Besteuerung von Immobilienverkäufen nach der Haltedauer: Können Spekulationen eingeschränkt werden?

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Der Grund hierfür liegt darin, dass Vietnams derzeitige Einkommensteuerpolitik laut Finanzministerium keine Unterscheidung nach der Besitzdauer der Immobilie durch den Übertragenden vorsieht.

Notwendig, aber vorsichtig

Experten zufolge könnte dieser Vorschlag, wenn er angenommen wird, Anreize für Privatpersonen schaffen, Immobilien langfristig zu halten, statt kurzfristig auf Gewinn zu spekulieren. Dies trägt zur Stabilisierung des Immobilienmarktes bei, verringert das Risiko von „Blasen“ und sichert eine nachhaltige Wohnraumversorgung.

Darüber hinaus können die Steuereinnahmen aus kurzfristigen Transaktionen, insbesondere im Kontext eines lebhaften Immobilienmarktes, gesteigert und so zum Staatshaushalt beigetragen werden.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler, analysierte: Die Besteuerung persönlicher Einkünfte aus Immobilientransaktionen auf Grundlage der Besitzdauer wird eine Lösung sein, um Spekulationen vorzubeugen, den Immobilienmarkt zu regulieren und dadurch die Immobilienpreise stabiler zu halten, insbesondere in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt …

„ Die Immobilienbesteuerung kann nicht ignoriert werden, da es schwierig ist, den Immobilienmarkt zu stabilisieren. Die Besteuerung zielt in erster Linie auf diejenigen ab, die Vermögen anhäufen, und nicht auf diejenigen, die Immobilien zu Wohn-, Produktions- und Geschäftszwecken kaufen. Sie trägt dazu bei, die Haushaltseinnahmen zu erhöhen und den Markt zu regulieren“, sagte Herr Dinh.

Darüber hinaus sei das Phänomen der Spekulation und des Hortens von Waren angesichts des knappen Angebots, um auf Preiserhöhungen zu warten und hohe Gewinne zu erzielen, weit verbreitet, so Herr Dinh. Daher ist es sinnvoll, Immobilien zu besteuern.

Experten betonen jedoch auch, dass bei der Umsetzung viele Faktoren berücksichtigt werden müssen.

Laut Savills Vietnam sind zur Umsetzung einer haltezeitbasierten Immobilienbesteuerung insbesondere zahlreiche technische Lösungen erforderlich, wie etwa die Berechnung der Investitionskosten für die technische Infrastruktur, Tools zur Steuerberechnung, insbesondere Transparenz und Digitalisierung aller Wohnimmobiliendaten. Diese Faktoren stellen große Hindernisse dar und erfordern große finanzielle Ressourcen, Entschlossenheit seitens der Behörden und eine langfristige Koordination.

Bei der Besteuerung von Immobilienkäufen auf Grundlage der Besitzdauer müssen laut Experten viele Faktoren berücksichtigt werden. (Illustration: Minh Duc).

Laut Herrn Dinh erfordert die Besteuerung viele technische Maßnahmen, die richtig berücksichtigt werden müssen. Beispielsweise kauft jemand ein Haus, benötigt aber Kapital, um es sofort wieder zu verkaufen. Das ist etwas anderes, als das Haus sofort zu kaufen und zu verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen.

Herr Dinh betonte, dass die Informationsdaten klar und transparent sein müssten, damit die Besteuerung einfach und fair sei. Auch viele Eigenheimkäufer müssen Bankkredite in Anspruch nehmen und bei einer Übertragung sind im Verkaufspreis neben vielen weiteren Kosten auch die Kreditzinsen enthalten.

„ Die Steuergesetze müssen umfassend reguliert werden, um zu verhindern, dass den Menschen Nachteile entstehen, insbesondere denen, die nicht spekulieren oder die Marktpreise in die Höhe treiben wollen “, sagte er.

Herr Pham Duc Toan, CEO von EZ Property, teilt diese Ansicht und sagt, dass es richtig sei, Einzelpersonen, die Immobilien übertragen, je nach Besitzjahr zu besteuern, um die Haushaltseinnahmen zu erhöhen. Eine Anwendung dieser Regelung in der Erwartung, die Immobilienpreise zu senken, sei allerdings „sehr schwer zu erreichen“.

„ Bei der Übertragung einer Immobilie schlägt der Eigentümer alle Kosten auf den endgültigen Verkaufspreis auf. Der größte Leidtragende ist daher immer noch der Käufer“, so der CEO von EZ Property.

