Los expertos aconsejan considerar cuidadosamente la compra de terrenos en los suburbios porque reduce la diversidad de activos cuando ya tienes dos casas en el centro de la ciudad y un terreno en el campo.
Tengo 38 años, mi esposa tiene 33 años, tenemos un hijo de 5 años y ella está embarazada de nuestro segundo hijo. En mi familia, sólo trabajo yo, mi esposa se queda en casa y se dedica a negocios online, principalmente tareas del hogar. Mis ingresos de un trabajo estable son de unos 100 a 120 millones de VND al mes y mis gastos familiares son de unos 50 millones.
Actualmente, tengo dos casas en el distrito centro de la ciudad, con un precio de aproximadamente 6 a 7 mil millones de VND cada una y se alquilan por 12 millones de VND cada una por mes, lo que suma un total de 24 millones de VND. Toda la familia alquila un apartamento por 13 millones al mes. También tengo un terreno en el campo que vale aproximadamente mil millones y ahorros de 2 mil millones.
Las tasas de interés de los ahorros son bajas, por lo que este año quiero retirar 2 mil millones de mis ahorros para invertir. Puede pedir prestado más dinero con buenas tasas de interés de bancos extranjeros (fijos por 3 años con tasas de interés del 7-8% anual) y pagarlo en función del monto restante cada mes.
Trabajo principalmente por un salario, no soy bueno para los negocios, puedo aceptar riesgos a un nivel relativamente alto, no sé mucho sobre el mercado inmobiliario como el terreno suburbano... Hasta ahora, ahorré principalmente suficiente dinero para comprar casas en el centro de la ciudad para alquilar. He oído que este año es un buen momento para invertir en terrenos suburbanos, con la condición de mantenerlos por un largo plazo de 3 a 5 años. Sin embargo, me temo que cuando se apruebe la segunda ley de impuesto inmobiliario, las personas que poseen muchas propiedades, como yo, tendrán que pagar un impuesto enorme.
Obtenga asesoramiento de expertos sobre la dirección de inversión adecuada en el futuro cercano.
Thien Son
Bienes raíces en el este de la ciudad de Ho Chi Minh, ciudad de Thu Duc, noviembre de 2023. Foto: Quynh Tran
Consultor:
Con la información anterior, le brindaré algunos análisis y consejos para ayudarle a tener una visión general de la salud financiera de su familia. Desde allí, puede tomar decisiones de inversión adecuadas.
Primero, analizaremos la salud financiera. El ingreso total de su familia proveniente del salario es de aproximadamente 110 millones de VND por mes (promedio), el ingreso por alquiler de dos casas es de 24 millones. Los gastos familiares totales son de unos 50 millones de VND al mes (suponiendo que se incluye el alquiler del apartamento de 13 millones, las necesidades de gastos esenciales y los beneficios). De esta forma, el superávit mensual de la familia será de 84 millones de VND al mes.
Su familia está teniendo un superávit bastante bueno, con una proporción de hasta el 63%. Sin embargo, a medida que el niño mayor esté a punto de ingresar al primer grado y la familia esté a punto de dar la bienvenida a un nuevo miembro, las necesidades financieras aumentarán, especialmente los costos de educación y atención médica. Esto requiere más flexibilidad y una planificación detallada para garantizar la seguridad financiera a largo plazo para la familia.
A continuación, evaluamos la cartera de activos actual. Dos casas en el centro de la ciudad valen 12 mil millones, un terreno en el campo vale 1 mil millones, ahorros valen 2 mil millones. Los activos totales son 15 mil millones de VND y no hay deuda.
Su familia posee actualmente una importante cartera de activos, concentrada principalmente en bienes raíces (87%). La eficiencia de la inversión no es muy alta porque las tasas de interés de los ahorros están cayendo al 5-6% anual para los depósitos a plazo de un año y la tasa de crecimiento de los precios de las viviendas del centro de la ciudad, según los datos de seguimiento del FIDT, fluctúa a una media del 8-9% anual. Si bien los bienes raíces suelen ofrecer mayores retornos que las tasas de interés de los ahorros, estar demasiado concentrado en una clase de activo también conlleva riesgos y puede reducir la liquidez de su cartera.
