¿Puede la prohibición de subdivisiones y venta de terrenos controlar el mercado inmobiliario?

Los expertos dicen que a corto plazo, prohibir la subdivisión y venta de terrenos provocará una escasez de oferta en el mercado, pero se estabilizará a largo plazo.

Según el nuevo proyecto de ley aprobado por la Asamblea Nacional, tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario: la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, entrarán en vigor el 1 de agosto de 2024. Esta fecha es cinco meses anterior a la previamente acordada, el 1 de enero de 2025. Se espera que esto impulse la pronta estabilización y desarrollo del mercado inmobiliario.

En consecuencia, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas de clase especial, tipo I, II y III. Así, la nueva normativa no permitirá la subdivisión y venta de terrenos en un total de 105 ciudades y municipios a nivel nacional; aumentar 81 ciudades y localidades respecto a la normativa actual. Esta normativa sólo aplica a proyectos inmobiliarios, no a terrenos personales ni a hogares que necesiten separar parcelas con el propósito de cederlas, heredarlas o transferirlas a otros.

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas de clase especial, tipo I, II y III. Foto: Le Toan

Para poner en práctica la Ley de Tierras de 2024, a partir del 31 de octubre el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió una decisión sobre la división de tierras (Decisión 100) que permite que los hogares y las personas con tierras que cumplan las condiciones sean divididas. Además, para hacer realidad la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh acaba de emitir la Decisión No. 83 sobre la prohibición de que los proyectos inmobiliarios que hayan completado inversiones en infraestructura dividan y vendan parcelas de tierra.

En consecuencia, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh decidió "prohibir la subdivisión y venta de terrenos en toda el área, incluidos cinco distritos suburbanos, excepto los terrenos reservados para el reasentamiento; para los proyectos de vivienda, los inversores deben completar la construcción antes de que se les permita la transferencia".

Respecto a este tema, han surgido muchas opiniones porque consideran que tales regulaciones son contrarias a la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y enfatizan que la regulación que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos puede traer beneficios a largo plazo, pero en la actualidad no parece realmente adecuada cuando el mercado acaba de pasar por un período difícil, la gente está menos interesada en los terrenos, por lo que este mercado se ha estancado.

Sin embargo, algunos expertos coinciden y dicen que la regulación del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos como se describe anteriormente es apropiada y está completamente dentro de su autoridad de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023.

Al compartir sus puntos de vista sobre este tema, el abogado Tran Xuan Tien, director de la oficina legal Dong Doi, dijo que, de hecho, recientemente, en muchos lugares, ha habido una división y separación generalizada de tierras, lo que ha llevado a consecuencias de inflación de precios, acaparamiento de tierras y abandono de tierras. Muchas localidades han prohibido esta actividad al notar desarrollos inusuales.

En este sentido, el abogado Tien afirmó que la prohibición de proyectos de subdivisión y venta de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh puede causar inicialmente una escasez de oferta de terrenos, pero a largo plazo, la nueva regulación ayudará a resolver muchos problemas relacionados con la subdivisión y separación indiscriminada de terrenos, reducirá la situación de personas que construyen ilegalmente y reducirá los riesgos legales al realizar transacciones con este tipo de terrenos.

Hablando con el periódico Cong Thuong, el Sr. Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, dijo que la decisión de la ciudad de Ho Chi Minh de prohibir la subdivisión y venta de terrenos en toda la ciudad, a excepción de los proyectos de reasentamiento que utilizan terrenos, es una decisión correcta, consistente con la mejora de la calidad de la urbanización y la reducción de la acumulación de dinero ocioso de las personas en terrenos sin vivienda.

Según los expertos, la demanda de suelo es siempre muy alta pero en el mercado falta oferta de proyectos oficiales. Además, muchos especuladores han aprovechado la oportunidad de competir para inflar los precios, haciendo subir los precios de los inmuebles y provocando caos en el mercado. Al mismo tiempo, recolectan tierras, las dividen en parcelas e incluso les ponen el mismo nombre que a los proyectos legítimos para atraer compradores y vendedores.

Por lo tanto, es necesario restringir la subdivisión y venta de terrenos para limitar la especulación, ya que el terreno debe usarse para construir viviendas antes de su venta, lo que aumenta el valor total del producto. A largo plazo, restringir la subdivisión y venta de terrenos ayudará al mercado a desarrollarse de forma transparente y sostenible, evitará la especulación y limitará el desperdicio de terrenos, afirmó el Sr. Vo.

Coincidiendo con el punto de vista anterior, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que la nueva regulación ayudará a eliminar a los inversores que sólo solicitan terrenos para proyectos y luego dividen la tierra en parcelas para la venta, lo que no aporta eficiencia económica al país.

La nueva ley ha regulado estrictamente la división y venta de terrenos para inversores, pero las actividades de división de terrenos y la inflación de precios basada en infraestructura aún requieren una gestión más estricta. Por consiguiente, la implementación de la Ley de Tierras de 2024 y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 debe ser más clara y detallada para eliminar la inflación de precios de terrenos virtuales, señaló el Sr. Dinh.

Fuente: https://congthuong.vn/cam-phan-lo-ban-nen-co-kiem-soat-duoc-thi-truong-bat-dong-san-358831.html