Besteuerung von Immobilienverkäufen nach der Haltedauer: Können Spekulationen eingeschränkt werden?

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Der Grund hierfür liegt darin, dass Vietnams derzeitige Einkommensteuerpolitik laut Finanzministerium keine Unterscheidung nach der Haltedauer des Immobilienbesitzers vorsieht.

Notwendig, aber vorsichtig

Laut Experten könnte dieser Vorschlag, wenn er angenommen wird, Anreize für Privatpersonen schaffen, Immobilien langfristig zu halten, statt kurzfristig auf Gewinn ausgerichtet zu spekulieren. Dies trägt zur Stabilisierung des Immobilienmarktes, zur Reduzierung der Blasengefahr und zur Sicherstellung einer nachhaltigen Wohnraumversorgung bei.

Zudem können die Steuereinnahmen aus kurzfristigen Transaktionen, insbesondere vor dem Hintergrund eines lebhaften Immobilienmarktes, gesteigert und so der Staatshaushalt gestärkt werden.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, analysierte: Die Besteuerung des persönlichen Einkommens aus Immobilientransaktionen auf Grundlage der Besitzdauer sei eine Lösung, um Spekulationen vorzubeugen, den Immobilienmarkt zu regulieren und dadurch für mehr Stabilität der Immobilienpreise zu sorgen, insbesondere in großen Städten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt.

„ Die Immobilienbesteuerung kann nicht ignoriert werden, da sie die Stabilisierung des Immobilienmarktes erschwert. Die Besteuerung zielt in erster Linie auf diejenigen ab, die Vermögen anhäufen, und nicht auf diejenigen, die Immobilien zu Wohn-, Produktions- und Geschäftszwecken erwerben. Sie trägt dazu bei, die Haushaltseinnahmen zu erhöhen und den Markt zu regulieren “, sagte Herr Dinh.

Darüber hinaus sei laut Herrn Dinh das Phänomen der Spekulation und der Hortung von Waren angesichts des knappen Angebots, um auf Preiserhöhungen zu warten und hohe Gewinne zu erzielen, weit verbreitet. Daher ist es sinnvoll, Immobilien zu besteuern.

Allerdings betonen Experten auch, dass bei der Umsetzung viele Faktoren berücksichtigt werden müssen.

Konkret sind laut Savills Vietnam für die Umsetzung einer haltedauerbasierten Immobilienbesteuerung zahlreiche technische Lösungen erforderlich, wie etwa die Berechnung der Investitionskosten für die technische Infrastruktur, Tools zur Steuerberechnung, insbesondere aber Transparenz und Digitalisierung sämtlicher Wohnimmobiliendaten. Diese Faktoren stellen große Hindernisse dar und erfordern enorme finanzielle Ressourcen, Entschlossenheit seitens der Behörden sowie eine langfristige Koordinierung.

Bei der Besteuerung des Eigenheimkaufs auf Basis der Besitzdauer müssen nach Ansicht von Experten zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden. (Illustration: Minh Duc).

Laut Herrn Dinh erfordert die Besteuerung viele technische Maßnahmen, die richtig berücksichtigt werden müssen. Nehmen wir beispielsweise an, jemand kauft ein Haus, benötigt aber Kapital, um es sofort wieder zu verkaufen. Das ist etwas anderes, als das Haus zu kaufen und sofort wieder zu verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen.

Herr Dinh betonte, dass die Informationsdaten klar und transparent sein müssten, damit die Besteuerung einfach und gerecht sei. Auch viele Eigenheimkäufer müssen Bankkredite in Anspruch nehmen und bei einer Übertragung werden zusätzlich zum Verkaufspreis noch die Kreditzinsen und viele weitere Kosten einkalkuliert.

„ Die Steuergesetze müssen umfassend reguliert werden, um zu verhindern, dass den Menschen Nachteile entstehen, insbesondere denen, die nicht spekulieren oder die Marktpreise in die Höhe treiben wollen “, sagte er.

Pham Duc Toan, CEO von EZ Property, teilt diese Ansicht und sagt, dass es richtig sei, Einzelpersonen, die Immobilien übertragen, je nach Besitzjahr zu besteuern, um so die Haushaltseinnahmen zu erhöhen. Eine Anwendung dieser Regelung in der Erwartung, dadurch die Immobilienpreise zu senken, sei allerdings „sehr schwer zu erreichen“.

„ Bei der Übertragung einer Immobilie schlägt der Eigentümer sämtliche Kosten auf den endgültigen Verkaufspreis auf. Der größte Leidtragende ist daher nach wie vor der Käufer “, so der CEO von EZ Property.