Los tipos de interés de los préstamos son actualmente bajos, sólo entre el 5 y el 8 % durante el período preferencial y entre el 9,5 y el 10 % un año después del período preferencial. Esta es una oportunidad para utilizar el apalancamiento financiero para mejorar el rendimiento de la inversión.
A continuación, analizamos los factores a tener en cuenta al invertir en bienes raíces suburbanos. Tiene la intención de retirar 2 mil millones de sus ahorros, más un préstamo bancario para mantener bienes raíces suburbanos durante 5 años. Con este enfoque, diversificará su cartera inmobiliaria; la tasa de crecimiento de los bienes raíces suburbanos fluctúa entre el 12 y el 15 % anual, pero reducirá la liquidez de la clase de activos que posee.
Al invertir en terrenos suburbanos cuando no se tienen conocimientos ni tiempo, se corre un gran riesgo de no elegir un terreno con potencial real. Además, también puede encontrarse con riesgos relacionados con la legalidad, la liquidez y el potencial de crecimiento de ese terreno. Por lo tanto, encontrar buenos corredores o confiar en organizaciones con buena reputación para buscar posibles propiedades inmobiliarias suburbanas es un factor a considerar.
El potencial de altos impuestos sobre las segundas propiedades también será un factor a considerar. Actualmente, de acuerdo a la hoja de ruta, la propuesta para desarrollar la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles será presentada a la Asamblea Nacional para comentarios en la 8ª sesión (octubre de 2024) y aprobada en la 9ª sesión (mayo de 2025). No está claro cuándo se implementará la ley ni cuáles serán las tasas impositivas específicas para las transferencias. Diversificar su cartera y asignar una cantidad adecuada de su situación financiera general a terrenos suburbanos limitará el impacto fiscal sobre la propiedad.
Me gustaría agregar algunas notas sobre soluciones de protección financiera. No especificaste si toda la familia tiene seguro de vida o no, así que mi consejo es asegurarse de tener un seguro de vida y un seguro de salud para cada miembro de la familia. El seguro le protegerá frente a riesgos imprevistos, manteniendo al mismo tiempo la estabilidad de su flujo de caja de ingresos. La contribución anual recomendada sería del 5-8% del ingreso anual total.
La siguiente clase de activo que deberá preparar antes de continuar invirtiendo es reservar un fondo de reserva para su familia para garantizar la seguridad financiera en caso de emergencia, generalmente de 3 a 6 meses de gastos. En el caso concreto de su familia, la cifra oscilará entre 150 y 300 millones de VND. Esta reserva se puede dividir en paquetes de depósito de ahorro con plazos de 1 mes, 6 meses y 12 meses.
Respecto a las soluciones de inversión, tengo algunos análisis como los siguientes. Actualmente, la economía está entrando en un nuevo ciclo: recuperación, crecimiento, saturación y recesión. Cada fase tendrá clases de activos con características adecuadas para un buen crecimiento durante ese período.
En la fase de recuperación del nuevo ciclo, se espera que los valores en general y las acciones en particular sean los que más crezcan. Por lo tanto, para obtener un buen rendimiento del crecimiento de los activos, es recomendable tener una clase de activo de renta variable durante los próximos 2 a 3 años. Sin tiempo, experiencia y una tolerancia al riesgo moderada, usted puede invertir en certificados de fondos, acumular acciones o confiar inversiones a instituciones financieras de buena reputación y elegir segmentos de inversión que se adapten a su riesgo.
El oro también será un canal de inversión adecuado para el apetito por el riesgo. Actualmente, los metales preciosos están anclados en precios bastante altos y fluctúan. En los niveles adecuados de precio del oro, también puedes considerar mantenerlo. Sin embargo, no debe invertir más del 10% del activo total de su familia.
En última instancia, cada decisión de inversión que tome debe considerarse en el marco de un plan financiero general, diseñado para tener en cuenta su nivel aceptable de riesgo, sus objetivos financieros a largo plazo y sus necesidades familiares inmediatas. Esperamos que los consejos anteriores le ayuden a administrar y desarrollar sus finanzas personales.
Vu Thi Huong
Experto en planificación financiera personal
FIDT Empresa de consultoría de inversiones y gestión de activos
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