5 casos tienen derecho a "reclamar" tierras vendidas mediante papel manuscrito

(Dan Tri) - Hay 5 casos en los que el transferente puede recuperar los derechos de uso de la tierra y devolver el dinero al cesionario sin violar la ley.

La venta y compra (transferencia) de tierras mediante documento manuscrito es una transacción de transferencia de derechos de uso de tierras, pero el contrato no está notariado ni certificado de acuerdo con la ley. Anteriormente, esta forma de transacción era relativamente popular. Por diversas razones, el cedente desea recuperar los derechos de uso de la tierra y devolver el dinero al cesionario.

Para que sea eficaz, este acto civil debe ser acordado con el cesionario o solicitar al Tribunal que lo declare nulo.

De conformidad con el Código Civil de 2015 y la Ley de Tierras de 2024, existen los siguientes casos en los que la tierra comprada y vendida puede reclamarse mediante documentos escritos a mano.

Transacciones posteriores al 1 de agosto

La cláusula 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024 establece que los contratos de transmisión, donación, hipoteca y aportación de capital que utilicen derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y bienes afectos a la tierra deben ser notariados o certificados, salvo el caso especificado en el punto b de esta cláusula.

En consecuencia, sólo en los casos en que uno o más transmitentes sean organizaciones empresariales inmobiliarias no están obligadas a notarizar ni autenticar.

Por lo tanto, la transferencia de derechos de uso de tierras mediante documento manuscrito solo es válida si la transferencia se realiza antes del 1 de agosto. En caso de que la transacción se realice mediante documento manuscrito después del 1 de agosto, no es legalmente válida.

No elegible para transferencia

Para la parte que transfiere los derechos de uso de la tierra, la cláusula 1 del artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que las organizaciones, hogares e individuos tienen derecho a transferir los derechos de uso de la tierra cuando cumplen las siguientes condiciones:

- Tener certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros bienes afectos a la tierra, excepto en los siguientes casos: Herencia de derechos de uso de la tierra, conversión de tierras agrícolas al consolidar tierras, intercambio de parcelas, donación de derechos de uso de la tierra al Estado o la comunidad; Las organizaciones económicas con inversión extranjera reciben transferencias de proyectos inmobiliarios de conformidad con las disposiciones de la ley sobre negocios inmobiliarios;

- Los hogares individuales a los que no se les ha concedido un libro rojo pero son elegibles para uno pueden transferir derechos de uso de la tierra, arrendar, subarrendar derechos de uso de la tierra y contribuir con capital utilizando derechos de uso de la tierra para llevar a cabo proyectos.

- La tierra no presenta ninguna controversia o la controversia ha sido resuelta por un organismo estatal competente, una sentencia o decisión judicial, una decisión o laudo arbitral que haya entrado en vigor legalmente;

- Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a embargo ni a otras medidas para asegurar la ejecución de sentencias de acuerdo con lo dispuesto en la ley sobre ejecución de sentencias civiles;

- Durante el período de utilización del suelo;

- Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a las medidas de emergencia temporales prescritas por la ley.

Por tanto, si sólo se cumple una de las condiciones anteriores, se tiene derecho a solicitar al Tribunal que declare inválida la transferencia (lo más habitual es que se trate de un terreno sin certificado).

El cesionario no debe encontrarse en un caso en el cual la transferencia no esté permitida. Por ejemplo, a las personas que no producen directamente productos agrícolas no se les permite recibir transferencias de tierras para el cultivo de arroz.

Modelo de certificado de derechos de uso de la tierra (Foto: IT).

Sin el consentimiento de los miembros

Después de que se promulgó la Ley de Tierras de 2024 y entró en vigor el 1 de agosto, las cuestiones relacionadas con los certificados de derechos de uso de la tierra (libros rojos) han recibido mucha atención. Uno de los cambios de esta ley es que ya no se reconocen los libros rojos emitidos a los hogares.

La cláusula 4 del artículo 256 de la Ley de Tierras de 2024 establece claramente que el certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados a la tierra emitidos a los representantes del hogar antes del 1 de agosto, si los miembros que comparten los derechos de uso de la tierra del hogar tienen una necesidad, se emitirá un nuevo certificado y se registrarán completamente los nombres de los miembros que comparten los derechos de uso de la tierra.

La determinación de los miembros que comparten el derecho a usar la tierra de un hogar de registrar sus nombres en el certificado de derecho de uso de la tierra es acordada por estos miembros y son responsables ante la ley.

De hecho, es bastante común que una persona de un hogar (anteriormente el jefe de familia) transfiera arbitrariamente tierras a otra persona sin el consentimiento escrito notariado o certificado según lo prescrito por los otros miembros del hogar que utilizan la tierra.

La cláusula 5, artículo 14 de la Circular 02/2015 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente estipula que la persona cuyo nombre figura en el certificado o la persona autorizada de acuerdo con las disposiciones de la ley civil solo puede firmar contratos o documentos de transacción sobre derechos de uso de la tierra y propiedad de activos afectos a la tierra cuando los miembros del hogar que utiliza la tierra hayan acordado por escrito y dicho documento haya sido notariado o autenticado de acuerdo con las disposiciones de la ley.

En consecuencia, si no existe un consentimiento escrito de los miembros que comparten los derechos de uso de la tierra, notariado o certificado, para transferir la tierra del hogar a otra persona, el otro miembro tiene derecho a recuperar sus derechos de uso de la tierra.

Transferencia arbitraria de bienes comunes entre marido y mujer

De acuerdo con la cláusula 2 del artículo 35 de la Ley de Matrimonio y Familia de 2014, la transferencia de bienes inmuebles que sean propiedad común del marido y la mujer debe contar con el consentimiento por escrito. En caso de que el marido y la mujer transfieran arbitrariamente, la otra parte tiene derecho a solicitar al tribunal que declare nula la transacción.

Contrato no notariado ni autenticado

La Ley de Tierras de 2024 estipula que los contratos de transmisión de bienes inmuebles deben ser notariados o certificados. Es decir, si el contrato no está notariado o certificado conforme a lo prescrito por la ley, la transmisión es nula, salvo lo dispuesto en la cláusula 2 del artículo 129 del Código Civil de 2015.

Es decir, sólo existe derecho a recurso si una o más partes no han cumplido al menos dos tercios de las obligaciones de la transacción. En caso de que el terreno sea elegible para ser transferido y el cesionario haya pagado al menos 2/3 del monto acordado, no es necesario solicitar al Tribunal que declare el terreno inválido debido a violación de la forma para recuperarlo.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm