Muchas empresas tienen derechos de uso de la tierra pero no tienen áreas residenciales y están luchando con la cuestión de si pueden llevar a cabo proyectos de vivienda comercial y cómo hacerlo después de que la Ley de Tierras entre en vigencia.
El Sr. Dang Van Khai, subdirector general de Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company, concluyó la mañana del 15 de agosto con gran optimismo el taller "Nuevas dinámicas, oportunidades y desafíos de la Ley de Tierras de 2024 y leyes relacionadas" .
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| El Sr. Dang Van Khai, Director General Adjunto de Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company. |
El Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Terrestres (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), mencionó la resolución piloto de la Asamblea Nacional sobre la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial mediante acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra, pero que la tierra no sea residencial, que se discutirá en la reunión del próximo octubre. "Tendremos más recomendaciones sobre nuestro caso, porque en este momento solo nos basamos en opciones piloto", compartió el Sr. Khai en el marco del Taller organizado por la Revista Thuong Gia, con el patrocinio de la Asociación de Vietnam para el Desarrollo de Bienes de Consumo (ACOD) y la Asociación Empresarial de Hanoi (HBA).
Anteriormente, la pregunta que el Sr. Khai planteó en el Taller continuó calentando cuestiones que necesitan ser discutidas después de que la Ley de Tierras entre en vigencia el 1 de agosto de 2024 porque es un caso típico de una empresa que tiene derechos de uso de la tierra pero no un área de tierra residencial, por lo que no puede solicitar la conversión en un proyecto con viviendas comerciales como se desea.
El proyecto de la Compañía en Hai Duong, cuya planificación está aprobada desde 2017, incluye lotes residenciales y lotes de terrenos comerciales. En particular, el terreno comercial está alejado de la zona residencial. La empresa ha pagado un canon de arrendamiento de 50 años y ha obtenido una licencia de uso, pero no hay ninguna zona residencial.
“Estamos muy preocupados porque si seguimos construyendo edificios comerciales y de servicios, aprobados para 9 pisos, para asegurar el avance de las obras como corresponde, probablemente tendremos que dejarlos vacíos y no podremos alquilarlos porque no hay vecinos alrededor, entonces quién los contratará para los servicios. Eso sería un desperdicio. "Queremos preguntar si es posible ajustar la planificación tanto a los servicios comerciales como a la vivienda, y si tenemos que volver a licitar o subastar cuando ya tenemos el libro rojo...", analizó el Sr. Khanh después de escuchar al Sr. Phan Duc Hieu, miembro permanente del Comité Económico de la Asamblea Nacional, y al Sr. Chinh presentar los nuevos puntos de la Ley de Tierras.
El problema es que la actual Ley de Tierras y de Vivienda no tiene un mecanismo para que las empresas con derechos de uso de tierras sin superficie residencial puedan construir viviendas comerciales por su cuenta.
Respecto a este tema, el Sr. Phan Duc Hieu admitió que se trata de un tema que preocupa a muchos inversores, pero también enfatizó que cuando se aprobó la Ley de Tierras, estos temas también se discutieron y debatieron cuidadosamente.
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| Sr. Phan Duc Hieu, miembro permanente del Comité Económico de la Asamblea Nacional. |
“Este no es un tema que surgió después de aprobada la Ley, sino que se consideró en función de beneficios y costos, fortalezas y desventajas. El Gobierno está elaborando una Resolución piloto para manejar los casos en los que hay terrenos pero no es posible desarrollar viviendas comerciales por cuenta propia, para presentarla a la Asamblea Nacional.
Creo que es necesario un piloto para evaluar el impacto antes de decidir si legalizarlo o no. Dado que el objetivo de la Ley de Tierras no es solo desarrollar viviendas comerciales, sino desarrollar un mercado inmobiliario integral y equilibrado, sin priorizar ningún segmento ni tipo, el Sr. Hieu conversó con empresarios sobre el contenido de la Ley de Tierras, que entró en vigor el 1 de agosto de 2024.
Respecto a este caso, el Sr. Chinh dijo que hay algunos problemas que necesitan aclararse. Se trata de proyectos anteriores a la Ley de Vivienda de 2015 (inicio de reglamentación sobre otros terrenos). En segundo lugar están las tierras no agrícolas, que deben trasladarse fuera del centro de la ciudad debido a las necesidades..., pero no hay áreas de tierras residenciales. Tres son proyectos nuevos.
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| Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Terrestres (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente). |
“Esto es algo que requerirá más investigación. Nuestra opinión es que para los casos que existían antes de 2015, proyectos de tierras no agrícolas que fueron suspendidos debido a la reubicación… debe haber una solución. "La restricción probablemente sea sólo para nuevos proyectos", dijo el Sr. Chinh y sugirió que las empresas sigan dando sus opiniones para que las agencias puedan sintetizar y considerar las opciones propuestas para el Gobierno.
Actualmente, el Proyecto de Resolución sobre la puesta a prueba de la ejecución de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para la recepción de derechos de uso de tierras o la posesión de derechos de uso de tierras que no sean residenciales está siendo consultado por el Gobierno.
El borrador ofrece dos opciones para los criterios del proyecto seleccionados para la prueba piloto.
Opción 1 La puesta a prueba de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos de recepción de derechos de uso de suelo o de que los derechos de uso de suelo que no sean suelos residenciales no superen el 30% del número de proyectos y el 20% del área total de las necesidades de desarrollo de proyectos de vivienda aprobadas por el programa y plan de desarrollo de vivienda hasta el año 2030.
En el cual se dará prioridad a los casos de terrenos en áreas urbanas y zonas de planificación de desarrollo urbano aprobadas; Empresas con funciones comerciales inmobiliarias que utilizan tierras asignadas por el Estado con tarifas por uso de tierras cobradas o tierras arrendadas por el Estado con tarifas únicas de alquiler de tierras cobradas durante todo el período del arrendamiento; en los casos en que la instalación deba ser reubicada debido a contaminación ambiental o deba ser reubicada por incumplimiento de la planificación de la construcción o del planeamiento urbanístico.
La opción 2 es un programa piloto para los casos en que los inversores hayan recibido un documento del Comité Popular Provincial aprobando la implementación de un proyecto de vivienda comercial a través de un acuerdo para recibir derechos de uso de la tierra antes de la fecha de vigencia de la Ley de Tierras Nº 31/2024/QH15; En caso de que el inversionista tenga derecho a utilizar tierras de origen adjudicadas por el Estado con cobro de derechos por uso de tierras o arrendamiento de tierras con pago único de renta por todo el plazo del arrendamiento; En caso de que el inversionista tenga derecho a utilizar tierras no agrícolas y la instalación deba ser reubicada debido a la contaminación ambiental, la instalación deberá ser reubicada de acuerdo con la planificación de construcción y la planificación urbana.
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