¿Qué costos hacen que los precios de las viviendas sean inusualmente altos?

Los precios de los apartamentos en Hanoi están aumentando de forma anormal, mucho más allá de la capacidad de la mayoría de las personas con ingresos medios y bajos para comprar casas - Foto: N.TRAN

Según el Ministerio de Construcción , los precios actuales de las viviendas se componen del costo del terreno, el costo de la construcción, los intereses de los préstamos, las ganancias comerciales, los impuestos y las comisiones de corretaje...

Para controlar los precios de la vivienda, algunos expertos recomiendan soluciones para ajustar los precios del terreno, calcular impuestos, tasas e intereses de préstamos para proyectos a niveles apropiados, al tiempo que se controlan los precios de los insumos, se equilibra la oferta y la demanda y se previene la especulación inmobiliaria.

El precio de los apartamentos de gama media también es de 100 millones de VND/m2.

Según el Ministerio de Construcción, en el segundo trimestre de este año, en Hanoi, los precios de venta de algunos proyectos de apartamentos aumentaron drásticamente, de los cuales los precios de los apartamentos en el área urbana de Royal City aumentaron un 33%, el apartamento The Pride aumentó un 33%, el área urbana de My Dinh Song Da - Sudico aumentó un 32%, Vinhomes West Point aumentó un 28%. En algunas zonas urbanas antiguas, como la de Trung Hoa - Nhan Chinh, los precios de los apartamentos también aumentaron un 25%, y el área de apartamentos de reasentamiento en Nam Trung Yen aumentó un 20%.

El precio promedio de venta de apartamentos en mayo de 2024 aumentó en comparación con finales de 2023, específicamente el proyecto Udic Westlake fue de 56,7 millones de VND/m2, D'. El Dorado 85,3 millones de VND/m2, HDI Tower 160,1 millones de VND/m2, Feliz Homes 53,9 millones de VND/m2, GoldSeason 63,8 millones de VND/m2.

El Ministerio de Construcción indicó que anteriormente los apartamentos de gama media tenían precios de venta que oscilaban entre 50 y 70 millones de VND/m2, pero ahora el precio de transacción ha aumentado a 70 a 100 millones de VND/m2.

Por ejemplo, el proyecto Noble Crystal Tay Ho tiene un precio de alrededor de 187 millones de VND/m2, el de Mandarin Garden, entre 80 y 105 millones de VND/m2. En particular, en el proyecto The Grand de la calle Hai Ba Trung, distrito de Hoan Kiem, algunos apartamentos tienen un precio de venta de casi mil millones de VND/m2.

En Ciudad Ho Chi Minh, en el segundo trimestre de 2024, el segmento de apartamentos de gama media aumentó un 2%, el segmento de gama alta aumentó un 5% en comparación con el mismo período de 2023. La escasez de nueva oferta también impulsó los precios de venta de proyectos de apartamentos usados ​​en Ciudad Ho Chi Minh.

En concreto, el proyecto de apartamentos City Garden tiene un precio de venta medio de 85 millones de VND/m2, un incremento del 18%; El proyecto Antonia (Distrito 7) y Masteri Thao Dien (ciudad de Thu Duc) aumentaron un 11% y un 10% respectivamente. Al final del segundo trimestre, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh aumentaron una media de alrededor del 6% en comparación con el final de 2023.

Algunos proyectos de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh tienen precios de venta altos, como Cantavil An Phu, que aumentó un 22,6% a 54,5 millones de VND/m2, Zenity (Distrito 1) aumentó un 18,2% a 101,4 millones de VND/m2, Green View (Distrito 7) aumentó un 25,1% a 53,9 millones de VND/m2, The Panorama (Distrito 7) aumentó un 15,5% a 69,6 millones de VND/m2.

¿Por qué los precios son inusualmente altos?

Estudios y evaluaciones recientes del Ministerio de Construcción muestran que el costo del canon de uso del suelo por metro cuadrado de vivienda es bastante alto. En el área de vivienda de GP Invest en Hanoi, alrededor de 15 millones/36,35 millones de VND, equivalente al 41,5% del precio de venta; Proyecto de apartamentos en Hai Phong 6,67 millones/34,54 millones de VND, equivalente al 19,3% del precio de venta; Proyecto de viviendas de baja altura en Hai Phong 60,14 millones/156,83 millones de VND.

De manera similar, en el área urbana de Dong Tang Long, ciudad de Thu Duc (HCMC), es de 2,34 millones/8,84 millones de VND. Proyecto de villa en el área urbana de Chanh My, provincia de Binh Duong, la tarifa por uso de la tierra representa el 16,3% del precio de venta.

Según el Ministerio de Construcción, si se aplica el precio del terreno de 2024, los costos de uso del suelo de los proyectos seguirán aumentando drásticamente. En concreto, las tarifas de uso del suelo en la estructura de precios de las viviendas del proyecto GP Invest aumentaron un 60%, el área urbana de Dong Tang Long, ciudad de Thu Duc aumentó entre un 60% y un 65%, el proyecto de villas Chanh My aumentó un 50% del precio de venta.

El Ministerio de Construcción evaluó que la aplicación de una nueva lista de precios de terrenos cercana al mercado en el próximo tiempo aumentará los precios de las viviendas y los inmuebles en un promedio de 15-20% en comparación con el período anterior. En concreto, el coste de inversión en la construcción por metro cuadrado de vivienda en el proyecto de vivienda GP Invest (Hanoi) es de 5,1 millones/36,3 millones de VND, lo que representa aproximadamente el 14,1% del precio de venta. Proyecto de apartamentos en Hai Phong 15,7 millones/34,5 millones de VND, lo que representa aproximadamente el 45,5% del precio de venta. Proyecto de viviendas de baja altura en Hai Phong 31,2 millones/156,8 millones de VND, lo que representa el 20,53% del precio de venta de la vivienda...

Además, aunque cada proyecto tiene diferentes escalas y productos, los costos de inversión para la construcción de proyectos de vivienda en el último tiempo han fluctuado poco o insignificantemente debido al aumento de los costos de prevención y combate de incendios, afirmó el Ministerio de Construcción.

En cuanto al costo de préstamo de capital para implementar la vivienda, según este Ministerio, si los proyectos de vivienda toman prestado capital comercial del 30 al 70% del capital total de inversión del proyecto, el costo de los intereses será de alrededor del 3 al 5% del costo total de la inversión en la construcción. El costo de venta normal de los proyectos de vivienda comercial es de entre el 3 y el 7% del precio de venta del inmueble, y en algunos proyectos puede ser hasta el 15% del precio de venta de la vivienda.

El último grupo que compone los precios actuales de la vivienda son los costos de impuestos, las ganancias y los costos de gestión del propietario del proyecto para las viviendas de gran altura, que representan entre el 10 y el 20%, y para las viviendas de baja altura, que representan entre el 20 y el 30% del precio de venta.

Fuente: Ministerio de la Construcción - Gráficos: T.DAT

¿Cómo reducir los precios de la vivienda?

Teniendo en cuenta todos los tipos de costos y la proporción de costos que componen el precio de venta de la casa como se mencionó anteriormente, hablando con Tuoi Tre , el Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente de la Asociación de Corretaje de Bienes Raíces, dijo que los precios actuales de los terrenos son muy altos en comparación con los ingresos de las personas, por lo que las agencias de gestión deben ajustar los precios de los terrenos para que se adapten a la realidad.

El principio de precios del suelo según el mercado es adecuado para zonas urbanas con un desarrollo estable, con parámetros de transacción claros, como el Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh (Ciudad Ho Chi Minh), Hoan Kiem, Ba Dinh y los distritos de Dong Da (Hanói). Sin embargo, para las zonas subdesarrolladas, si no ajustamos los precios del suelo para impulsar el desarrollo, la situación será muy peligrosa, afirmó el Sr. Thanh.

El Sr. Thanh citó una lección de China que muestra que las empresas construyen muchas casas, pero los precios son altos (en parte debido a los altos costos de la tierra), por lo que las casas no se pueden vender. Cuando las empresas enfrentan dificultades, el gobierno no puede salvarlas aunque quisiera. Porque después de todo, el comprador de la vivienda es quien toma la decisión final.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, la estructura del costo del terreno de un proyecto de vivienda, incluidas las tarifas de uso del terreno y los costos de limpieza del sitio, es una cantidad grande que depende de la densidad de construcción de cada proyecto.

Desde la perspectiva de una empresa de inversión inmobiliaria, el Sr. Nguyen Quoc Khanh, presidente de DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, enfatizó que lo más importante para las empresas que invierten en proyectos de vivienda hoy en día es el tiempo. Acortar los tiempos de ejecución de trámites relacionados con proyectos de vivienda a través de regulaciones claras ayudará a las empresas a reducir los costos de cumplimiento, reduciendo así los precios de la vivienda.

Según el Sr. Thanh, la orientación del desarrollo del mercado inmobiliario debe apuntar hacia la estabilidad y la mejora de la calidad de vida de las personas. El margen de beneficio del 10 - 20% del precio de venta de la casa del inversor inmobiliario es normal, pero es necesario revisar la realidad para ver si es cierto, porque hay proyectos inmobiliarios a gran escala, construidos en terrenos completamente nuevos, que atraen compradores, el beneficio del inversor del proyecto es muchas veces mayor que el número de estadísticas.

Muchos expertos inmobiliarios también creen que para equilibrar la oferta y la demanda de vivienda actuales, es necesario aumentar la oferta de viviendas de bajo coste. Este suministro depende en gran medida de la participación de ministerios, filiales y localidades. Además, es necesario cambiar la mentalidad hacia no explotar la tierra, sino apuntar a controlar los costos de la tierra a un nivel adecuado para los ingresos de la mayoría de las personas. Con los altos costos actuales del suelo, muchas empresas no se atreverán a invertir en proyectos, lo que dificultará aumentar la oferta de viviendas en el futuro cercano.

Para reducir los precios actuales de la vivienda, el Sr. Le Hoang Chau afirmó que es necesario adoptar las siguientes seis medidas:

1. Reducir los costos de la tierra.

2. Reducir los impuestos y tasas relacionados.

3. Reducir los costos de intereses.

4. Mantener costos estables de los insumos para el proyecto, incluyendo gasolina y electricidad.

5. Cómo simplificar el proceso de aprobación de proyectos de vivienda, reduciendo así los costos de cumplimiento normativo.

6. Prevenir la especulación inmobiliaria, crear intencionalmente niveles de precios virtuales para obtener ganancias, aumentar el depósito para las subastas de terrenos al 20% y castigar severamente a quienes abandonen sus depósitos después de ganar la subasta.

También hay razones especulativas, que crean precios virtuales.

El Ministerio de Construcción también confirmó que los altos precios de la vivienda se deben en parte a que los inversionistas inmobiliarios aprovechan la escasez en el mercado para ofrecer precios altos. Algunos grupos especulativos, inversores e individuos que operan como intermediarios perturban el mercado para "inflar los precios y crear precios virtuales".

Normalmente, los inversores de proyectos de vivienda gastan alrededor del 3% del precio de venta de la casa para pagar al piso de negociación y al corredor de ventas, pero los pisos de negociación a menudo eligen de acuerdo con la situación del mercado agregar el precio cuando realizan transacciones con los clientes, esta diferencia no es fija, puede ser del 5% del precio de venta, el 10% del precio de venta o el 20% del precio de venta de la casa.

Por ejemplo, un proyecto de viviendas de baja altura en Hung Yen tiene un precio de venta de 7 a 8 mil millones de VND/unidad, la diferencia de precio promedio es de alrededor de 750 millones de VND, pero cuando el mercado se enfría, la diferencia de precio es solo de 250 millones de VND/unidad.

Proyecto inmobiliario en construcción en el Distrito 7 de Ciudad Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Escasez de oferta de viviendas, precios febriles, bajas transacciones reales

La fiebre de los precios inmobiliarios en Hanoi desde principios de año está planteando muchos problemas con la actual política de desarrollo inmobiliario para la gente. Los precios de los inmuebles han aumentado continuamente a lo largo de los trimestres y han alcanzado un nuevo nivel de precios altísimo, superando ampliamente el nivel de precios de hace un año, mientras que las transacciones reales en el mercado han disminuido. Si bien la oferta de viviendas sigue siendo escasa, la vivienda asequible está "extinta", la oferta de vivienda social y de bajos ingresos está disminuyendo, y casi no hay oferta nueva en Hanoi y Ho Chi Minh. Los precios de la vivienda son altos y la mayoría de las personas con ingresos bajos y medios que necesitan una vivienda real no pueden permitirse comprar una casa.

Ante señales inusuales en el mercado inmobiliario, en los próximos días el Primer Ministro se reunirá con corporaciones y grupos del sector inmobiliario para discutir soluciones que faciliten el mercado.

Según el informe que analiza la estructura de costos, el precio de venta y las razones del aumento de los precios de los inmuebles enviado recientemente por el Ministerio de Construcción a la Oficina de Gobierno (18 de septiembre), la oferta de vivienda en el país está disminuyendo seriamente. En el segundo trimestre de 2024 se completaron solo 9 proyectos de vivienda, con una escala de aproximadamente 6.000 apartamentos, casas unifamiliares y casas adosadas puestas en uso. Y si contamos el primer semestre de este año, la oferta de viviendas terminadas sólo alcanzó unos 9.000 apartamentos, casas unifamiliares y adosados. El número de nuevos proyectos de vivienda con licencia es de sólo unas 20.000 unidades.

