registradas al final del segundo trimestre de 2023, cuando el mercado contaba con proyectos de baja altura con productos ofrecidos a precios de aproximadamente 10 mil millones de VND por unidad”, afirmó la Sra. Hang.
Según los registros del segundo trimestre de 2023 en Hanoi, los proyectos con precios primarios inferiores a 10 mil millones de VND representaron el 39% de las transacciones, los apartamentos de entre 10 y 20 mil millones de VND representaron el 28% y los apartamentos de más de 30 mil millones de VND representaron solo el 13%. Los datos muestran que cuanto más razonable sea el precio de un producto, mejor será su tasa de ventas.
La oferta primaria es limitada, pero la ventaja para los compradores de viviendas en el mercado de Hanoi hoy es que pueden elegir el mercado secundario, con muchos productos que han sido desarrollados de antemano, están legalmente garantizados y tienen precios más razonables. En las condiciones actuales, los precios del mercado secundario siguen siendo competitivos con los precios del mercado primario.
Normalmente, los productos de baja altura, según los registros de Savills en el segundo trimestre de 2023, el suministro secundario tiene precios un 20% más bajos que las unidades primarias. El mercado primario no tiene muchas opciones mientras que el mercado secundario tiene más opciones en términos de precio, aunque el producto ya no sea nuevo pero a cambio el comprador puede estar listo para usar o puede usarlo inmediatamente.
En particular, recientemente Hanoi ha promovido el desembolso de inversiones públicas. Este es un factor favorable para promover las actividades económicas de Hanoi en general y otras actividades, incluido el negocio inmobiliario en particular.
Con el reciente inicio de la construcción de Ring Road 4, se espera que se impulse el desarrollo en áreas suburbanas como Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai y Thanh Tri. Cuando la Ring Road 4 se abra al tráfico en 2027, se prevé que la oferta de viviendas en las zonas cercanas a la Ring Road 4 aumente un 36 % en comparación con la actualidad.
Una vez que la infraestructura se desarrolle de forma sincrónica, apoyará el suministro equilibrado de energía en todas las áreas. Con un transporte conveniente, las personas necesitadas estarán dispuestas a mudarse a zonas con precios más razonables.
“Este se considera uno de los factores que resuelve el problema de que, recientemente, el centro de la ciudad o la zona cercana a la circunvalación 3 del mercado de Hanói han alcanzado nuevos niveles de precios altos, lo que dificulta el acceso a la compra de viviendas”, comentó la Sra. Hang.
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