Herr Le Xuan Nghia – Mitglied des Nationalen Beirats für Geld- und Finanzpolitik – wies darauf hin, dass der Preis für eine Wohnung derzeit bei 60 – 70 Millionen VND/m2 liege, was im Vergleich zum Einkommen vieler Menschen zu hoch sei. Obwohl viele Menschen Häuser nicht zum Wohnen, sondern zum Vermieten kaufen, kann man das nicht als Spekulation bezeichnen. Es ist klar, dass die Besteuerung von Zweitimmobilien oder Haltedauern keine gute Lösung für den heutigen Markt ist.

Laut Herrn Nghia muss bei der Besteuerung berechnet werden, ob die Steuereinnahmen die Kosten ausgleichen können oder nicht. Wenn wir Spekulationen verhindern wollen, müssen wir die Kosten für öffentliche Dienstleistungen und andere Leistungen erhöhen, um Gerechtigkeit für die Bevölkerung zu gewährleisten. Dies würde dazu führen, dass die Besteuerung höhere Kosten verursacht als die Steuererhebung.

Die Situation des „Surfens“ kommt recht häufig vor.

Tatsächlich ist der Kauf und Verkauf bzw. das „Surfen“ auf Immobilien in Vietnam durchaus üblich. Ein aktueller Bericht von PropertyGuru Vietnam zeigte, dass im Jahr 2023 15 % der Investoren Immobilien besaßen und diese dann innerhalb von 3 Monaten verkauften, 36 % sie 3–6 Monate und 35 % sie 6–12 Monate hielten.

Dies bedeutet, dass nur 16 % der Anleger in Vietnam ihre Anteile 1–2 Jahre oder länger halten. In Europa ist die Haltedauer von Immobilien vor dem Verkauf inzwischen wie folgt: 7 % der Käufer halten Immobilien 1–3 Jahre, 23 % 3–5 Jahre, 33 % 5–10 Jahre und 38 % über 10 Jahre.

Die Ursache für das „Schnell kaufen, schnell verkaufen“ kann viele Ursachen haben, liegt aber hauptsächlich an „surfenden“ Anlegern. Ein Grund für das Surfproblem liegt unter anderem darin, dass die Einkommenssteuer auf Immobilienübertragungen und Vermietungen in Vietnam derzeit zu niedrig ist.

Normalerweise müssen Investoren bei der Übertragung von Immobilien nur 2 % Einkommenssteuer zahlen und die Einkünfte aus der Immobilienvermietung entsprechen 5 % des Umsatzes (angewendet auf Umsätze über 100 Millionen VND).

Um die Immobilienspekulation einzuschränken, haben einige Länder der Welt nach Angaben des Finanzministeriums Steuerinstrumente eingesetzt, um die Kosten des Spekulationsverhaltens zu erhöhen und die Attraktivität der Immobilienspekulation für die Wirtschaft zu verringern, darunter auch die Einkommensteuer.

Darüber hinaus erheben einige Länder auch Steuern auf Gewinne aus Immobilientransaktionen, abhängig von der Häufigkeit der Transaktionen und dem Zeitpunkt des Kaufs und Weiterverkaufs der Immobilie. Verläuft dieser Zeitraum schneller, ist der Steuersatz höher, verläuft er langsamer, ist der Steuersatz niedriger.

Das Finanzministerium führte an, dass in Singapur beim Kauf und Verkauf von Grundstücken im ersten Jahr eine Steuer von 100 % auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis erhoben wird. Nach 2 Jahren beträgt der Steuersatz 50 %; nach 3 Jahren beträgt er 25 %. Oder in Taiwan (China) wird auf Immobilientransaktionen, die innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Kauf getätigt werden, ein Steuersatz von 45 % angewendet; in 2-5 Jahren umgesetzt, Steuersatz beträgt 35 %; In 5–10 Jahren beträgt der Steuersatz 20 % und nach 10 Jahren 15 %.

„ Um ein vernünftiges Maß an Regulierung zu erreichen und Spekulationen und Immobilienblasen zu vermeiden, könnte man die Einführung einer Besteuerung persönlicher Einkünfte aus Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer prüfen, wie sie in einigen Ländern praktiziert wird “, erklärte das Finanzministerium.

Was die konkreten Steuersätze betrifft, ist das Finanzministerium der Ansicht, dass diese erforscht und angemessen festgelegt werden müssen, um die tatsächliche Entwicklung des Immobilienmarktes widerzuspiegeln. Gleichzeitig muss die Anwendung der Einkommensteuerpolitik auf Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer mit dem Prozess der Vervollkommnung der Politik im Zusammenhang mit Grundstücken und Wohnungen synchronisiert werden. sowie die Synchronisierung und Einsatzbereitschaft der Informationstechnologie-Infrastruktur für die Grundbuch- und Immobilienregistrierung.

Chau Anh

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Quelle