Der entscheidende Faktor für den Erfolg oder Misserfolg der zweiten Grundsteuerpolitik

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Die Immobilienpreise in Vietnam „tanzen“ nicht nur auf dem Markt, sie „verändern“ sich auch auf dem Papier und in den Büchern. Stimmen die Zahlen nicht, wird die Besteuerung der Zweitimmobilie schwer durchzusetzen sein.

Immer mehr Menschen besitzen Zweitwohnungen, diese werden jedoch nicht besteuert (Symbolfoto)

Immer mehr Menschen besitzen einen Zweitwohnsitz. (illustratives Bild)

Vorzeitiger Aufbau einer nationalen Datenbank zum Thema Immobilien

Zur zweiten Grundsteuer gibt es noch viele Meinungen hinsichtlich Steuersätzen, anwendbaren Themen, Einflussmöglichkeiten... Allerdings gibt es einen Punkt, über den sich die meisten Unternehmen und Experten einig sind: die Notwendigkeit einer nationalen Datenbank zum Immobilienmarkt. Dieser Faktor wird über Erfolg oder Misserfolg der Steuerpolitik entscheiden und muss Priorität haben.

TS. Tran Xuan Luong (National Economics University) bekräftigte, dass die Steuerpolitik ohne ein marktbasiertes Datenbanksystem wirkungslos sei und sogar zu sozialem Ungleichgewicht und Instabilität führen könne.

„Transparente Daten des Staates werden die Grundlage für eine objektive und genaue Immobilienbewertung sein, auf deren Grundlage die neuen Steuern die richtigen Akteure ansprechen und das Ziel einer Marktregulierung erreichen werden“, äußerte Herr Luong seine Meinung.

Dieser Experte betonte außerdem, dass ein Land, das seine Wirtschaft steuern wolle, über ein Datenbanksystem mit Informationen zu den Einkommen und Vermögenswerten der Bevölkerung verfügen müsse. Dies ist etwas, was weltweit schon seit langer Zeit umgesetzt wird.

Der Aufbau einer nationalen Datenbasis zum Immobilienmarkt wird über Erfolg oder Misserfolg der zweiten Immobiliensteuerpolitik entscheiden.

„Zur Realisierung eines bundesweiten Datenbanksystems zum Immobilienmarkt bedarf es der gleichzeitigen Beteiligung vieler Ministerien und Zweigstellen. Dies liegt nicht nur in der Verantwortung des Bauministeriums, sondern ist auch die Aufgabe des Allgemeinen Statistikamts (Ministerium für Planung und Investitionen), des Finanzministeriums, des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt …“, fügte Herr Luong hinzu.

TS. Auch Nguyen Tri Hieu, Direktor des Instituts für Forschung und Entwicklung der globalen Finanz- und Immobilienmärkte, sagte, dass die Immobilienbewertung in Vietnam noch immer viele Mängel aufweise. Ohne einen Standardpreis ist eine Besteuerung nahezu unmöglich.

Ebenso erklärte Herr Tran Vu, Vertriebsleiter der DHCONS Construction Joint Stock Company, dass die oberste Priorität, die Ministerien und Zweigstellen umsetzen müssten, der Aufbau eines nationalen Datenbanksystems für den Immobilienmarkt sei. Sie hat nicht nur Auswirkungen auf die Steuerpolitik, sondern bestimmt maßgeblich die Umsetzbarkeit einer Reihe weiterer Regelungen, unter anderem der Grundstückspreislisten – ein „Problem“, das der Immobilienbranche Kopfzerbrechen bereitet.

„Die bundesweite Datenbank zum Immobilienmarkt kann als ‚Jahrhundertprojekt‘ bezeichnet werden. Wenn dies abgeschlossen ist, wird Vietnam eines der wenigen südostasiatischen Länder sein, das dies tut“, bekräftigte Herr Tran Vu.

