“Tomando el pulso” al mercado inmobiliario de Hanoi

Al comentar el mercado inmobiliario de la capital a finales de año, los observadores dicen que los apartamentos siguen siendo el segmento que lidera el flujo de caja. Además, los tipos de inversión orientados a la inversión, como la tierra, pronto resurgirán.

El segmento con demanda real sigue caliente

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com, recientemente, los apartamentos han sido el tipo de propiedad líder durante el período de recuperación del mercado. Sin embargo, cuando el mercado entre en una fase estable, los apartamentos tendrán que ceder su posición de "estrella" a otros segmentos.

“En ciclos anteriores, cuando el mercado pasó a una fase de desarrollo estable, con una inversión de 100 VND, los apartamentos solo generaban 136 VND, pero con terrenos, se obtenían hasta 300 VND”, compartió el Sr. Quoc Anh.

La visualización anterior muestra que, en las diferentes etapas del mercado, los apartamentos, aunque tienen buenos márgenes de ganancia, no son el tipo de inversión más atractivo. Si el mercado actual funciona según las reglas de los ciclos anteriores, entonces, después del sobrecalentamiento, los departamentos se moverán lateralmente y crecerán más lentamente que otros segmentos.

EL SECTOR INMOBILIARIO EN LAS PROVINCIAS VECINAS DE HANOI ESTÁ CADA VEZ MÁS DE MODA

No son sólo los distritos suburbanos de Hanoi, el mercado inmobiliario en las provincias que rodean la capital también está en el punto de mira de muchos inversores. El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes, señaló la razón: como el precio de los bienes raíces en el centro de la ciudad es demasiado alto, muchos inversores están redirigiendo su flujo de efectivo a las provincias y ciudades vecinas.

El mercado en las provincias que rodean Hanói muestra signos positivos de recuperación, con muchas zonas que superan los niveles de precios anteriores. Actualmente, los inversores se centran en el sector inmobiliario en torno a dos ejes económicos: Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc y Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Todas estas zonas ofrecen un amplio potencial de desarrollo, buena infraestructura vial y están cerca de parques industriales, informó el Sr. Chung.

El Sr. Quoc Anh predice que dentro del próximo año, los apartamentos seguirán siendo un punto brillante en el mercado, otros segmentos como las casas privadas y las casas adosadas estarán más de moda desde principios del próximo año. Los tipos orientados a la inversión verán un aumento constante en el volumen de transacciones a partir de mediados de 2025.

El Sr. Nguyen Thac Cuong, subdirector general de Mai Viet Land, también dijo que los bienes raíces que satisfacen las necesidades inmobiliarias se están vendiendo actualmente a precios muy altos y no hay señales de desaceleración en el futuro cercano. Desde ahora y hasta la primera mitad del próximo año, los segmentos que generan flujo de caja, como los apartamentos y las villas en el centro de la ciudad, seguirán liderando la recuperación del mercado.

Del mismo modo, el Sr. Le Dinh Chung, director general de SGO Homes, comentó que desde ahora hasta 2025, el precio de las casas y apartamentos privados seguirá aumentando, pero a un ritmo moderado, en lugar de aumentar drásticamente como a principios de 2024.

Desde otra perspectiva, el Sr. Phan Le Thanh Long, CEO de AFA Group, cofundador de la Comunidad de Asesores Financieros de Vietnam (VWA), analizó que el nivel de precios de los apartamentos en Hanoi se restablecerá para equilibrarse con los ingresos de las personas. Sin embargo, esto sólo ocurrirá realmente si en los próximos cinco años el número de proyectos de vivienda social en la capital es suficiente para satisfacer las necesidades de la gente.

Advertencia al invertir en bienes raíces suburbanos

A juzgar por lo sucedido en ciclos anteriores, todavía no es el momento de aterrizar. Sin embargo, la realidad refleja lo contrario, ya que el segmento de suelo residencial ha sido continuamente demandado desde el primer semestre de este año. En muchos lugares hay aumentos de precios “inimaginables”.

Al explicar este fenómeno, el Sr. Le Dinh Chung dijo que se trata simplemente de fiebres locales. Cuando los inversores no pueden comprar apartamentos por falta de nuevos proyectos, recurren al terreno. Además, esto también se debe a que muchos ayuntamientos no fijan un precio de salida elevado al subastar terrenos.

Las recientes subastas de terrenos en los suburbios han atraído mucha atención de los inversores debido a que el precio inicial y el depósito requerido son relativamente bajos (el precio inicial de muchos lotes es inferior a 10 millones de VND/m²). Esto también representa una laguna legal para los inversores especulativos. Esto ha tenido consecuencias negativas, elevando el precio de los terrenos a un nivel excesivo, comentó el Sr. Chung sobre la evolución reciente del mercado inmobiliario.

Según el Sr. TN, una persona que participó en subastas de tierras en los distritos de Thanh Oai y Hoai Duc, en el futuro los grupos de "cazadores de tierras" no se atreverán a ofertar tan alto como antes. Porque si se fija un precio muy alto para ganar la subasta, esos terrenos serán muy difíciles de liquidar.

El caso de la confiscación del depósito de 55/68 terrenos en la comuna de Thanh Cao (distrito de Thanh Oai) es una inversión fallida de estos grupos, quienes calcularon mal el mercado. El precio del terreno era demasiado alto, lo que dificultó a los intermediarios venderlo a un precio superior, y finalmente tuvieron que confiscar el depósito. Se puede decir que perdieron capital en la operación en Thanh Oai, dijo el Sr. TN afirmó.

Según el Sr. TN, los bienes inmuebles en los suburbios de Hanoi superan su valor real muchas veces. En la comuna de Tien Yen (distrito de Hoai Duc), donde tuvo lugar la subasta, hay casas en callejones con terrenos valorados en 133 millones de VND/m2, precio que fue "inflado" a 60 - 70 millones de VND/m2, tan caro como el precio de los apartamentos en el centro de la ciudad.

El mercado inmobiliario en las afueras no es un lugar para inversores novatos. En caso de caída del mercado, las casas y terrenos en el centro de la ciudad solo necesitan reducir una pérdida de alrededor del 30% para encontrar compradores, pero en las afueras, incluso si los inversores reducen el precio un 50%, seguirá siendo difícil venderlos, advirtió el Sr. TN.

El Sr. Nguyen Quoc Anh también tiene comentarios similares. Según él, segmentos de inversión como el terreno, aunque sus precios pueden duplicarse o triplicarse al cabo de unos años, tienen una liquidez relativamente limitada y los precios pueden permanecer estables durante mucho tiempo cuando el mercado se desacelera.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html