Warum kommt es zu Eigentumsstreitigkeiten bei Wohnungen?

Unklare Kaufverträge und Gesetzeslücken gefährden den Hauskäufer bei Eigentumsstreitigkeiten mit Mehrfamilienhausinvestoren.

In vielen Wohnhäusern in Hanoi und mehreren Provinzen tauchten Bilder von Anwohnern auf, die Transparente mit Protesten gegen den Investor hochhielten. Die heftigsten Streitigkeiten gibt es um Grundstücke, Gemeinschafts- und Privateigentum wie Keller und Parkplätze, Gemeinschaftsräume, Fitnessstudios, Geschäfts- und Mietflächen... Experten und Anwälte nennen viele Gründe, die zu dieser Situation führen.

Unklarer Kaufvertrag kommt dem Investor zugute

Herr Tran Khanh, Vorsitzender des Hanoi Building Management Club, analysierte, dass das Dekret 71/2010 zuvor festgelegt hatte, dass in Wohnungskaufverträgen Privat- und Gemeinschaftseigentum klar angegeben werden müssen. Das Dekret 99/2015 zur Umsetzung des aktuellen Wohnungsgesetzes enthält diese Bestimmung jedoch nicht. Für jedes Wohnungsbauprojekt gibt es einen eigenen Kaufvertrag, dessen Inhalt vielfältig ausgelegt werden kann und zu Streitigkeiten führt. Viele von Investoren aufgesetzte Kaufverträge sind nicht detailliert und verfügen nicht einmal über eine für den Investor günstige gemeinsame Eigentumsregelung.

Laut Herrn Khanh achten die meisten Käufer nur auf den Preis und die Qualität der Wohnung und schenken den Bedingungen des gemeinsamen und getrennten Eigentums im Vertrag wenig Beachtung. Nach der Übergabe der Wohnung besteht für die die Bewohner vertretende Verwaltung keine Grundlage mehr, die Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen mit dem Investor aufzuteilen. Von hier aus kommt es immer wieder zu Streitigkeiten hinsichtlich der Eigenbeteiligung der Anleger und Bewohner am Wohnungserhaltungsfonds (2 % des Wohnungswertes bzw. der Eigentumsfläche).

Herr Nguyen Manh Ha, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, bemerkte außerdem, dass viele Kauf- und Verkaufsverträge für Wohnungen nicht den Vorschriften entsprächen oder sogar illegal seien, was zu Streitigkeiten führe. Kunden prüfen die Bedingungen beim Abschluss eines Kaufvertrags oft nicht sorgfältig. Während viele Investoren ihre Produkte verkaufen wollen, „machen sie Werbung, die anders ist als die Realität, und kürzen dann die Nebenkosten im Gemeinschaftsbereich der Bewohner, um selbst einen Vorteil zu erzielen“.

Anwohner und ein Bürogebäude des Bonanza-Gebäudes (23 Duy Tan, Hanoi) hängten am 23. April Transparente auf, mit denen sie den Investor zum Dialog und zur Klärung strittiger Fragen aufforderten. Foto: Von den Anwohnern bereitgestellt.

Im Gesetz sind Stellplätze für Wohnungen bisher nicht konkret definiert.

Der jüngste Streit um das gemeinsame und private Eigentum an Wohnungen dreht sich um die Abstellflächen für Motorräder, Fahrräder und Autos im Keller. Das geltende Wohnungsbaugesetz sieht vor, dass Stellplätze für Fahrräder und Motorräder in gemeinschaftlichem Eigentum stehen. Um einen Parkplatz zu erhalten, müssen Wohnungskäufer jedoch einen mieten oder kaufen. Im Falle eines Nichtkaufs oder einer Nichtmiete gehört der PKW-Stellplatz zur Verwaltung des Investors, die Investitionskosten für den Bau dieses Stellplatzes sind nicht im Verkaufspreis der Wohnung enthalten.

Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Direktor der Anwaltskanzlei Truong Anh Tu, analysierte den Charakter des Parkplatzes der Wohnung als gemeinschaftliches Eigentum und im Verkaufspreis inbegriffen. Ab dem Zeitpunkt der Übergabe wird der Investor sein Eigentum aufgeben. Die Wohnungspreise sind nicht festgelegt, sondern steigen oder fallen je nach Zeit, sodass es schwierig ist, nachzuweisen, dass Investoren die Kosten für den Bau eines Parkplatzes nicht in den Hauspreis einkalkulieren.

Darüber hinaus ist auch der an die Grundfläche des Mehrfamilienhauses angeschlossene Parkplatz ein unverzichtbarer Bestandteil des Projekts. „Daher ist es schwierig, die Kosten für den Bau eines Parkplatzes vom Verkaufspreis einer Wohnung zu trennen“, sagt Herr Tu.

Obwohl es viele Streitigkeiten im Zusammenhang mit Parkplätzen in Mehrfamilienhäusern gibt, wurden im aktuellen Wohnungsgesetz und im Entwurf einer Änderung des Wohnungsgesetzes, der derzeit von der Nationalversammlung in ihrer fünften Sitzung beraten wird, keine Anpassungen vorgenommen, um diese konkret zu definieren. „Die mangelnde Klarheit bei der Definition von Gemein- und Privateigentum ist die Ursache für Streitigkeiten zwischen Investoren und Anwohnern, wobei die Anwohner am meisten darunter leiden“, sagte Herr Tu.

Die Bewohner des Kosmo Tay Ho-Projekts forderten im März vom Investor die Zahlung von Instandhaltungsgebühren. Foto: Von Anwohnern bereitgestellt

Keine öffentlichen Bauunterlagen

Herr Tran Khanh, Vorsitzender des Hanoi Building Management Club, wies auf die Unzulänglichkeiten des aktuellen Wohnungsbaugesetzes und der untergeordneten Gesetze hin, die von Investoren keine Veröffentlichung der rechtlichen Dokumente des Gebäudes verlangen. wie z. B. eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht bei Privateigentum, ein genehmigter Entwurf, eine Projektabwicklung (geprüft). Wenn der Investor keine transparenten Aufzeichnungen veröffentlicht, verfügen die Bewohner nicht über genügend Informationen, um zwischen gemeinschaftlichem und privatem Eigentum zu unterscheiden.

Tatsächlich ist der Investor verpflichtet, bei der Übergabe der Bauunterlagen an die Verwaltung Unterlagen wie Fertigstellungspläne und Grundrisse der Parkplätze herauszugeben. Herr Khanh sagte jedoch, dass die Dokumente weder beglaubigt noch notariell beglaubigt werden müssten, so dass der Investor eine Zeichnung des Parkplatzes vorlegen könne, die nicht mit den Originaldokumenten übereinstimme. Zudem sei es unmöglich festzustellen, ob die Baukosten des Parkplatzes im Verkaufspreis der Wohnung enthalten seien oder nicht.

An der aktuellen Verwaltung und dem Betrieb von Mehrfamilienhäusern sind fünf Einheiten beteiligt, darunter staatliche Verwaltungsbehörden, Investoren, Verwaltungsräte, Betriebsverwaltungseinheiten und Wohnungseigentümer. Bei Streitigkeiten zwischen Anwohnern und Investoren ist das Eingreifen staatlicher Verwaltungsbehörden erforderlich. „Allerdings scheint es so, als würden sich die staatlichen Behörden angesichts der aktuellen gesetzlichen Regelungen zurückhalten und den Investoren ihre eigenen Entscheidungen überlassen“, sagte Khanh und führte an, dass die Menschen im Streitfall weder vom Bauamt noch vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt die Herausgabe von Bauunterlagen verlangen könnten.

„Der Engpass bei Wohnungsstreitigkeiten besteht darin, dass staatliche Stellen den Bürgern keine öffentlichen Baudokumente zur Verfügung stellen. Nur wenn die Bürger über rechtsgültige Dokumente verfügen, können sie klären, welche Bereiche Gemeinschaftseigentum und welche Privateigentum sind. Und sie können Streitigkeiten schnell beilegen“, sagte Khanh.

Neben den oben genannten Gründen erklärte Herr Nguyen Ngoc Tuan, Chefinspektor des Bauministeriums, dass Streitigkeiten über gemeinschaftliches und privates Eigentum an Mehrfamilienhäusern auch auf mangelndes Rechtsbewusstsein und mangelnde Zusammenarbeit zwischen Investoren und der die Bewohner vertretenden Verwaltungsgesellschaft zurückzuführen seien. Der Investor hat eigenmächtig die Funktion geändert, in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen, es genutzt und die Wohnungsunterlagen nicht oder nicht vollständig an die Verwaltung übergeben.

Doan-Darlehen

Quellenlink: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html