Schwierigkeiten bei der Datenerfassung

Laut Herrn Nguyen Tri Hieu sind in Vietnam der Hauskaufpreis im Vertrag und der tatsächliche Transaktionspreis zwei verschiedene Zahlen, „wie Himmel und Erde“. Dies steht im krassen Gegensatz zu den USA, wo es fast unmöglich ist, Preisinformationen zu „fälschen“.

„Wenn Amerikaner einen Eigenheimkredit aufnehmen, prüfen Versicherungsgesellschaften und Gutachter gründlich die Rechtmäßigkeit und den Wert der Immobilie. Die Daten werden dann vor der Auszahlung zur weiteren Überprüfung an die Bank übermittelt. Da die Immobilienpreise so viele Filter durchlaufen, ist es sehr schwierig, falsche Angaben zu machen“, sagte Herr Hieu.

Wenn jemand mit freiem Geld ein Haus kauft, muss er dies dem Finanzamt melden. Diese Einheit schickt jemanden, der den Wert der Immobilie neu ermittelt, um sicherzustellen, dass die Steuern korrekt und vollständig bezahlt werden.

Grundsätzlich gibt es bei Immobilientransaktionen in den USA immer eine dritte Partei, die den Wert selbstständig erfasst und ermittelt. Dies verhindert Preisbetrug und hilft, Informationen für das nationale Datenbanksystem zu aktualisieren.

In Vietnam stellt das Sammeln von Marktinformationen, insbesondere Preisen, die größte Herausforderung bei der Vervollständigung der nationalen Datenbank dar. Selbst Unternehmen mit langjähriger Erfahrung in der Grundstücksbewertung tun sich damit schwer.

Herr Ngo Gia Cuong, Direktor der Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), erzählte eine wahre Geschichte und sagte, dass auf dem Sekundärmarkt die meisten im Vertrag angegebenen Preise immer niedriger seien als der tatsächliche Wert und niedriger als die Preisliste für das Grundstück. Auf diese Weise können Verkäufer ihre finanziellen Verpflichtungen, insbesondere die Einkommensteuer, reduzieren.

Dabei sind die im Vertrag aufgeführten Zahlen meist nur „virtuell“. Als Quellen für die Erhebung und Bereitstellung von Marktinformationen bleiben nur wenige Kanäle, wie etwa das Grundbuchamt. Einheit, Organisation, die eine Auktion für Landnutzungsrechte durchführt; Vermögensauktionseinheit, Organisation; Handelssaal, Immobiliengeschäft...

Tatsächlich sind Auskünfte zu Immobilienpreisen nur beim Grundbuchamt erhältlich. Allerdings verfügen diese Einheiten nicht über digitalisierte Daten, sodass die Suche größtenteils manuell erfolgt und das Personal meist über erfahrene Mitarbeiter verfügt. Daher ist die Bearbeitung sehr zeitaufwändig und fehleranfällig.

Herr Vo Anh Tuan, stellvertretender Direktor der Abteilung für Grundbuch- und Informationsdaten (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), sagte, dass die von der Zentralregierung aufgebaute Grundstücksdatenbank ab September 2024 vier Komponentendaten enthalten werde, darunter Daten zum Grundstückspreisrahmen. Was die Kommunen betrifft, haben derzeit lediglich 300 von 705 Einheiten auf Bezirksebene den Aufbau einer Datenbank zu Grundstückspreisen abgeschlossen.

In seinem Kommentar zum Fortschritt des Aufbaus einer landesweiten Landdatenbank erklärte Herr Tuan, dass das Informationssystem noch nicht fertiggestellt sei und nicht den Anforderungen der Regierung entspreche.

Zuvor hatte die Regierung die Resolution Nr. 37/NQ-CP erlassen, in der das Ziel formuliert wurde, den Aufbau einer digitalen Datenbank und eines nationalen Landinformationssystems, das zentralisiert, einheitlich, synchron, vielseitig einsetzbar und vernetzt ist, bis 2025 abzuschließen.

Eine zweite Grundsteuer würde zum Aufbau eines gesunden, stabilen und transparenten Marktes beitragen. Dies ist schwierig, aber nicht unmöglich, wenn die Grundlage auf einer nationalen Datenbank aufbaut.

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