Herr Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Beirats für Geld- und Finanzpolitik, wies darauf hin, dass der Preis für eine Wohnung derzeit bei 60 – 70 Millionen VND/m2 liege, was im Vergleich zum Einkommen vieler Menschen zu hoch sei. Auch wenn viele Menschen Häuser nicht zum eigenen Wohnen, sondern zur Vermietung kaufen, handelt es sich dabei keineswegs um Spekulation. Es ist klar, dass die Besteuerung von Zweitimmobilien oder Haltedauern keine gute Lösung für den heutigen Markt ist.

Laut Herrn Nghia muss bei der Erhebung von Steuern berechnet werden, ob die Steuereinnahmen die Kosten ausgleichen können oder nicht. Wenn wir Spekulationen verhindern wollen, müssen wir zur Gewährleistung der Gerechtigkeit gegenüber den Bürgern weitere öffentliche Dienstleistungen und andere Kosten aufschlagen, was dazu führen würde, dass die Besteuerung höhere Kosten verursacht als die Steuererhebung.

Die Situation des „Surfens“ kommt recht häufig vor.

Tatsächlich ist der Kauf und Verkauf bzw. das „Surfen“ auf Immobilien in Vietnam eine recht übliche Situation. Ein aktueller Bericht von PropertyGuru Vietnam zeigte, dass im Jahr 2023 15 % der Anleger Immobilien besaßen und diese dann innerhalb von 3 Monaten verkauften, 36 % sie 3–6 Monate und 35 % 6–12 Monate hielten.

Dies bedeutet, dass nur 16 % der Anleger in Vietnam ihre Anteile 1–2 Jahre oder länger halten. In Europa ist die Haltedauer von Immobilien vor dem Verkauf inzwischen wie folgt: 7 % der Käufer halten Immobilien 1–3 Jahre, 23 % 3–5 Jahre, 33 % 5–10 Jahre und 38 % über 10 Jahre.

Die Gründe für das „Schnell kaufen, schnell verkaufen“ können vielfältig sein, sind aber vor allem auf „surfende“ Anleger zurückzuführen. Ein Grund für das Surfproblem liegt unter anderem darin, dass die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen und Vermietungen in Vietnam derzeit zu niedrig ist.

Normalerweise müssen Investoren bei der Übertragung von Immobilien nur 2 % Einkommensteuer zahlen, und die Einkünfte aus der Immobilienvermietung entsprechen 5 % des Umsatzes (angewandt auf Umsätze über 100 Millionen VND).

Um die Spekulation auf dem Immobilienmarkt einzuschränken, haben einige Länder der Welt nach Angaben des Finanzministeriums Steuerinstrumente wie etwa die Einkommensteuer eingesetzt, um die Kosten des Spekulationsverhaltens zu erhöhen und die Attraktivität der Immobilienspekulation für die Wirtschaft zu verringern.

Darüber hinaus besteuern einige Länder auch Gewinne aus Immobilientransaktionen abhängig von der Häufigkeit der Transaktionen und dem Zeitpunkt des Erwerbs bzw. Weiterverkaufs der Immobilie. Verläuft dieser Zeitraum schneller, ist der Steuersatz höher, verläuft er langsamer, ist der Steuersatz niedriger.

Das Finanzministerium führte an, dass in Singapur beim Kauf und Verkauf von Grundstücken im ersten Jahr eine Steuer von 100 % auf die Wertdifferenz zwischen Kauf und Verkauf erhoben wird; Nach 2 Jahren beträgt der Steuersatz 50 %; nach 3 Jahren beträgt er 25 %. Oder in Taiwan (China) gilt für Immobilientransaktionen, die innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Kauf getätigt werden, ein Steuersatz von 45 %; Der in 2–5 Jahren umgesetzte Steuersatz beträgt 35 %; In 5–10 Jahren beträgt der Steuersatz 20 % und nach 10 Jahren 15 %.

„ Um ein vernünftiges Maß an Regulierung zu erreichen und Spekulationen und Immobilienblasen zu vermeiden, könnte man die Einführung einer Steuererhebung auf persönliches Einkommen aus Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer prüfen, wie es einige Länder bereits praktizieren “, erklärte das Finanzministerium.

Was die konkreten Steuersätze betrifft, ist das Finanzministerium der Ansicht, dass diese sorgfältig erforscht und festgelegt werden müssen, um die tatsächliche Entwicklung des Immobilienmarktes widerzuspiegeln. Gleichzeitig muss die Anwendung der Einkommensteuerpolitik auf Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer mit dem Prozess der Vervollkommnung der Politik in Bezug auf Grundstücke und Wohnungen synchronisiert werden. sowie die Synchronisierung und Bereitstellung der Informationstechnologie-Infrastruktur für die Grundbuch- und Immobilienregistrierung.

Chau Anh

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Quelle