La escasez de viviendas y terrenos en Hanoi desde finales de 2023 ha hecho subir rápidamente los precios de la vivienda. Algunos proyectos de apartamentos de lujo en el área de West Lake que han abierto sus puertas a la venta tienen precios iniciales de venta de más de 100 millones de VND/m2. Mientras tanto, la superárea urbana Vinhomes Co Loa acaba de lanzar casas adosadas con precios de más de 300 millones de VND/m2. Cabe destacar que los terrenos subastados en aldeas rurales y distritos suburbanos de Hanoi, como Hoai Duc, Thanh Oai, Phuc Tho, a 30-40 kilómetros del centro de la ciudad, también se incrementaron a más de 100 millones de VND/m2.

Ministerio de Construcción identifica causas y soluciones para reducir precios de vivienda

4 razones del aumento de los precios de la vivienda:

1. Los costos de la tierra aumentan de acuerdo con la nueva lista de precios de la tierra, las subastas de tierras son muchas veces más altas que el precio inicial, lo que aumenta el nivel de precios de la tierra.

2. El fenómeno de la “creación de precios virtuales y su inflación” por parte de especuladores y particulares que ejercen la intermediación inmobiliaria.

3. Falta de oferta inmobiliaria y de vivienda para satisfacer las necesidades de la mayoría de las personas con ingresos bajos y medios.

4. Las recientes fluctuaciones económicas relacionadas con los mercados de acciones, bonos y oro han provocado un fuerte flujo de dinero hacia el sector inmobiliario en busca de un refugio seguro.

6 soluciones para reducir los precios de la vivienda:

1. Eliminar dificultades en los procedimientos y la legalidad, aumentar la oferta del mercado, promover un desarrollo seguro y sostenible del mercado.

2. Rectificar el trabajo de subastas de tierras, perfeccionar las regulaciones sobre las subastas de tierras en el sentido de aumentar los depósitos, determinar precios iniciales más cercanos a la realidad, acortar el tiempo para pagar las ganancias de las subastas y limitar a los postores con fines especulativos.

3. Investigar y proponer políticas fiscales para las personas que poseen muchas casas y terrenos para limitar la especulación.

4. Disponer de soluciones y medidas para limitar los impactos negativos de la emisión de nuevas listas de precios de tierras de acuerdo a la Ley de Tierras de 2024.

5. Modelo piloto de centro de transacciones de derechos de propiedad inmobiliaria y de uso de suelo gestionado por el Estado.

6. Fortalecer la inspección y el examen de la organización de subastas de derechos de uso de tierras, licitaciones para proyectos que utilizan tierras, gestionar eficazmente las actividades comerciales de servicios inmobiliarios, los pisos de negociación de bienes raíces y las actividades de corretaje.

Viviendas de bajos ingresos en países vecinos

Según informó el periódico Nation (Tailandia) a principios de abril, el Secretario General de la Junta de Inversiones de Tailandia (BOI), Narit Therdsteerasukdi, dijo que los incentivos fiscales para la vivienda fueron aprobados por la junta desde el 15 de marzo. Estos incentivos son parte de la tercera fase de un proyecto para proporcionar préstamos para apoyar a las personas de bajos ingresos para comprar casas individuales y condominios, lanzado por el Banco de Vivienda del Gobierno de Tailandia (GHB).

Actualmente, el programa de apoyo fiscal sólo se aplica a viviendas con una superficie mínima de 70 metros cuadrados, para casas individuales y apartamentos con una superficie construida de al menos 24 metros cuadrados. Según el Sr. Therdsteerasukdi, BOI ha apoyado proyectos de vivienda para trabajadores de bajos ingresos desde 1993. De los cuales, BOI ha participado en la provisión de 44 proyectos de apartamentos con 34.900 apartamentos en las provincias de la capital Bangkok, Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom y Chonburi.

El gobierno de Malasia anunció el 17 de septiembre que lanzará al menos 23 nuevos proyectos de vivienda asequible a través del Programa de Vivienda Popular (PPR) en todo el país, según la Agencia de Noticias Bernama. El viceministro de Vivienda y Gobierno Local (KPKT), Datuk Aiman ​​​​Athirah Sabu, dijo que hasta septiembre de 2024, el gobierno de Malasia ha completado 166 proyectos de vivienda asequible, con 104.081 unidades para trabajadores de bajos ingresos y continúa construyendo 16 proyectos más.

Las casas dentro del proyecto PPR tienen un precio de entre 45.000 y 60.000 ringgit (entre 10.700 y más de 14.000 dólares) por unidad. Los proyectos futuros se integrarán con nuevas comodidades, ayudando a mejorar la calidad de vida de los residentes.

Fuente: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm