In einem Bericht an den Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung zur Umsetzung der Richtlinien und Gesetze zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023 wies das Finanzministerium auf zahlreiche Schlupflöcher, Mängel und Einschränkungen bei der Mobilisierung von Investitionskapital für den Bau gewerblicher Wohnungsbauprojekte, die Übertragung von Investitionsprojekten sowie die Übertragung von Immobilien hin.

Risiken bei der Übertragung von Investitionsprojekten

Bezüglich der Kapitalmobilisierung für den Bau gewerblicher Wohnungsbauprojekte erklärte das Finanzministerium, dass es Investoren gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes bisher gestattet war, Verträge, Kapitaleinlagedokumente oder Investitionskooperationsverträge und -dokumente mit Organisationen und Einzelpersonen zur Investition in den Wohnungsbau zu unterzeichnen, und dass die Kapitalgeber oder Investitionskooperationspartner die Wohnprodukte auf Grundlage der vereinbarten Kapitaleinlagequote aufteilen durften.

Gemäß den geltenden Bestimmungen ist es Investoren jedoch nicht gestattet, Kapitalmobilisierungen zur Aufteilung von Wohnprodukten oder zur vorrangigen Registrierung, Hinterlegung und Inanspruchnahme des Rechts zum Kauf von Wohnungen oder zur Aufteilung von Landnutzungsrechten im Projekt für die kapitalmobilisierte Partei zu verwenden, außer im Falle der Kapitaleinlage zur Gründung einer neuen juristischen Person, die vom Staat als Investor eines Wohnbauprojekts bestimmt wird.

Nach Abschluss der Errichtung des Hausfundaments gemäß den Bestimmungen des Dekrets 71 ist es dem Investor gestattet, einen Vertrag über den Verkauf und Kauf zukünftiger Häuser und Bauwerke zu unterzeichnen, der zuvor unterzeichnete Kapitaleinlageverträge ersetzt.

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Nach Angaben des Finanzministeriums gibt es zahlreiche Möglichkeiten, das Gesetz zu umgehen, was es für staatliche Stellen schwierig macht, den tatsächlichen Wert von Immobilienübertragungstransaktionen zu überprüfen. Foto: Hoang Ha

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags für künftige Wohn- und Bauleistungen ist der Kapitalgeber berechtigt, den Kaufvertrag für künftige Wohn- und Bauleistungen zu übertragen.

Das Finanzministerium erklärte jedoch, dass staatliche Stellen in der Realität noch nicht kontrollieren können, dass Investoren weiterhin Verträge (in vielfältiger Form) mit Privatpersonen abschließen. Erst wenn Privatpersonen Dokumente an die Steuerbehörden übermitteln und einreichen müssen, werden sie auf den Vorfall aufmerksam.

Darüber hinaus gibt es Fälle, in denen Investoren akzeptieren, im Namen des Käufers persönliche Einkommensteuer (PIT) zu zahlen, bei der Übertragung des Kapitaleinlagevertrags PIT vom Käufer einziehen, jedoch keine Steuern an den Staatshaushalt abführen.

In Bezug auf die Übertragung von Investitionsprojekten erklärte das Finanzministerium, dass Steuerzahler juristische Personen seien, die Investitionsrechte übertragen oder ein Investitionsprojekt ganz oder teilweise in Form einer Trennung, Fusion, Unternehmensumwandlung oder Kapitaleinlageübertragung an andere Organisationen oder Einzelpersonen ausnutzen, vorbehaltlich der Bestimmungen des Gesetzes über Grundstücks-, Investitions-, Wohnungs- und Immobiliengeschäfte.

Handelt es sich bei der übertragenden Organisation um ein staatliches Unternehmen, muss sie zudem die Bestimmungen des Gesetzes über die Verwaltung und Verwendung von in Produktion und Geschäft von Unternehmen investiertem Staatskapital sowie des Gesetzes über die Verwaltung öffentlichen Vermögens einhalten.

Nach Angaben des Finanzministeriums ist diese Tätigkeit mit zahlreichen Risiken behaftet. So könnte die Organisation beispielsweise Verrechnungspreise angeben, die nicht den tatsächlichen Preisen entsprechen, und dadurch Verluste für den Staatshaushalt verursachen. Übertragung eines Projekts, wenn es die gesetzlich vorgeschriebenen Übertragungsbedingungen nicht erfüllt; Verkauf von Vermögenswerten ohne Versteigerung, was zu einem Verlust öffentlicher Staatsvermögen führt; unsachgemäße Nutzung von Land

Einzelpersonen, die Kapitalgeber oder Gründungsaktionäre sind, wird vom Staat zunächst Land zugeteilt, wofür Landnutzungsgebühren erhoben werden. Der Staat pachtet Land (jährlich oder einmalig zu entrichten), um Investitionsprojekte durchzuführen. Nach einer Reihe von Übertragungen von Kapitaleinlagen und Anteilen führt dies zum Austausch aller Kapitalgeber und Gründungsaktionäre.

