Prohibición de subdivisión y venta de terrenos: El mercado inmobiliario se desarrolla de manera más saludable

Se espera que a partir del 1 de agosto de 2024 entre en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada). En el cual se aplicará la prohibición de fraccionamiento y venta de terrenos en 105 ciudades y localidades, un incremento de 81 unidades respecto a la normativa actual. En el difícil contexto del mercado inmobiliario, ¿estas nuevas regulaciones complicarán la situación?

Terreno en venta en la comuna de An Phu Tay, distrito de Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Riesgo de escasez y aumento de precios

Según el Sr. Nguyen Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de la Vivienda del Ministerio de Construcción, el terreno es siempre el segmento con mayor demanda y el más comercializado entre todas las transacciones inmobiliarias. En el primer trimestre de 2024, en todo el país se registraron 97.659 transacciones exitosas de terrenos, casi 3 veces el volumen de transacciones del segmento de departamentos y casas unifamiliares. La realidad también demuestra que en los últimos 15 años el mercado inmobiliario se ha visto sacudido en numerosas ocasiones por la fiebre del suelo.

El profesor Dr. Dang Hung Vo comentó que las regulaciones incoherentes de la Ley de Tierras de 2013 son la razón por la cual la subdivisión y venta de tierras son explotadas y crean continuamente fiebre. El pico de la fiebre de la tierra se produjo en el período 2020-2022, cuando se anunciaron muchos tipos de planificación desde el nivel central hasta el local, se invirtió mucho en infraestructura de transporte urbano y se recurrieron a los trucos de los corredores de tierras para inflar los precios de las tierras.

Con muchas medidas drásticas por parte del Gobierno y los ministerios pertinentes, a finales de 2022 la fiebre se había calmado. Sin embargo, el mercado ha caído en otro estado extremo cuando el segmento de terrenos prácticamente se ha congelado en muchas localidades en los últimos dos años. Según las estadísticas del Ministerio de Construcción, el inventario de inmuebles en proyectos en el primer trimestre de 2024 es de aproximadamente 23,029 unidades, de las cuales el inventario se encuentra principalmente en el segmento inmobiliario de vivienda individual y terrenos de proyectos, con 10,855 terrenos solo.

El Ministerio de Construcción actualmente no tiene datos específicos sobre el número de proyectos de subdivisión y venta de terrenos abandonados, pero solo con regresar a las localidades que experimentaron una fiebre de tierras hace dos años, uno puede ver la situación sombría en estas áreas. Por lo general, en el Sudeste, en las regiones del Altiplano Central, en la región Central o en la región Norte, muchos proyectos están paralizados. Mucha gente ha comprado terrenos a precios altos, ahora no es fácil "escapar" porque no hay transacciones en el mercado.

Dificultades a corto plazo, sostenibilidad a largo plazo

Aunque se cree que el mercado inmobiliario se verá algo afectado por la regulación que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos, los expertos aún son optimistas de que en el largo plazo el mercado puede desarrollarse de manera más saludable. Según el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, la nueva regulación es como un "filtro" que ayuda a eliminar a los inversores que sólo piden terrenos para proyectos y luego dividen y venden parcelas, lo que no aporta eficiencia económica al país; Prevenir que la situación de tierras especulativas sea abandonada y el dinero de la gente permanezca muerto en la tierra, lo que conduce a un gran daño a la economía.

Sobre las preocupaciones de que la regulación que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos afecte los derechos de las personas, un representante del Ministerio de Construcción afirmó que las nuevas regulaciones solo afectan a los inversionistas que utilizan capital privado para invertir en el sector inmobiliario, no afectando los proyectos estatales para desarrollar fondos de tierras, el presupuesto estatal gasta dinero para limpiar terrenos, organiza subastas para que la gente compre para construir casas y satisface la necesidad de vivienda en condiciones de crecimiento natural de la población. La nueva regulación tampoco afecta la capacidad de las personas con derechos legales de uso de la tierra para separar parcelas de tierra con el propósito de darlas, donarlas, heredarlas o transferirlas a otros.

Desde la perspectiva de los desarrolladores de proyectos inmobiliarios, las empresas creen que puede ser difícil en el corto plazo, pero estable en el largo plazo. El Sr. Vo Hong Thang, Director de Inversiones del Grupo DKRA, informó que el número de subdivisiones de terrenos en venta en áreas urbanas de tipo II y III ha estado en auge en los últimos años. Por lo tanto, el endurecimiento de la subdivisión según la nueva normativa de la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) afectará a todo el mercado de norte a sur, estando el 90% de los inversores afectados en las ciudades de tipo II y III. De hecho, la subdivisión y venta de tierras puede fácilmente dar lugar a que se aprovechen de las personas. Muchos inversionistas con poca capacidad financiera han aprovechado las políticas para acumular tierras, talarlas, construir infraestructura deficiente y luego venderlas a precios elevados a particulares y especuladores para ganar dinero. Esta es la causa fundamental de la inflación de precios, que genera una "fiebre del suelo" y ocasiona riesgos para el mercado inmobiliario. Por lo tanto, se espera que el endurecimiento de la subdivisión y venta de terrenos contribuya a "seleccionar" a los inversores y a formar empresas inmobiliarias profesionales.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Van Hau, Director General de Asian Holdings Real Estate JSC, dijo: La prohibición de dividir y vender terrenos en áreas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III tiene un gran impacto en la estructura de los segmentos de productos inmobiliarios. La cantidad de productos de tierra provenientes de la subdivisión en el próximo período disminuirá y la escasa oferta provocará que los precios de la tierra aumenten. Sin embargo, a largo plazo, esto ayudará a que el mercado se desarrolle de forma más saludable y hará que la planificación urbana sea más sistemática.

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula que los derechos de uso de la tierra no pueden transferirse a personas que construyan casas por sí mismas, dividan parcelas de tierra para la venta en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas especiales, tipo I, II y III, y estén sujetas a subastas de derechos de uso de la tierra para invertir en proyectos de construcción de viviendas de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras. Según el Ministerio de Construcción, el país tiene dos áreas urbanas especiales: Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh; 22 ciudades tipo I; 36 ciudades de tipo II; 45 ciudades tipo III.

MINH DUY-DUC TRUNG

Fuente: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html