Tatsächlich hat sich das Unternehmen, das das Investitionsprojekt umsetzt, nicht geändert (das Unternehmenssteuergesetz hat sich nicht geändert), aber die Mitglieder, die Kapital in das Unternehmen einbringen, haben sich geändert. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um den Verkauf von Immobilienprojekten in Form einer Kapitalübertragung von Kapitalgebern oder Gründungsgesellschaftern.

Das Finanzministerium erklärte, dass die Aktivitäten der oben genannten Steuerzahler zahlreiche Steuerrisiken bergen, die zu Verlusten für den Staatshaushalt und einem Risiko von Verstößen gegen die Bestimmungen des Gesetzes zur Landverwaltung führen würden.

Es ist schwierig, den tatsächlichen Wert der Überweisungstransaktion zu überprüfen

Bezüglich der Immobilienverrechnungspreise wies das Finanzministerium darauf hin, dass Steuerzahler bei der Steuerberechnung Verrechnungspreise angegeben hätten, die nicht den tatsächlichen Verrechnungspreisen entsprächen. Um Streitigkeiten vor Gericht zu vermeiden, verwenden Käufer und Verkäufer einen handschriftlichen, von beiden Parteien unterzeichneten Vertrag, in dem der tatsächliche Transaktionspreis angegeben ist.

„Daher ist es für die zuständigen staatlichen Stellen sehr schwierig, den tatsächlichen Wert von Immobilienübertragungstransaktionen zu überprüfen, insbesondere da die Steuerbehörden derzeit nicht über die Funktion einer Ermittlung verfügen“, heißt es in dem Bericht des Finanzministeriums.

Bei Verträgen zur Übertragung von Verträgen über den Verkauf und Kauf zukünftiger Häuser und Bauleistungen entspricht der Wert des Vertrags über den Verkauf und Kauf zukünftiger Häuser und Bauleistungen von der zweiten Partei auf die dritte Partei nur dem Kaufpreis des Investors. Oder die Steuerzahler sind nach der Veröffentlichung des Buches bereit, einen niedrigeren Preis als den des Anlegers zu deklarieren, was ebenfalls zu Verlusten bei der Berechnung der Haushaltseinnahmen führt.

In Bezug auf die Methode des Kaufs und Verkaufs von Immobilien und Immobilienprojekten erklärte das Finanzministerium, dass der Investor damit einverstanden sei, dass der Käufer den Vertrag für das zukünftige Haus mit einem neuen Käufer neu unterschreibt, um die persönliche Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung zu vermeiden.

„Der Investor umgeht die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zur Begrenzung der Anzahl der Häuser, die Ausländer besitzen dürfen, indem er langfristige Mietverträge abschließt und der Mieter die vollen Rechte eines Eigentümers des Hauses hat; „Es wurden tatsächlich Immobilientransaktionen durchgeführt, die jedoch durch den Kauf von Anteilen und die anschließende Aufspaltung des Unternehmens legalisiert wurden“, heißt es in dem Bericht.

Zur Autorisierung einer Immobilienübertragung unterzeichnet der Steuerzahler, der die Immobilie überträgt, keinen Übertragungsvertrag, sondern einen Autorisierungsvertrag (in dem die autorisierte Person das Besitz-, Nutzungs- und Verfügungsrecht an der Immobilie erhält), um die persönliche Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung zu vermeiden.

Daten des Finanzministeriums zeigen, dass die Einnahmen aus der Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen im Zeitraum 2017–2022 im Vergleich zu den Einnahmen des Vorjahres gestiegen sind.

Im Jahr 2017 belief sich der Umsatz konkret auf 10.818 Milliarden VND. Im Jahr 2018 betrug der Umsatz 12.963 Milliarden VND, ein Anstieg von 19,82 %. Im Jahr 2019 betrug der Umsatz 14.447 Milliarden VND, ein Anstieg von 11,44 %. Im Jahr 2020 betrug der Umsatz 16.213 Milliarden VND, ein Anstieg von 12,22 %. Im Jahr 2021 betrug der Umsatz 21.142 Milliarden VND, ein Anstieg von 30,4 %. Der höchste Wert wurde im Jahr 2022 mit einem Umsatz von 34.746 Milliarden VND erreicht, was einem Anstieg von 64,34 % gegenüber 2021 entspricht.

Allein im Jahr 2023 werden die Einnahmen aus der Einkommensteuer aufgrund von Marktschwierigkeiten und rückläufigen Transaktionen auf lediglich 18.618 Milliarden VND sinken.